Коментар до Постанови Верховного Суду від 30.06.2022 р. у справі № 920/175/21
ФОП звернувся до комунального підприємства з позовом про укладення договору оренди нежитлового приміщення у новій редакції. Підставою для позову стала необхідність приведення строку дії договору оренди нежитлового приміщення від 11.09.2017 р. до мінімального строку оренди, визначеного законом (5 років), тобто продовження його дії на 2 роки 11 місяців.
Згідно з нормами ч. 3 ст. 9, ч. 4 ст. 16 нового Закону України від 03.10.2019 р. №157-IX «Про оренду державного та комунального майна» строк договору оренди не може становити менше ніж п’ять років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду. Порядком передачі майна в оренду встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема, щодо зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений ч. 3 ст. 9 цього Закону.
Чинний договір оренди був укладений ФОПом (орендарем) з комунальним підприємством (орендодавцем) на 2 роки 11 місяців, тобто на строк менший ніж 5 років, не продовжувався жодного разу.
На початку листопада 2020 р. ФОП звернувся до комунального підприємства зі заявою: «Прошу Вас привести умови договору від 11.09.2017 до вимог Закону № 157 та внести зміни у договір шляхом підписання додаткової угоди, відповідно до вимог п. 125 Постанови КМУ від 03.06.2020 №483. Прошу Вас викласти пункт 10.1 Договору оренди в такій редакції у зв`язку з тим, що договір оренди укладений на строк менше ніж п`ять років, та з моменту укладення не продовжувався, а саме термін дії договору оренди з 11.09.2017 на строк 4 роки 11 місяців».
Проте під час розгляду цієї заяви виникло питання.
Продовження договору оренди чи зміни до нього? Чого вимагає закон?
Відповідно до листа Управління капітального будівництва та ЖКГ міської ради від 04.12.2020 р. №02/2314 щодо продовження дії договорів оренди комунального майна та внесення змін до таких договорів, без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які, зокрема, укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше.
Але комунальне підприємство цим не задовільнилося і звернулося листом до міського голови з проханням надати роз`яснення (погодження) щодо продовження договорів оренди, зокрема, з приводу можливості приведення умов договору оренди відповідно до умов чинного законодавства шляхом укладання додаткової угоди.
І вже у грудні 2020 р. на засіданні конкурсної комісії з питань надання в оренду комунального майна територіальної громади міста було вирішено відмовити ФОП у внесенні змін до договору та продовженні дії договору на підставі ст. 19 Закону № 157, це рішення оформлене Протоколом №16.
Зокрема, йдеться про такі підстави, які дають право відмовити, якщо: