Зупинити поновлення договору оренди землі: лист стороні чи заява до реєстру?

Власник земельної ділянки може завчасно повідомити орендаря, що не бажає продовжувати договір, однак після закінчення строку оренди виявити, що договір поновився автоматично. Чому так відбувається?

Причина полягає в особливостях механізму, передбаченого статтею 126-1 Земельного кодексу України: для запобігання поновленню недостатньо направити заперечення іншій стороні — необхідно своєчасно звернутися до державного реєстратора.

Саме співвідношення волевиявлення орендодавця та реєстраційної процедури стало предметом судових спорів. В одних справах суди виходять із того, що лист орендарю не зупиняє поновлення договору. В інших надають такому повідомленню значення під час вирішення питання про подальше користування земельною ділянкою.

Механізм поновлення договору без укладення сторонами письмового правочину було запроваджено Законом від 05.12.2019 № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 січня 2020 року. Основні правила закріплено у статті 126-1 ЗК та статті 32-2 Закону «Про оренду землі».

Відповідно до перехідних положень Закону «Про оренду землі» ці правила поширюються на договори оренди земель приватної власності, укладені або змінені після 16 січня 2020 року.

Щодо земель державної та комунальної власності така умова може передбачатися у договорах, якщо на ділянці розташована будівля або споруда, що перебуває у власності орендаря.

Сторони можуть включити до договору умову про його поновлення після закінчення строку дії. У такому разі договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах без укладення додаткової угоди.

Відомості про поновлення вносяться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Якщо жодна зі сторін своєчасно не заявить про відмову від поновлення, державна реєстрація права оренди продовжується програмними засобами реєстру.

Втім, сторона договору, яка не бажає його поновлення, повинна не пізніш як за місяць до дати закінчення строку подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору (ч.3 ст. 126-1 ЗК).

Після внесення відповідних змін державна реєстрація права оренди не буде автоматично продовжена на новий строк.

А от повідомлення, надіслане лише іншій стороні договору, не замінює звернення до державного реєстратора. Воно засвідчує намір власника припинити орендні відносини, однак саме собою не зупиняє поновлення за статтею 126-1 ЗК.

Такий підхід застосував Касаційний цивільний суд Верховного Суду у справі № 378/283/25.

Орендодавиця двічі направляла орендарю заперечення проти поновлення договору. Водночас до державного реєстратора із заявою про виключення відомостей щодо поновлення договору вона не звернулася.

Верховний Суд зазначив (постанова від 09.06.2026), що направлення орендарю листів або заяв із запереченнями не замінює передбачену законом і договором реєстраційну процедуру. Такі звернення не могли зупинити автоматичне продовження дії договору.

Відмінний підхід застосували суди у справі № 172/1179/25. Вони виходили з того, що орендар мав повідомити власника про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк і направити проєкт додаткової угоди. Оскільки він цього не зробив, суди витребували земельну ділянку на користь власника та відхилили аргумент про автоматичне поновлення договору за статтею 126-1 ЗК.

На думку автора, який представляє інтереси орендаря у цій справі, суди не врахували, що договір було змінено після 16 січня 2020 року, а відомості про його автоматичне поновлення внесено до Державного реєстру речових прав. Тому до цих відносин мала застосовуватися стаття 126-1 ЗК. У справі було подано касаційну скаргу і станом на дату підготовки матеріалу вирішується питання про відкриття провадження.

Втім, з огляду на норми закону та позицію вищої судової інстанції, зрозуміло, що власнику земельної ділянки, який не бажає продовжувати орендні відносини, недостатньо обмежитися листуванням з орендарем. Необхідно перевірити відомості у Державному реєстрі речових прав і не пізніш як за місяць до закінчення договору подати заяву про виключення відомостей щодо його поновлення.

Орендарю ж доцільно завчасно перевірити, чи передбачає договір поновлення та чи зареєстрована відповідна умова.

Недотримання реєстраційної процедури може призвести для власника до продовження небажаних орендних відносин, а для орендаря — до втрати права користування земельною ділянкою.

Автор новини: Євгеній Удовицький, член Ради Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права