Суддя ВС Євген Петров пояснив, у яких межах земельна ділянка переходить до нового власника будинку, що на ній розташований

Суддя Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Євген Петров відповів на актуальні запитання щодо земельних спорів з орендних правовідносин, які надійшли від колег, на семінарі для суддів і помічників суддів місцевих загальних та апеляційних судів.

Відповідно до ст. 120 ЗК України в разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна до набувача переходить право власності на земельну ділянку, на якій розміщений цей об’єкт. Постало питання, чи не повинен покупець будинку окремо оформлювати земельну ділянку в установленому законом порядку.

Євген Петров зазначив, що простіше, коли йдеться про невелику земельну ділянку – вона автоматично переходить новому власнику разом із нерухомістю. Але може бути, що земельна ділянка, на якій розташований будинок, займає 0,25 га або й кілька гектарів, тоді виникають запитання. Наприклад, спадкодавець заповідає будинок одному спадкоємцю, а земельну ділянку – іншому. Після смерті заповідача між спадкоємцями виникає спір: один стверджує, що спадкова ділянка належить йому за заповітом, інший – що саме йому на підставі ст. 120 ЗК України. Подібні спори виникають, коли власник продає окремо будинок і земельну ділянку.

Суддя КЦС ВС зауважив, що в кожній такій справі є свої особливості. Насамперед треба звертати увагу на волевиявлення особи, яка укладала правочин щодо передачі права власності на будівлю – що мала на увазі ця особа, укладаючи правочин. Положення ДБН та інших нормативних актів не визначають, які розміри земельної ділянки необхідні, щоб забезпечити обслуговування житлового будинку. Однак навряд чи для цього потрібно 25 га.

Також треба звертати увагу, що у ст. 120 ЗК України йдеться, що коли відчужувачу будинку належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об’єкта переходить право власності на таку частку. Необхідно враховувати норми ст. 381 ЦК України, яка визначає поняття садиби як об’єкта права власності: садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. «Чи розміщені господарські будівлі на 25 сотках? Я в цьому не впевнений», – сказав Євген Петров.

Крім того, треба брати до уваги ст. 377 ЦК України, яка визначає, що до особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомого майна, переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника об’єкта. Тобто необхідно звертати увагу, яка земельна ділянка передається та яким чином вона закріплена за будинком.

Євген Петров розповів, що на розгляді Великої Палати ВС перебуває справа, де має бути уточнено, в якому саме обсязі переходить земельна ділянка до нового власника будівлі. У цій справі особа придбала сарай, його цільове призначення – зберігання сіна. Біля сараю є земельна ділянка на кілька гектарів, і новий власник стверджує, що придбав сарай, щоб косити сіно на цій ділянці та зберігати його в придбаному сараї, тому земельна ділянка переходить у його власність автоматично.

Доповідач висловив думку, що до нового власника об’єкта нерухомого майна переходить земельна ділянка, необхідна для обслуговування цього об’єкта.

Порушувалося питання, як діяти у випадку надмірної сплати орендної плати: чи може суд у таких випадках перебрати на себе функцію розподілювача переплат; якщо так, то за яким алгоритмом здійснювати розрахунки; чи вважається переплата порушенням договору оренди; чи слід спрямувати переплату виключно на сплату орендної плати за договором на наступний рік, чи вчиняти інакше.

Євген Петров зазначив, що відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або неналежне виконання. Припускаючи, що переплата за договором – порушення, треба звернути увагу на правові наслідки. У практиці Верховного Суду міститься лише правова позиція, що підставою для розірвання договору оренди є систематична (два або більше разів) несплата орендної плати, а про переплату висновків немає. Суддя КЦС ВС зазначив, що при переплаті зобов’язання ніби порушується, однак навряд чи можна говорити, що порушуються права орендодавця, який отримує більше плату. Хоча можна дискутувати з цього питання: орендодавець буде змушений сплачувати більше податків тощо, однак це не призведе до такого значного порушення, що може бути визнаним підставою для розірвання договору.

Щодо самостійного перерахунку судом орендних платежів Євген Петров зауважив, що суд не може перебрати на себе функцію сторони у справі, тому що це порушить принцип диспозитивності.