Переважне право орендаря для поновлення договору оренди землі реалізується шляхом направлення ним орендодавцю листа із проектом додаткової угоди за місяць до спливу строку (ВСУ від 23 березня 2016 року № 6-146цс16)

Фабула судового акту: Конфліктна ситуація між орендарем та органом місцевого самоврядування щодо поновлення строку дії договору оренди землі виникає постійно. Часто для такого поновлення орендаря треба занести чималий хабар або підписати нову редакцію договору вже на зовсім інших умовах, зокрема щодо орендної плати.

Ця проблема не нова і законодавець намагається вирішити її шляхом забезпечення на практиці переважного права орендаря на поновлення строку дії договору оренди землі перед потенційними іншими орендарями. Проте досі у орендодавця залишається багато формальних підстав обминути це право. Стаття 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачає перелік умов, які повинні бути виконані орендарем для поновлення договору оренди землі.

В цій справі ВСУ наголошує, що орендар за місяць до закінчення строку дії договору оренди повинен направити орендодавцю лист про намір поновити строк дії договору та додати проект додаткової угоди і тільки, якщо орендодавець письмово не буде заперечувати проти цього, договір оренди вважається поновленим.

ВСУ не вважає за потрібне глибоко занурюватись у цю проблему, але далі є декілька сценаріїв подій:

- орендодавець ігнорує лист, і начебто договір оренди вважається поновленим, проте для цього треба отримати відповідне судове рішення, оскільки все одно орендодавець ось так просто не підпише додаткову угоду. (у випадку органу місцевого самоврядування це питання не розглядалось на сесії).

- орендодавець надсилає орендарю лист сумнівного змісту (наприклад «з усіма документами для вирішення цього питання треба зайти в 33 кабінет), і тоді треба в суді з’ясовувати наскільки це законна відмова або взагалі відмова чи це, або бездіяльність, і що робити далі; чи пропущений строк у орендодавця ввідмовити орендарю у поновленні договору?

- орендодавець виносить питання на сесію і рішенням сесії відмовляє або погоджує поновлення строку дії. Тут у випадку відмови орендарю залишається спостерігати за земельної ділянкою, і, якщо ця сама земельна ділянка буде передана іншій особі, звертатись із позовом про переведення на себе прав орендаря. Хоча, якщо на цій земельній ділянці знаходиться нерухоме майно орендаря, то відмова орендодавця фактичний стан річей не змінить.

Аналізуйте судовий акт: Додаткова угода до договору оренди землі визнана судом укладеною без згоди органу місцевого самоврядування (ВГСУ)

ПРАВОВА ПОЗИЦІЯ ВСУ у справі № 6-146цс16: Частинами першою–п’ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.