Договір оренди: загальні положення.

Оренда - один з найбільш часто використовуваних договорів. Знайомий він як господарюючим суб'єктам, так і простим фіз. особам. Погодьтеся, складно знайти підприємство, яке б ні разу не вступало в орендні відносини. Тому сьогодні хочемо зупинитися на деяких базових питаннях, що стосуються оренди.

Оренда: загальна характеристика

Основна ознака оренди - одна особа (орендодавець) передає іншій особі (орендарю) майно у тимчасове володіння і користування (або тільки в користування) за плату.

Часто використовуваний термін «найм» тотожний поняттю «оренда». Як з цього приводу зазначається в юридичній літературі, вживання то одного, то іншого терміну пов'язане не стільки з відмінностями видів таких договорів, скільки зі сформованою практикою їхнього найменування у певних сферах.

Отже, базові характеристики договору оренди:

1. Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення сторонами угоди по його істотних умовах.

Іншими словами, момент вступу договору в силу не пов'язується з передачею орендованого майна орендарю. Передача зданого в оренду майна орендарю являє собою виконання укладеного і вступив у силу договору оренди з боку орендодавця. Цей нюанс має важливе значення в тому плані, що вже після підписання договору (або його нотаріального посвідчення / нотаріального посвідчення та держреєстрації) для сторін може наступати передбачена договором відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, в тому числі за непередачу майна в користування або несплату орендних платежів. У той же час угода, за якою здійснюватимуться тільки орендні платежі, а майно у користування так передано і не буде, не виключено, що може бути перекваліфікована в інший вид договору або визнана недійсною.

2. Договір є платним. На відміну, наприклад, від такого договору, як позичка, договір оренди завжди передбачає платність. При цьому якщо однією зі сторін договору виступає проста фізособа і текст договору не містить вказівки на розмір орендних платежів, то він буде визначатися з урахуванням споживчих характеристик і інших мають істотне значення обставин. Якщо ж це договір оренди між двома суб'єктами господарювання, то відсутність у договорі розміру орендних платежів може спричинити за собою визнання такого договору недійсним.

Правда, в силу своєї специфіки недійсність договору оренди має свої особливості. За загальним правилом, недійсність договору тягне за собою необхідність повернення сторін договору в їх первинний (переддоговірної) стан. Однак «можливість використання майна» фізично повернути не можна. Вона споживається одночасно з її наданням. Тому договір оренди може бути визнаний недійсним лише на майбутнє. Як зазначив ВГСУ в постанові від 03.08.2010 р №18 / 418, фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює, в разі його недійсності, проведення між сторонами реституції, оскільки використання майна є безповоротним, і відновити становище сторін неможливо. У зв'язку з цим договір повинен визнаватися недійсним і припинятися лише на майбутнє.

Умовно кажучи, з юридичної точки зору, кожен залишиться при своєму. Виняток, безумовно, становлять випадки, коли з позовом про визнання договору недійсним і вимогою про стягнення отриманого за договором звертаються податкові органи. Тут обійтися малою кров'ю не вдасться.