Новації земельного законодавства: згода на суборенду не потрібна, емфітевзис та польові дороги

Непотрібна згода

Невизначеність на ринку сільськогосподарських угідь намагаються подолати прийняттям нових актів. Так, із 1.01.2019 набрав чинності закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодовирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні». Однак, на думку правників, він створює проблем більше, ніж розв’язує, що й стало предметом обговорення на засіданні комітету з аграрного права Асоціації правників України. (Джерело: ЗіБ)

Якщо порівняти назву закону та його суть, то там є майже все, крім найголовнішого — власне протидії рейдерству. Проте все ж частину складних питань було вирішено. Одне з таких — проблема консолідації земель, зазначив юрист Андрій Кохан.

До моменту внесення необхідних змін існувала проблема «шахівниці», коли серед масиву сільськогосподарських угідь орендаря були паї, передані в оренду іншим особам. Відтепер питання вирішено законодавчо й орендарі можуть безперешкодно укладати взаємні договори суборенди сільськогосподарських ділянок без згоди орендодавця.

Також закон уводить поняття «особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення» (не менше ніж 75% масиву). Такі особи набувають першочергове право консолідувати свої угіддя через отримання переважного права на укладення нових договорів оренди в межах масиву та право здійснювати «примусовий» обмін ділянками в судовому порядку.

Схеми на колізіях

Фактично з моменту здобуття незалежності було взято курс на те, щоб повернути землю селянам і перетворити колгоспників на фермерів європейського зразка. Утім, не навчені самостійно господарювати селяни протягом строку дії мораторію перетворилися фактично на рантьє, а ринок наповнився сірими та чорними схемами отримання землі в користування на максимально вигідних умовах.

Зважаючи на це, насправді ефективні інструменти передання ділянок у користування — оренда та емфітевзис — почали працювати на шкоду землевласникам. Закон створює колізію в регулюванні максимально можливого строку емфітевзису щодо земель приватної власності. Зокрема, у ст.102¹ ЗК з 1 січня 2019 року такий строк обмежується 50 роками. Про ст.408 Цивільного кодексу з якихось міркувань забули, а в ній передбачено для сторін договору емфітевзису можливість погодження будь-якого строку його дії.

Звичайно, певна колізія була й раніше, адже строк користування і строк договору — різні речі, тому фактично може йтися про різні часові проміжки. Але проблем із цього приводу не виникало. Тепер до теоретичної заковики додалася ще одна — практична.

Так само відкритим питанням залишаються аспекти суборенди. З огляду на зміни, внесені до закону «Про оренду землі», орендар набуває право укладати договори суборенди без погодження з орендодавцем. Так само це стосується взаємного обміну ділянками між орендарями в масиві земельсільськогосподарського призначення. Одначе здається, що на практиці реалізувати ці норми буде не так уже й просто. Тож життєвість цих норм, як завжди, залежатиме від судової практики.

Оскільки застереження щодо суборенди на момент укладення договорів відповідали вимогам законодавства, про недійсність (нікчемність) навіть окремої частини правочину мови бути не може. Умови договорів мають усі підстави для того, щоб залишатися чинними до внесення до них змін. І ситуація може скластися подібним чином в історії з приведенням орендної плати за користування ділянками державної та комунальної власності у відповідність до положень Податкового кодексу через внесення змін до договорів оренди в судовому порядку.