ЗУ №5091 - Будут продавать квартиры в новостройках сразу с правами собственности: победа над мошенниками или ловушка для инвестора

В Украине покупатели еще непостроенного жилья фактически станут обретать право собственности на него уже в момент совершения сделки с девелопером. При этом застройщики не смогут продавать часть квартир в зданиях до их ввода в экспликацию, чтобы в случае проблем с финансированием стройки сохранить средства для ее завершения через продажу зарезервированной части комплекса ("гарантийной доли").

Эти и другие новации предусмотрены недавно принятым Верховной Радой, но еще не подписанным президентом законопроектом №5091 – одним из наиболее важных законодательных документов в строительной отрасли за последние годы. По задумке он должен принципиально изменить правоотношения на рынке недвижимости, устранив возможность появления "финансовых пирамид", двойных перепродаж квартир и прочих способов мошенничества, распространенных в стране.

Однако реформа, которую начали разрабатывать задолго до внесения в Раду рассматриваемого законопроекта в 2021 году, одновременно с положительными отзывами получила много критики.

Во-первых, в юридическом отношении экспертам видится сомнительным механизм "специального имущественного права", являющимся, по выражению некоторых экспертов, синонимом права собственности на возводимое жилье. Как считают критики, в инструменте заложены не только противоречия действующему законодательству, но и лазейки для сохранения привычных мошеннических схем недобросовестных застройщиков.

Во-вторых, обсуждаемой властями размера гарантийной доли, которая будет обязательной для всех девелоперов, не хватит для достройки здания застройщиком, который сменит проблемного.

Расспросили у девелоперов и экспертов, окажется ли реформа эффективной или оставит возможности для злоупотреблений на рынке. В этой части материала рассказывается о преимуществах и изъянах механизма наделения инвесторов в строящееся жилье правом собственности. Во второй, которая выйдет позже, речь пойдет о гарантийной доле квартир в ЖК, призванной побороть проблему недостроев.

Как покупают жилье в новостройках сейчас и как будут по-новому

Главные изменения, вводимые законопроектом №5091, касаются прав на распоряжение еще непостроенными квартирами в ЖК. На данный момент на этапе возведения комплекса в нем нельзя приобрести квартиру – только обязательство от девелопера, что за финансирование строительства объекта после его ввода в эксплуатацию с инвестором будет заключен договор купли-продажи.

Из-за этого покупка неготовой квартиры является хоть и более дешевым, но крайне рисковым предприятием. Ни один из прямо предусмотренных законодательством способов привлечения средств на строительные работы – будь то Фонд финансирования строительства (ФФС) или эмиссия корпоративных облигаций – не дает гарантий их нецелевого использования девелопером, изменения изначальных характеристик жилья, его двойной перепродажи.

Так, наиболее громкие случаи массового обмана инвесторов последнего времени – "Укрбуд", ЖК банка "Аркада" – происходили с компаниями, привлекавшими деньги через ФФС, который считается одним из наиболее надежных из доступных механизмов инвестирования.

Единственным способом исключить риски – законодательно установить, что при инвестировании в строящуюся недвижимость за покупателями сразу будет закрепляться право собственности на жилье, еще в 2016 году рассказывала СМИ замглавы профильного комитета ВР Елена Шуляк, тогда работавшая в аналитическом центре BRDO.

Разработанный при участии Шуляк проект закона претворяет давно озвученное предложение в жизнь. Им в законодательное поле вводится понятие "специального имущественного права", которые инвесторы будут получать после внесения полной суммы по договору купли-продажи за "будущий объект недвижимости" (также новый для украинского права термин).