Умовою визнання договору, який потребує нотаріального посвідчення, укладеним без такого є БЕЗПОВОРОТНЄ ухилення сторони від його посвідчення та втрата стороною МОЖЛИВОСТІ нотаріально посвідчити правочин (№6-1288цс17 від 06.09.2017)

Фабула судового акту: Проблемним з боку трактування норм закону є спори щодо визнання договорів, які потребують нотаріального посвідчення, але не були належним чином посвідчені укладеними.

Не зважаючи на те, що частина друга статті 220 ЦК України визначає, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

На перший погляд норма очевидна, але ж роз'яснення, що містяться у п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" визначають, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов’язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов’язків для сторін.

Так і в даному випадку ВСУ переглядаючи судові рішення послався на зазначені роз'яснення та вирішив спір наступним чином.

Між позивачем та відповідачем укладено договір купівлі-продажу частини квартири. Сторони уклали цей договір у простій письмовій формі та виконання обов'язків за ним, а саме передачі грошей та ключів від квартири оформила актами-проймання-передачі.

Проте, продавець в силу певних обставин, а саме перебування у реабілітаційних центрах, та у зв'язку із відсутністю коштів для оплати послуг нотаріуса не мав можливості відповідним чином посвідчити правочин.

У зв'язку із цим покупець звернулась до суду із позовом про визнання вказаного договору укладеним та визнання права власності на придбану частину квартири.

В даному випадку я вважаю, що сам факт укладення договору купівлі-продажу у простій формі (і скоріш за все "заднім числом") та звернення "покупця" до суду є певною схемою для уникнення накладення стягнення на майно "продавця", оскільки, як вбачається із матеріалів справи, а саме заперечень на позовну заяву, на вказане майно у іншій справі було накладено арешт.

Проте суд першої інстанції не бажаючи бачити очевидні ознаки фіктивності укладеного договору частково задовольнив позовні вимоги та визнав договір укладеним.

Суд апеляційної інстанції, з яким погодився і ВССУ вказане рішення скасував і відмовив у задоволенні позову з тієї підстави, що з урахуванням положень статей 16, 182, 640 ЦК України визначена частиною другою статті 220 ЦК України можливість визнання договору дійсним поширюється лише на ті договори, які підлягають тільки нотаріальному посвідченню, від якого сторона ухиляється, і не підлягають державній реєстрації.

В свою чергу ВСУ скасовуючи усі рішення нижчестоящих судів зауважив, що підстави для скасування рішення суду першої інстанції є хибними, оскільки спірний договір було укладено вже після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року N 1878-VI, яким державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомого майна скасовано.

Водночас частково погоджуючись з суттю рішення апеляційного суду ВСУ вказав, що однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин та одночасно звернув увагу на очевиду фіктивність укладеного правочину.

На думку Верховного Суду суду першоії інстанції слід було з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Аналізуйте судовий акт: Суд: Про фіктивність договору дарування свідчить передбачення позичальником негативних наслідків у випадку стягнення з нього боргу шляхом звернення на це майно (Апеляційний суд Рівненської області, справа № 569/2178/16-ц, 27.04.17)

ВССУ: Отримання власником земельної ділянки грошей від орендаря в якості плати не може свідчити про схвалення ним цього оспореного договору (ВССУ у справі № 395/466/15-ц, 14.12.16)

ВСУ: Договір дарування, направлений на фіктивний перехід права власності на нерухоме майно до близького родича з метою приховати це майно від виконання за його рахунок судового рішення, може бути визнаний недійсним (справа № 6-2697цс16, 23.0817)

ВСУ: Договір «раптового» дарування майна боржника у виконавчому провадженні може бути визнаний судом фіктивним та як наслідок недійсним за позовом кредитора (ВСУ від 9 серпня 2017р. у справі № 6-2690цс16)

Договор не может быть фиктивным, если хотя бы одна из сторон имела умысел на наступление юридических последствий указанных в договоре (ухвала від 21 березня 2017р. у спраі № 175/1945/16-ц)

Дарування родичу нерухомості є фіктивним та недійсним, коли дарувальник знає про судове рішення про стягнення з нього боргу (ВСУ у справі №6-1873цс16 від 19 жовтня 2016р.)

ПРАВОВА ПОЗИЦІЯ

у справі за № 6-1288цс17

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз’яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов’язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов’язків для сторін.

Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України у складі:

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА­_1 до ОСОБА_2, треті особи – ОСОБА_3, ОСОБА_4, про визнання договору дійсним, визнання права власності за заявою ОСОБА_1 про перегляд рішення апеляційного суду м. Києва від 10 листопада 2016 року та ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 05 квітня 2017 року,

в с т а н о в и л и :

У лютому 2016 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до ОСОБА_2, в якому просила визнати договір купівлі-продажу S_1 частки квартири АДРЕСА_1, укладений 01 травня 2013 року нею з відповідачем - виконаним та дійсним; визнати за нею право власності на S_1 частку спірної квартири, що придбана на підставі договору купівлі-продажу від 01 травня 2013 року.

Свої вимоги обґрунтовувала тим, що ОСОБА_2 є власником S_1 частки вказаної квартири. 01 травня 2013 року вона уклала з відповідачем договір купівлі-продажу належної йому частки квартири, проте останній відмовився від нотаріального посвідчення як під час укладення договору, так і після цього.

Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 13 травня 2016 року позовні вимоги задоволено частково. Визнано договір купівлі-продажу S_1 частки квартири АДРЕСА_1 від 01 травня 2013 року, укладений ОСОБА_1 з ОСОБА_2, дійсним. В решті вимог відмовлено.

Рішенням апеляційного суду м. Києва від 10 листопада 2016 року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення, яким у позові відмовлено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 05 квітня 2017 року касаційну скаргу ОСОБА_1 відхилено, рішення суду апеляційної інстанції залишено без змін.

У поданій до Верховного Суду України заяві ОСОБА_1 просить скасувати рішення апеляційного суду м. Києва від 10 листопада 2016 року та ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23 червня 2016 року та залишити в силі рішення Деснянського районного суду м. Києва від 13 травня 2016 року, посилаючись на неоднакове застосування касаційним судом одних і тих самих норм матеріального права, а саме статей 16, 182, 220, 640 ЦК України.

Заслухавши суддю-доповідача, представника ОСОБА_1 – ОСОБА_5 на підтримання заяви, перевіривши наведені в заяві доводи, Судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України дійшли висновку, що заява підлягає задоволенню частково.

На підставі статті 360-4 ЦПК України Верховний Суд України скасовує судове рішення у справі, яке переглядається з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, якщо установить, що воно є незаконним.

Судом встановлено, що 01 травня 2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого ОСОБА_1 придбала у ОСОБА_2 належну йому S_1 частку квартири АДРЕСА_1 за 100 000 грн., що належить йому згідно Свідоцтва про право власності на житло від 07 травня 2003 року.

Згідно актів прийому-передачі грошових коштів та прийому-передачі ключів від 01 травня 2013 року ОСОБА_1 передала, а ОСОБА_2 прийняв грошові кошти в розмірі 100 000 грн.; ОСОБА_2 передав, а ОСОБА_1 прийняла ключі від спірної квартири однак, до цього часу договір купівлі продажу нотаріально не посвідчений.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову суд першої інстанції виходив з того, що з 01 січня 2013 року було скасовано обов'язок здійснювати державну реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомого майна після його нотаріального посвідчення, тобто договори є укладеними саме з моменту нотаріального посвідчення. Враховуючи зазначене та факт ухилення ОСОБА_2 від нотаріального посвідчення договору, що підтверджується, зокрема, його заявою від 28 квітня 2016 року, довідками з реабілітаційних установ від 11 березня 2016 року, від 26 березня 2016 року, суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення позову в частині визнання спірного договору купівлі-продажу дійсним.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та увалюючи нове про відмову в позові суд апеляційної інстанції, з висновками якого погодився суд касаційної інстанції, виходив з того, що з урахуванням положень статей 16, 182, 640 ЦК України визначена частиною другою статті 220 ЦК України можливість визнання договору дійсним поширюється лише на ті договори, які підлягають тільки нотаріальному посвідченню, від якого сторона ухиляється, і не підлягають державній реєстрації; визнання в судовому порядку дійсним правочину щодо нерухомості суперечить законодавству, оскільки такий правочин підлягає обов'язковій державній реєстрації, а тому частина друга статті 220 ЦК України до спірних правовідносин не застосовується.

У наданих для порівняння постановах Вищого господарського суду України від 29 листопада 2016 року та 24 лютого 2016 року суд касаційної інстанції виходив з того, що з 01 січня 2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого частину третю статті 640 ЦК України викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК України виключено слова «та державної реєстрації», а відтак положення статті 220 ЦК України можливі до застосування за умови укладення таких правочинів після набрання чинності вищезазначеного Закону.

Викладене свідчить про те, що існує неоднакове застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначеної норми матеріального права, Судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України виходять з такого.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз’яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов’язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов’язків для сторін.

Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Судом встановлено, що між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договір купівлі-продажу S_1 частки квартири АДРЕСА_1 укладено 01 травня 2013 року, тобто після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року N 1878-VI, яким державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомого майна скасовано.

З огляду на зазначене, суди апеляційної та касаційної інстанцій дійшли неправильного висновку про те, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується до спірних правовідносин у зв’язку з необхідністю державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Разом з тим, суд першої інстанції дійшов передчасного висновку про часткове задоволення позовних вимог з огляду на таке.

Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Відповідно до п. 13 постанови пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Встановлюючи факт ухилення відповідача від нотаріального посвідчення спірного договору суд першої інстанції виходив з заяви ОСОБА_2 та довідок з реабілітаційного центру.

Разом з тим, як вбачається з вищезазначеної заяви ОСОБА_2, він не має можливості йти з ОСОБА_1 до нотаріуса для завірення договору купівлі-продажу, а також він не має коштів для оплати послуг нотаріуса (а.с. 81, т.1).

Також як вбачається з довідок від 11 березня 2016 року та 26 березня 2016 року, наданих реабілітаційними центрами «Оазіс» та «Ренесанс», ОСОБА_2 з 05 травня 2013 року по 27 серпня 2013 року проходив курс реабілітації та з 20 лютого 2014 року по теперішній час (на час видачі довідки) знаходився на стаціонарному лікуванні, яке буде продовжуватися приблизно 3-4 місяці (а.с. 84, 85 т.1).

З огляду на встановлені судом фактичні обставини, а саме тимчасової неможливості здійснення ОСОБА_2 нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу у зв’язку із проходженням реабілітації у відповідних закладах та відсутність у нього коштів на таке посвідчення, суд першої інстанції не обґрунтував в чому саме полягає безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та з чого вбачається втрата можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов’язковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі ст. 220 ЦК України.

Окрім того, судами не було надано оцінки доводам у запереченні проти позовної заяви та доказам на їх підтвердження третьої особи у справі – ОСОБА_4, та доводам в апеляційній скарзі ПАТ КБ «ПриватБанк», як особи, яка не брала участь у справі та як кредитора відповідача в іншій цивільній справі про стягнення заборгованості з ОСОБА_2, щодо зловживання останнім своїм цивільним правом шляхом визнання у судовому порядку дійсним договору купівлі-продажу спірної квартири, що, на їхню думку, може свідчити про умисне уникнення ОСОБА_2 відповідальності, оскільки ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 20 червня 2014 року з метою забезпечення позову у цивільній справі за позовом ОСОБА_4 до ФОП ОСОБА_2 про визнання договорів недійсними та стягнення збитків було накладено арешт на спірну S_1 частку квартири АДРЕСА_1, а згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на усе нерухоме майно відповідача накладено арешт згідно постанови державного виконавця від 20 січня 2014 року у виконавчому провадженні НОМЕР_1 (а.с. 33, 125, т. 1).

Без надання належної оцінки зазначеним фактичним обставинам, які мають важливе значення для правильного вирішення справи, суд першої інстанції дійшов передчасного висновку про задоволення позову, а оскільки до повноважень Верховного Суду України не належить установлення фактичних обставин, надання оцінки чи переоцінки зібраних у справі доказів, що позбавляє Судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України дійти висновку про правильність чи неправильність застосування судом статті 220 ЦК України, то ухвалені в справі судові рішення судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись пунктами 1, 2 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої статті 3603, частиною першою статті 3604 ЦПК України, Судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л и :

Заяву ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Деснянського районного суду м. Києва від 13 травня 2016 року, рішення апеляційного суду м. Києва від 10 листопада 2016 року та ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 05 квітня 2017 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 ЦПК України.

Судді