Орендна плата за земельну ділянку: проблемні питання

Розглянемо найпоширенішу ситуацію у сфері операцій із нерухомим майном. Продавець є власником будівлі і орендарем земельної ділянки, яка відведена для експлуатації та обслуговування цієї будівлі. Орендодавцем (власником) цієї земельної ділянки є орган місцевого самоврядування з яким укладено та зареєстровано у Державному земельному кадастрі договір оренди земельної ділянки строком так на 15 років. Право власності на будівлю за один день перейшло від Продавця Покупця на підставі договору купівлі-продажу будівлі, при цьому відповідні зміни щодо права власності на будівлю нотаріус в день укладання договору купівлі - продажу будівлі вніс до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право оренди земельної ділянки автоматично від Покупця до Продавця не переходить, оскільки є третя сторона – орган місцевого самоврядування і тут починаються складнощі.

Читайте статтю: Плата за землю при переході права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Как бороться с увеличением размера платы за аренду земли?

Відповідно до статті 31 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі в тому числі припиняється у разі «набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці». Згідно статті 34 ЗУ «Про оренду землі» - «у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.» Як правило договір оренди землі, передбачає повернення земельної ділянки у власність органу місцевого самоврядування на підставі акту приймання (повернення) – передачі земельної ділянки.

Начебто законодавець врегулював порядок зміни орендаря земельної ділянки проте має місце наступний конфлікт інтересів чотирьох різних суб’єктів:

1. Позиція органу місцевого самоврядування: ми звичайно розуміємо, що процедура припинення договору оренди з/д з попереднім власником будівлі та процедура укладання договору оренди з/д з новим власником будівлі може зайняти роки, проте місцевий бюджет не повинен втрачати орендну плату за користування з/д. Тому в будь-якому випадку акт приймання – передачі з/д буде підписуватись з Продавцем тільки одночасно з договором оренди з/д та актом приймання-передачі з/д з Покупцем. А до цього моменту шановний Продавець сплачуйте орендну плату, як це передбачено припиненим договором оренди з/д, оскільки відбувається її фактичне користування і домовляйтесь з Покупцем про яку-небудь компенсацію.
2. Позиція фіскального (податкового) органу: чим більше коштів сплачується до бюджету ти краще і коли мова іде про наповнення бюджету категорії «справедливість» та «здоровий глузд» не використовуються. Тому, Продавець сплачує орендну плату до моменту підписання з органом місцевого самоврядування акту приймання -передачі з/д, тобто моменту її «фактичного повернення», незважаючи на те, що дія самого договору оренди з/д припинилась в моменту припинення права власності на будівлю. Продавець сплачує плату за землю, незважаючи на те, що не має документів на право користування з/д, тобто договору оренди з/д, оскільки став власником будівлі і фактично користується земельною ділянкою. Ми звичайно розуміємо, що за використання однієї з/д одночасно платять і Продавець і Покупець, але ми впевнені, що так передбачено діючим законодавством.
3. Позиція Продавця: будівлю я продав, закон передбачає, що договір оренди з/д припинився на дату договору купівлі-продажу будівлі, з/д я фактично не користуюсь, оскільки там вже хазяйнує Покупець – за що я маю платити? Законослухняний Продавець навіть неодноразово прийде до органу місцевого самоврядування і спробує «віддати» йому з/д, проте орган місцевого самоврядування не підпише з ним акт приймання – передачі з/д до тих пір, поки Покупець не оформить права оренди на себе.
4. Позиція Покупця: будівлю я купив і фактично усією з/д користуюсь. Договір оренди з/д я не проти оформити із часом, проте ніяких хабарів за прискорення процедури давати не буду. Ще треба подивитись яку встановить ставку орендної плати орган місцевого самоврядування. Розумію Продавця, але і сам плачу за фактичне користування земельної ділянкою плату за землю. (як правило це менші кошти ніж орендна плата). Порядний Покупець може укласти з Продавцем договір компенсації орендної плати за фактичне користування з/д, проте в цьому випадку Покупець не зможе віднести суму сплаченої компенсації на витрати і йому ще донарахують податки та штрафні санкції.

Отже, давайте спробуємо знайти правовий вихід із цієї ситуації, насамперед з точки зору Покупця, який і будівлю продав, і земельною ділянкою не користується, і хоче земельну ділянку повернути власнику, а все одно страждає більше за усіх.

Наводимо приклад позиції податкових органів з цього питання : "ДФС України: База знань."

Сформульоване питання: Чи повинен власник будівлі, споруди (їх частини) сплачувати земельний податок за земельну ділянку, на якій розташована така будівля, споруда, якщо зазначена земельна ділянка належить до земель державної і комунальної власності і передана в оренду іншій особі?

Коротка відповідь:
Якщо орендар земельної ділянки державної і комунальної власності відчужує право власності на будівлю, споруду (її частину), розміщену на орендованій земельній ділянці та не повернув орендодавцю у встановленому порядку зазначену земельну ділянку, такий орендар є платником орендної плати за землю на підставі укладеного договору оренди землі до дати повернення земельної ділянки орендодавцю (відповідному органу виконавчої влади чи відповідній сільській, селищній, міській раді), що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки.
Особа, що набула право власності на будівлю, споруду (її частину), до отримання права оренди земельної ділянки (укладення у встановленому законодавством порядку договору оренди землі) повинна відповідно до вимог п.287.6 ст.287 Податкового кодексу України сплачувати земельний податок за земельну ділянку, на якій розташована така будівля, споруда (її частина), з урахуванням прибудинкової території.

Шукаючи відповідь у судовій практиці слід сформулювати питання нашої юридичної дискусії наступним чином:

При відчуженні нерухомого майна, договір оренди земельної ділянки припиняється в момент укладання такого договору відчуження в силу ст….. ЗУ «Про оренду землі». Відсутність акту приймання (повернення) – передачі земельної ділянки між попереднім власником нерухомості та органом місцевого самоврядування (власником земельної ділянки) є доказом фактичного землекористування земельною ділянкою попереднім власником нерухомості (орендарем земельної ділянки) або ні? Якщо суди у своїх рішеннях прийдуть до висновку, що фактичне використання земельної ділянки не відбувається оскільки як раз цією земельною ділянкою фактично користується новий власник нерухомості, то тоді відсутні підстави для у податкового органу для нарахування орендної плати за землю.