У разі відсутності у договорі іпотеки іпотечного застереження позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється ВИКЛЮЧНО на підставі окремого договору (ВП/ВС № 554/14813/15-ц від 11.04.2018)

Фабула судового акту: Частиною 1 статті 36 Закону України «Про іпотеку» визначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя.

Таким чином вказана норма однозначно вказує на необхідність укладення окремого договору про задоволення вимоги іпотекодержателя у позасудовому порядку у разі відсутності іпотечного застереження у договорі іпотеки.

При цьому законодавець фактично визначає іпотечне застереження окремим правочином за яким у сторін виникають певні права та обов’язки та який є підставою для вчинення дій щодо реєстрації права власності на заставне майно.

У даній справі іпотекодавець звернувся до суду із позовом про скасування рішення нотаріуса про державну реєстрації права власності на заставне майно та скасування такого запису у Державному реєстрі речових прав, а також застосування реституції.

На думку позивача при проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки нотаріус порушив вимоги чинного законодавства України, зареєструвавши право власності на належну позивачеві квартиру оскільки відповідно до умов Договору іпотеки для задоволення вимог кредитора у позасудовому порядку необхідно було укласти окремий договір.

Одночасно кредитором на адресу боржника не було направлено письмову вимогу про усунення порушення виконання зобов’язання.

Судом першої інстанції з яким погодився і апеляційний суд вказану позовну заяву задоволено.

На вказані рішення кредитором подано касаційну скаргу з мотивів того, що рішення про державну реєстрацію права власності на нерухомість було прийняте нотаріусом як спеціальним суб'єктом, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно. А тому оскарження дій нотаріуса має відбуватися за правилами адміністративного судочинства.

Крім того, відповідно до частини другої статті 36 Закону України «Про іпотеку» визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Переглядаючи вказані рішення Велика Палата Верховного Суду вказала, що даний спір виник між сторонами з приводу порушення права позивача на квартиру внаслідок дій кредитора і нотаріуса щодо реєстрації такого права на неї. Отже враховуючи те, що спірні правовідносини пов'язані із захистом права позивача та з належністю виконання договору іпотеки цей спір не є публічно-правовим і має вирішуватися судами за правилами цивільного судочинства.

Окрім того, відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» є три різні підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки: рішення суду, виконавчий напис нотаріуса та договір про задоволення вимог іпотекодержателя.