ВСУ: У випадку купівлі -продажу нерухомості на орендованій ділянці за землю платять обидва: продавець - орендну плату до припинення договору оренди, покупець плату за землю до оформлення договору оренди (ВСУ від 8.06. 2016р. у сп. № 21-804а16)

Фабула судового акту: Оплата орендної плати та плати за землю при переході права власності на нерухомість, яка розташована на орендованій земельній ділянці, завжди була дискусійною. При цьому фіскальний орган хоче, щоб продавець продовжував оплачувати орендну плату відповідно до умов договору оренди, де він залишається орендарем, а покупець платив плату за землю, згідно даних Державного земельного кадастру. При цьому таке ноу-хау між продавцем та покупцем як договір про компенсацію зі сплати орендної плати за землю ігнорується фіскальним органом.

Розглянувши цю справу ВСУ повністю став на сторону ДПІ (дивиться тут нижче) і залишив в силі повідомлення-рішення, яким покупцю нерухомості на земельній ділянці донарахували плату за землю, незважаючи на те, що аналогічну суму він перерахував продавцю на підставі договору про компенсацію, а продавець сплатив цю суму до бюджету як орендар на підставі договору оренди.

Аналізуйте судовий акт: У випадку відчуження нерухомості попередній власник сплачує плату за землю або орендну плату до оформлення новим власником правовстановлюючого документу на земельну ділянку (ВАСУ, головуючий суддя Костенко)

Читайте статтю: Плата за землю при переході права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Розглянемо найпоширенішу ситуацію у сфері операцій із нерухомим майном. Продавець є власником будівлі і орендарем земельної ділянки, яка відведена для експлуатації та обслуговування цієї будівлі. Орендодавцем (власником) цієї земельної ділянки є орган місцевого самоврядування з яким укладено та зареєстровано у Державному земельному кадастрі договір оренди земельної ділянки строком так на 15 років. Право власності на будівлю за один день перейшло від Продавця Покупця на підставі договору купівлі-продажу будівлі, при цьому відповідні зміни щодо права власності на будівлю нотаріус в день укладання договору купівлі - продажу будівлі вніс до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право оренди земельної ділянки автоматично від Покупця до Продавця не переходить, оскільки є третя сторона – орган місцевого самоврядування і тут починаються складнощі.

Відповідно до статті 31 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі в тому числі припиняється у разі «набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці». Згідно статті 34 ЗУ «Про оренду землі» - «у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.» Як правило договір оренди землі, передбачає повернення земельної ділянки у власність органу місцевого самоврядування на підставі акту приймання (повернення) – передачі земельної ділянки.

Дивиться відео: Зміна орендної плати за землі державної та комунальної власності.

Начебто законодавець врегулював порядок зміни орендаря земельної ділянки проте має місце наступний конфлікт інтересів чотирьох різних суб’єктів:

1. Позиція органу місцевого самоврядування: ми звичайно розуміємо, що процедура припинення договору оренди з/д з попереднім власником будівлі та процедура укладання договору оренди з/д з новим власником будівлі може зайняти роки, проте місцевий бюджет не повинен втрачати орендну плату за користування з/д. Тому в будь-якому випадку акт приймання – передачі з/д буде підписуватись з Продавцем тільки одночасно з договором оренди з/д та актом приймання-передачі з/д з Покупцем. А до цього моменту шановний Продавець сплачуйте орендну плату, як це передбачено припиненим договором оренди з/д, оскільки відбувається її фактичне користування і домовляйтесь з Покупцем про яку-небудь компенсацію.
2. Позиція фіскального (податкового) органу: чим більше коштів сплачується до бюджету ти краще і коли мова іде про наповнення бюджету категорії «справедливість» та «здоровий глузд» не використовуються. Тому, Продавець сплачує орендну плату до моменту підписання з органом місцевого самоврядування акту приймання -передачі з/д, тобто моменту її «фактичного повернення», незважаючи на те, що дія самого договору оренди з/д припинилась в моменту припинення права власності на будівлю. Продавець сплачує плату за землю, незважаючи на те, що не має документів на право користування з/д, тобто договору оренди з/д, оскільки став власником будівлі і фактично користується земельною ділянкою. Ми звичайно розуміємо, що за використання однієї з/д одночасно платять і Продавець і Покупець, але ми впевнені, що так передбачено діючим законодавством.
3. Позиція Продавця: будівлю я продав, закон передбачає, що договір оренди з/д припинився на дату договору купівлі-продажу будівлі, з/д я фактично не користуюсь, оскільки там вже хазяйнує Покупець – за що я маю платити? Законослухняний Продавець навіть неодноразово прийде до органу місцевого самоврядування і спробує «віддати» йому з/д, проте орган місцевого самоврядування не підпише з ним акт приймання – передачі з/д до тих пір, поки Покупець не оформить права оренди на себе.
4. Позиція Покупця: будівлю я купив і фактично усією з/д користуюсь. Договір оренди з/д я не проти оформити із часом, проте ніяких хабарів за прискорення процедури давати не буду. Ще треба подивитись яку встановить ставку орендної плати орган місцевого самоврядування. Розумію Продавця, але і сам плачу за фактичне користування земельної ділянкою плату за землю. (як правило це менші кошти ніж орендна плата). Порядний Покупець може укласти з Продавцем договір компенсації орендної плати за фактичне користування з/д, проте в цьому випадку Покупець не зможе віднести суму сплаченої компенсації на витрати і йому ще донарахують податки та штрафні санкції.

Таким чином, ситуація абсурдна, але ми живемо з нею вже багато років.

Читайте статтю: Проведение нормативной денежной оценки обязательно для заключения договора аренды земельного участка