Останніми роками через неодноразове продовження дії земельного мораторію деякі сільськогосподарські підприємства почали звертатися до селян-власників землі із заманливою пропозицією про укладення замість договору оренди землі іншого договору — про встановлення емфітевзису, повідомляє yvu.com.ua. В якості стимулу селянам пропонують відразу заплатити за цим договором значно більшу суму грошей ніж річний розмір орендної плати, що сплачується за договором оренди землі. То чи варто погоджуватися на заміну договору оренди землі договором про встановлення емфітевзису?
Як емфітевзис появився у законодавстві України?
Слід відзначити, що емфітевзис як особливий вид права на сільськогосподарську земельну ділянку появився понад 2 тисячі років тому в Древньому Римі за часів рабовласництва. Звідти емфітевзис «перейшов» у Середньовіччя й обслуговував потреби феодального землеволодіння. Однак із розвитком капіталістичних відносин у сфері землекористування, особливо в ХХ столітті, від емфітевзису почали відмовлятися. А в сучасному суспільстві основними видами прав на землю, які повністю задовольняють потреби всіх, хто працює на землі чи володіє нею, стали право власності та право оренди. Для обмеженого доступу до чужих ділянок (для проходу, проїзду тощо) іноді використовують земельні сервітути.
У земельному законодавстві України протягом останніх 90 років (із 1917 по 2007 рр.) такого виду права на землю, як емфітевзис, не було. Не було його в законодавстві і на початку земельної реформи. Вперше про доцільність запровадження емфітевзису у вітчизняне законодавство заговорили фахівці в галузі цивільного права при підготовці проекту Цивільного кодексу України (1996–2002 рр.). Вони обґрунтовували таку доцільність необхідністю надання власникам та користувачам землі якомога більшого різноманіття прав на землю. Фахівці в галузі земельного права не бачили необхідності в запровадженні емфітевзису, цілком обґрунтовано вважаючи, що практично всі питання тимчасового використання чужих земельних ділянок можна врегулювати договорами оренди землі. Тому в підготовленому у 1999–2001 роках та прийнятому 25 жовтня 2001 р. Земельному кодексі України такого права на землю, як емфітевзис передбачено не було. Однак у 2007 р. під гаслом приведення чинного законодавства у відповідність із введеним у дію 1 січня 2004 р. новим Цивільним кодексом України до Земельного кодексу України були внесені зміни, які дозволили застосовувати на практиці норми Цивільного кодексу України про емфітевзис.
Проте протягом 10 років дії правових норм про емфітевзис він так і не набув значного поширення. Чому? Відповідь проста: через непотрібність. Однак в умовах затяжного мораторію на відчуження сільськогосподарських земель селянам почали пропонувати емфітевзис як, нібито, безпечну заміну купівлі-продажу землі.
Читайте статью: Чего хочет прокурор, или Как защититься от недобросовестного истребования земли?
Що представляє собою право емфітевзису?
Як передбачено Главою 33 Цивільного кодексу України, емфітевзис представляє собою право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Отже, на праві емфітевзису можуть набуватися лише земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
Це право встановлюється договором між власником земельної ділянки й особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевт). Строк договору про надання права користування чужою сільськогосподарською земельною ділянкою приватної власності законом не обмежується і встановлюється сторонами договору за домовленістю. А щодо сільськогосподарських земельних ділянок державної або комунальної власності строк дії договору про встановлення емфітевзису не може перевищувати 50 років.
Отже, громадянин може передати належну йому на праві власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення в користування емфітевту на будь-який строк, хоч на 1000 років, а то й назавжди (тобто, безстроково). Однак, якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб на умовах емфітевзису укладено на невизначений строк, то кожна зі сторін має право відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік. Тому емфітевтові, на відміну від власника земельної ділянки, невигідно укладати безстроковий договір про встановлення емфітевзису.
Слід особливо підкреслити, що право емфітевзису є речовим правом. Це означає, що для його виникнення потрібно не лише укласти відповідний договір, а й зареєструвати це право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Лише з моменту такої реєстрації власник земельної ділянки вважатиметься таким, що передав право емфітевзису емфітевтові, а емфітевт – його набув.
Блог