Неприйняття об’єкта інвестування інвестором у встановлений законом строк є підставою для відкріплення від нього об’єкта інвестування (ВС/КЦС № 752/21249/15-ц від 03.10.2018)

Фабула судового акту: Частиною 12 статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що у разі якщо довіритель виконав усі зобов'язання перед управителем фонду фінансування будівництва, але протягом двох місяців після введення об'єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт прийому-передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування і не подав у письмовій формі свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов'язань по об'єкту будівництва та об'єкту інвестування відповідно до статті 19 цього Закону, управління майном припиняється та управитель відкріплює від довірителя об'єкт інвестування і всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об'єкта інвестування.

Отже дотримання зазначеного строку є важливим, оскільки пропущення зазначеного строку тягне за собою не лише фактичну втрату житлового приміщення, у яке було інвестовано кошти, а й втрату частини інвестованих грошей.

У справі, рішення у якій аналізується, фізична особа-інвестор звернулась до суду із позовом до фінансової компанії у якому просила суд визнати дії компанії протиправними, зобов'язання вчинити дії, визнання недійсним свідоцтва про право власності на майно та визнання недійсним рішення. Обґрунтовуючи такі вимоги позивач послався на те, що між ним та іншою фізичною особою укладений договір про передання прав та обов'язків за договором про участь у Фонді фінансування будівництва, за яким він, як новий довіритель, набув права та обов'язки первісного довірителя щодо квартири . Він звернувся до представництва відповідача з наміром підписати акт приймання-передачі та надання всіх необхідних документів, але відповідач відмовився прийняти документи та підписати акт. У подальшому він отримав від відповідача лист, згідно з яким управитель відкріпив від нього об'єкт інвестування - квартиру. На думку позивача відповідач довільно відкріпив від позивача об'єкт інвестування, не дочекавшись належного повідомлення про такі наміри, оскільки повідомлення про відкріплення отримано позивачем пізніше, ніж таке відкріплення відбулось.

В свою чергу фінансова компанія подала до суду зустрічну позовну заяву у якій просила суд визнати припиненим управління майном за договором про участь у ФФБ та визнати припиненими правовідносини щодо об'єкта інвестування: квартири, оскільки інвестором протягом двох місяців після введення об'єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписано акт прийому-передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування, а тому в силу вимог статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», управління майном за договором про участь у ФФБ та правовідносини щодо об'єкта інвестування є припиненими.

Рішенням районного суду у задоволенні первинного позову відмовлено, а зустрічні позовні вимоги задоволено. Приймаючи таке рішення суд вказав, що фінансовою компанією дотримано норми Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», умови договору про участь у ФФБ, Правил фонду фінансування будівництва та правомірно припинено управління майном і відкріплено від інвестора об'єкт інвестування – квартиру, а також правомірно укладено договір про участь у фонді фінансування будівництва з іншою особою.

Проте апеляційний суд таке рішення скасував та задовольнив первинні позовні вимоги у зв’язку із тим, що фінансовою компанією листом повідомлено інвестора про введення в експлуатацію будівництва та про необхідність прийняти в установленому порядку об'єкт інвестування, проте не дотримавшись двомісячного строку, встановленого Правилами ФФБ, прийняв рішення про відкріплення інвестора від об'єкта інвестування. При цьому оголошення в газетах «Голос України» та «Дивіденди Столиця» не є належним повідомленням інвестора про необхідність прийняти квартиру, оскільки у них не зазначено адреси офісу забудовника, не зазначено конкретної дати та часу прибуття останнього. Таке рішення було оскаржено фінансовою компанією у касаційному порядку. Переглядаючи рішення суду апеляційної інстанції КЦС із доводами фінансової компанії погодився і зазначив наступне.

Фінансовою компанією повідомлено про введення об'єкта будівництва в експлуатацію у спосіб, передбачений договором впро участь у ФФБ, шляхом розміщення повідомлення про це на офіційному сайті проекту «Кришталеві джерела».

Частиною дванадцятою статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачено, що якщо довіритель виконав усі зобов'язання перед управителем ФФБ, але протягом двох місяців після введення об'єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт прийому-передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування і не подав у письмовій формі свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов'язань по об'єкту будівництва та об'єкту інвестування відповідно до статті 19 цього Закону, управління майном припиняється та управитель відкріплює від довірителя об'єкт інвестування і всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об'єкта інвестування.

Отже, оскільки повідомлення фінансовою компанією про введення об'єкта інвестування в експлуатацію здійснено на сайті, то саме з цього часу починається відлік двомісячного строку для підписання акта прийому-передачі закріпленого за позивачем об'єкта інвестування.

Суд апеляційної інстанції помилково вважав, що цей строк починає відлік із дня отримання позивачем листа про введення будинку в експлуатацію та необхідність прийняти об'єкт інвестування, оскільки законом визначено, що цей строк починається не з дня повідомлення, а з дня введення об'єкта будівництва в експлуатацію. Законодавець не пов'язує початок перебігу строку для прийняття об'єкта інвестування до форми, змісту та часу отримання довірителем інформації про таке введення об'єкта будівництва в експлуатацію.

Аналізуйте судовий акт: У разі істотного відхилення від проекту, що порушує права інших осіб, порушення будівельних норм і правил суд може постановити рішення, яким зобов'язати провести відповідну перебудову (ВС/КЦС, № 757/9131/15-ц, 18.04.18)