ЗУ «Про оренду землі» імперативно визначає момент початку перебігу строку дії договору оренди, і сторони такого договору не можуть на власний розсуд установити інші правила або не зазначати дати його укладення – ВП ВС (справа № 902/1207/22)

Закон України «Про оренду землі» (зі змінами, внесеними Законом України від 5 грудня 2019 року № 340-IX, що набрав чинності 16 січня 2020 року), зокрема абз. 3 ч. 1 ст. 15 та друге речення ч. 1 ст. 19, імперативно встановлює, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину й саме із цієї дати починається перебіг строку його дії.

Тому сторони договору оренди землі не можуть урегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить таким імперативним нормам, у тому числі на власний розсуд установити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним імперативним нормам, не змінюють визначеного в Законі України «Про оренду землі» моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі.

Читайте статтю: Подвійна оренда земельних ділянок. Верховним судом вирішено ряд виключних правових проблем

На цьому акцентувала Велика Палата Верховного Суду.

Відповідно до обставин справи, яка перебувала на розгляді Великої Палати ВС, 17 листопада 2020 року селищна рада й товариство уклали договір оренди, за умовами якого рада передала товариству земельну ділянку в платне користування на один рік. 24 травня 2021 року на підставі цього договору товариство зареєструвало за собою право оренди вказаної ділянки. 22 листопада 2021 року селищна рада ухвалила рішення щодо припинення дії договору у зв’язку із закінченням строку, на який його укладено, а також щодо поділу земельної ділянки.

На думку товариства, наведені рішення селищної ради спрямовані на односторонню відмову від виконання умов договору, строк дії якого не закінчився, а також на протиправне заволодіння нерухомим майном, яке входить до складу розташованого на земельній ділянці майнового комплексу, що належить товариству на праві власності, що стало підставою для звернення до суду, зокрема, про визнання незаконними і скасування рішень селищної ради та реєстраційних дій, вчинених після поділу спірної земельної ділянки.

Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив. Натомість суд апеляційної інстанції ухвалив нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Скаржник посилався на те, що в п. 37 договору сторони домовилися, що він набирає чинності після підписання та державної реєстрації, а тому немає підстав вважати, що у сторін договору виникли права та обов’язки за цим правочином до його реєстрації.

Велика Палата ВС зауважила, що з 1 січня 2013 року набрав чинності Закон України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI, яким із тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» – статті 18 та 20 про обов’язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі.

Як зазначила ВП ВС, слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання – для договорів із 1 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права та обов’язки в зобов’язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов’язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час підписання договору).

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав та обов’язків у зобов’язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору й набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов’язального характеру зобов’язально-правовими способами.