Кому належать технічні поверхи, колясочні та вестибюлі у багатоповерхівках ( ВС у справі № 947/27734/23 )

Кому належать технічні поверхи, колясочні та вестибюлі у багатоквартирних будинках — співвласникам чи приватним особам? Відповідь на це питання надав Верховний Суд у постанові від 29 травня 2026 року у справі № 947/27734/23, яка може вплинути на подальшу судову практику у спорах щодо спільного майна

Співвласниця квартири в багатоквартирному будинку звернулася до суду з вимогою захистити право спільної сумісної власності на допоміжні приміщення, які, на її думку, були незаконно оформлені у приватну власність.

Спір стосувався технічного поверху (котельні) площею 127,5 кв. м, а також приміщень площею 18,2 кв. м та 19,1 кв. м, право власності на які було зареєстровано за фізичною особою на підставі свідоцтв, виданих Одеською міською радою. Позивачка стверджувала, що вказані об’єкти є допоміжними приміщеннями будинку, а отже належать усім співвласникам та не могли бути відчужені.

Тож позивачка просила суд встановити, що зазначені приміщення на момент введення будинку в експлуатацію належали до допоміжних і входили до складу спільного майна співвласників будинку.

Окрім цього, вона просила суд усунути порушення права спільної сумісної власності шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності, яким за відповідачем було зареєстровано право власності на технічний поверх площею 127,5 кв. м як окремий об’єкт нерухомості.

Суд першої інстанції відмовив у позові, зокрема, через неефективність обраного способу захисту. Суд вказав, що позивач намагалася встановити юридичні факти та скасувати свідоцтва про право власності, тоді як належним шляхом був би віндикаційний позов щодо витребування майна.

Проте апеляційний суд не погодився з цим, зазначивши, що якщо майно перебуває у спільній власності в силу закону, позивачу не потрібно доводити своє право власності, а достатньо оскаржити документи, що створюють перешкоди у користуванні спільним майном, а саме шляхом визнання свідоцтв недійсними). Верховний Суд зрештою зосередився на матеріальному аспекті — статусі самих приміщень.

Критерії розмежування та позиція суду

Верховний Суд, вирішуючи спір, застосував положення статті 382 Цивільного кодексу України та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Суд підтвердив, що допоміжні приміщення, зокрема колясочні, комори, технічні приміщення, призначені виключно для обслуговування будинку є невід’ємною частиною будівлі та належать співвласникам на праві спільної сумісної власності.

Натомість нежитлові приміщення є самостійними об’єктами нерухомості, не віднесеними до житлового фонду, та можуть використовуватися для торговельних, побутових чи інших цілей непромислового характеру.