У справі № 920/175/21 фізична особа – підприємець звернулася до комунального некомерційного підприємства з позовом про визнання укладеним між позивачем як орендарем та відповідачем як орендодавцем договору оренди нежитлового приміщення в новій редакції, наведеній у позовній заяві, з посиланням на те, що відповідач ухиляється від приведення договору оренди в частині строку його дії до мінімального п’ятирічного строку, визначеного ч. 3 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Про це повідомляє Верховний Суд.
Згадайте новину: Розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав зміни власника землі: особливості
Господарські суди першої та апеляційної інстанцій відмовили в задоволенні позову, однак КГС ВС визнав такі висновки судів передчасними з огляду на таке.
Як на одну з підстав для касаційного оскарження прийнятих у справі судових рішень фізична особа – підприємець послалася на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, однак під час перевірки цих доводів було з’ясовано, що такий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 13 жовтня 2021 року у справі № 921/604/20. Відповідно до цього висновку майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, яке перебуває в державній та комунальній власності, зокрема, регулює Закон України «Про оренду державного та комунального майна», ч. 3 ст. 9 якого встановлено, що строк договору оренди не може становити менше п'яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі в оренду державного та комунального майна (затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 року № 483).
За змістом абз. 5 ч. 4 ст. 16 зазначеного Закону Порядком передачі в оренду державного та комунального майна встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема щодо зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений ч. 3 ст. 9 цього Закону.
Так, положення Порядку передачі в оренду державного та комунального майна визначають механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Пункт 125 Порядку міститься в розділі «Внесення змін до договору оренди» та пов'язаний насамперед із положеннями ст. 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Згадайте новину: Систему оформлення прав оренди сільгоспділянок, яка існувала до війни, відновлено: підписано закон - №2698-IX
При цьому порядок та умови зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений ч. 3 ст. 9 цього Закону, визначені саме п. 125 Порядку, за змістом якого, зокрема, не допускається внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку його дії, крім випадків, коли договір був укладений на строк, що становить менш як п'ять років, та з моменту укладення не продовжувався, і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом України «Про оренду державного та комунального майна» мінімальним строком. Заява орендаря підлягає задоволенню, якщо право власності на об'єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір. У разі прийняття рішення про внесення змін до договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди, передбаченим Законом, договір оренди викладається в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до ч. 1 ст. 16 зазначеного Закону, але перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Якщо це вимагається законом, договір оренди, викладений у новій редакції, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.
Системний аналіз положень п. 125 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна дозволяє дійти таких висновків.
По-перше, вказаний пункт спрямований на уніфікацію умов договорів оренди державного та комунального майна, укладених до прийняття Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також договорів, що укладаються після його прийняття в частині строку його дії з метою забезпечення прав та гарантій учасників цих правовідносин.