Приватизація «руїн»: правові наслідки законопроєкту №15088 для отримання компенсацій

З 15 лютого 2026 року набрав чинності Закон України «Про основні засади житлової політики», який визначає нові підходи до реалізації права на житло. Водночас продовжує діяти Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду», строк чинності якого обмежено періодом до одного року після припинення або скасування воєнного стану.

На цьому тлі 18 березня 2026 року Кабінет Міністрів України ініціював законопроєкт №15088, яким пропонується оновити частину другу статті 2 зазначеного закону – норму, що визначає перелік об’єктів, які не підлягають приватизації. Документ уже передано на розгляд Верховної Ради України.

Запропоновані зміни доцільно розглядати крізь призму воєнного стану, масового пошкодження житлового фонду та поступової трансформації державної житлової політики.

Які саме пропонуються зміни?

У чинній редакції закону перелік об’єктів, що не підлягають приватизації, є вичерпним і доволі консервативним. До нього, зокрема, належать квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках на територіях природоохоронних об’єктів, військових утворень, а також у зоні безумовного відселення; ті, що перебувають в аварійному стані, службове житло.

Законопроєкт №15088 загалом зберігає цю логіку, проте пропонує низку суттєвих новел.

По-перше, передбачається виняток із загальної заборони на приватизацію аварійного житла. Наразі така приватизація категорично заборонена. Водночас проєкт дозволяє передавати у власність квартири та будинки, що перебувають в аварійному стані, якщо їх пошкоджено або знищено внаслідок бойових дій, терористичних актів чи диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України. Обов’язковою умовою є наявність звіту (акту) обстеження відповідного об’єкта. При цьому встановлюється чіткий часовий критерій – пошкодження або знищення об’єкта нерухомого майна має бути спричинене подіями після 24 лютого 2022 року.

Необхідність такої зміни зумовлена тим, що отримувачами компенсації за пошкоджені або знищені об’єкти нерухомого майна за державною програмою «єВідновлення» є власники такого майна, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Водночас громадяни, які проживають у неприватизованому житловому фонді, є його наймачами. У разі пошкодження або знищення житла наймач не може бути отримувачем компенсації, що створює нерівність у реалізації майнових прав. Законопроєкт передбачає можливість приватизації такого житла, якщо особи проживали в ньому на законних підставах, що дозволить після оформлення права власності звернутися за компенсацією.

По-друге, вводиться заборона на приватизацію житла, що розташоване на території громад, які перебувають у тимчасовій окупації відповідно до офіційного переліку. Станом на сьогодні такий перелік затверджено наказом Мінрозвитку №376 від 28.02.2025.

Запровадження такої заборони спрямоване на запобігання незаконним реєстраційним діям та зловживанням з боку окупаційної влади або пов’язаних осіб. Водночас пояснювальна записка до законопроєкту не містить розгорнутого обґрунтування цієї зміни, що залишає простір для дискусій.

По-третє, здійснюється приведення Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» у відповідність до сучасних підходів законодавства. Зокрема, застарілий термін «закрите військове поселення» замінюється на «військове містечко» (майновий комплекс). Відповідно пропонується не включати до об’єктів приватизації житло, розташоване на території військових містечок.