Питання державної реєстрації речових прав на земельні ділянки завжди актуальні для суб’єктів земельних відносин. Проте, на жаль, відповіді на ці питання досить рідко з’являються в офіційних роз’ясненнях уповноважених державних органів. Одне з таких роз’яснень – лист Мін’юсту від 21.06.2018 р. № 7211/8.4/32-18. І незважаючи на те, що цей лист «не першої свіжості», його мета не втрачає актуальності і сьогодні.
Зумовлено це тим, що перша половина листа присвячена теоретичним питанням проведення держреєстрації речових прав на нерухоме майно, що залишаються незмінними від початку дії Закону. Роз’яснення, надані у другій частині коментованого листа, здебільшого стосуються автоматичної передачі даних між «майновими» реєстрами, що в епоху сучасної «діджиталізації» є дуже затребуваними.
Реєстрація прав і внесення змін до Держреєстру: у чому різниця?
Першим питанням, яке роз’яснює Мін’юст, є розмежування понять «реєстраційна дія», «державна реєстрація прав» та «внесення змін до записів реєстру».
У листі наголошується, що перше поняття є загальним стосовно двох інших. Тобто термін «реєстраційна дія» охоплює як державну реєстрацію прав, так і внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр).
Водночас державна реєстрація прав проводиться державним реєстратором з метою визнання і підтвердження від імені держави фактів набуття, зміни або припинення речових прав. Тобто внаслідок проведення таких реєстраційних дій речове право набувається, змінюється або припиняється. Яскравою ілюстрацією зазначеного є ст.125 Земельного кодексу України, відповідно до якої право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Мін’юст у згаданому листі наводить інший приклад – пролонгацію вже діючих орендних відносин. У такому випадку відбувається не лише зміна зобов’язання, а й зміна самого речового права, бо діяти це право буде інший проміжок часу, ніж це зазначено в договорі оренди землі і безумовно в Держреєстрі прав. Тому держреєстратор у цьому випадку проводить державну реєстрацію зміни права оренди, а не внесення змін до записів реєстру.
Адже внесення змін до записів Держреєстру прав може мати місце виключно за наявності змін, які жодним чином не впливають на вже зареєстроване речове право в Державному реєстрі прав.
Як приклад такої реєстраційної дії Мін’юст наводить ситуацію зміни прізвища власником майна. Однак на противагу такому тривіальному прикладу наведемо інший, який ще донедавна вирішувався неоднозначно.
Йдеться про право оренди земельної ділянки у разі зміни власника нерухомості, яка розташована на ній. Так, ст.120 ЗКУ та ст.377 ЦКУ передбачають єдину юридичну долю цих об’єктів, з огляду на що у разі набуття права власності на розміщену на земельній ділянці нерухомість до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Отже, моментом переходу права оренди землі від відчужувача нерухомості до її набувача є момент виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду у нового власника нерухомості.
Блог