22.11.2016 | Автор: Веб-ресурс "Протокол"
Задати питання автору
Приєднуйтесь до нас в соціальних мережах: telegram viber youtube

Строк дії договору оренди землі починається з моменту його укладання - підписання сторонами, а НЕ державної реєстрації (ВСУ від 19 лютого 2014р. у справі № 6-162ц13)

Фабула судового акту: Зустріти таке у судовій практиці доводиться не часто, але буває – взаємовиключні рішення Верховного Суду України та Вищого господарського суду України. (дивиться посилання нижче) у питанні початку строку дії договору оренди землі. З якої дати починає діяти такий договір: з дати укладання (за необхідності нотаріального посвідчення), а з дати державної реєстрації? ВСУ у цій постанові вважає, що з дати укладання, ВГСУ у постанові нижче – з дати державної реєстрації.

Є подібні і інші судові акти з діаметральними розбіжностями. Тому, цей приклад є аргументом для тих, хто свято вірить у панацею надання обов’язкової сили для прецедентів ВСУ. 

А актуальність цього питання і зараз істотна. Бо законодавство досі не передбачає обов’язковості нотаріального посвідчення договорів оренди землі, тому дата укладання та дата державної реєстрації таких договорів можуть бути різними і дистанція між ними може бути і місяці. 

Аналізуйте судовий акт: Строк дії договору оренди землі починається з моменту його державної реєстрації, а НЕ підписання сторонами або передачі за актом приймання- передачі земельної ділянки (ВГСУ від 2 листопада 2016р. у справі №908/3368/15)

Правова позиція ВСУ у справі №6-162ц13: За змістом статей 18, 20 Закону України “Про оренду землі” (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Вирішуючи спір про визнання договору оренди землі недійсним у зв’язку з відсутністю в ньому передбаченої частиною першою статті 15 Закону України “Про оренду землі” істотної умови, застосуванню підлягає стаття 15 даного Закону в редакції, чинній на момент укладення договору оренди, а не в момент його державної реєстрації.

Аналізуйте судовий акт: За "бездокументарне" та фактичне користування землею суд стягнув 3, 7 млн. грн. збитків з підприємства на користь місцевої ради (ВСУ у справі № 3-383гс15)

Договір оренди (в тому числі і з/д) визнається недійсним, якщо суд встановлює, що переважне право попереднього наймача було порушено внаслідок укладання цього договору (ВСу від 12 жовтня 2016р. у справі № 6-1282цс16)

Відсутність одного чи декількох погоджень проекту землеустрою НЕ є підставою для скасування судом рішення про передачу земельної ділянки в оренду (ВАСУ від 17 червня 2015р. у справі № К/800/68549/14)

                                                                                                              

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

19 лютого 2014 року                                                                                                                                                                                  м. Київ

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України в складі:

головуючого

Яреми А.Г.,

 

 

суддів:

Григор’євої Л.І.,

Онопенка В.В.,

Романюка Я.М.,

 

Гуменюка В.І.,

Охрімчук Л.І.,

Сеніна Ю.Л.,

 

Лященко Н.П.,

Патрюка М.В.,

Сімоненко В.М., -

 

 

 

 

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1  до товариства з обмеженою відповідальністю “Агрофірма “Весна”, третя особа – відділ Державного комітету по земельних ресурсах у Нікопольському районі Дніпропетровської області, про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними та зобов’язання повернути земельні ділянки за заявою товариства з обмеженою відповідальністю “Агрофірма “Весна” про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 липня 2013 року,

в с т а н о в и л а:

У грудні 2012 року ОСОБА_1 звернулась до суду із зазначеною позовною заявою, посилаючись на те, що на підставі державних актів на право приватної власності їй належать три земельні ділянки, одна з яких площею S_1 та дві по S_2, розташовані на території Павлопільської сільської ради Нікопольського району Дніпропетровської області.

27 березня 2008 року вона та товариство з обмеженою відповідальністю “Агрофірма “Весна” (далі – ТОВ “Агрофірма “Весна”) уклали договори оренди НОМЕР_1, НОМЕР_2, НОМЕР_3, згідно з якими вона передала товариству в строкове платне користування вказані земельні ділянки.

Відділом Державного комітету по земельних ресурсах у Нікопольському районі Дніпропетровської області договори оренди НОМЕР_2 та НОМЕР_3 зареєстровані 18 травня 2011 року, а договір оренди НОМЕР_1 – 4 серпня            2011 року.

Вважаючи, що договори оренди землі є укладеними з моменту їх державної реєстрації, на момент якої у договорах була відсутня передбачена частиною першою статті 15 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV “Про оренду землі” (далі – Закон України “Про оренду землі”) істотна умова, а саме умова передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, ОСОБА_1 просила визнати договори оренди недійсними; зобов’язати відповідача повернути належні їй земельні ділянки у стані не гіршому порівняно з тим, у якому вони були передані в оренду; зобов’язати відділ Державного комітету по земельних ресурсах у Нікопольському районі Дніпропетровської області скасувати державну реєстрацію договорів оренди.

Рішенням Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 6 лютого 2013 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Дніпропетровської області від 20 травня 2013 року, позов ОСОБА_1  задоволено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 липня 2013 року відмовлено у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ТОВ “Агрофірма “Весна” на вказані рішення суду першої та ухвалу суду апеляційної інстанцій.

У заяві ТОВ “Агрофірма “Весна” про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від          29 липня 2013 року порушується питання про скасування постановленої судом ухвали й прийняття нового судового рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1  відмовити, з підстав, передбачених пунктом 1 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України), – неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції однієї й тієї самої норми матеріального права, а саме статті 15 Закону України “Про оренду землі”, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Для прикладу наявності зазначеної підстави подання заяви про перегляд судового рішення ТОВ “Агрофірма “Весна” посилається на:

- ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 липня 2013 року у справі за позовом про визнання договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди недійсними й повернення земельної ділянки з незаконного володіння (№ 6-26596св13);

- два рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 вересня 2013 року у справах за позовами про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (№№ 6-26914св13, 6-22426св13);

- ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 вересня 2013 року у справі за позовом про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (№ 6-22424св13).

Так, ухвалюючи два рішення від 25 вересня 2013 року (№№ 6-26914св13,  6-22426св13) про відмову в задоволенні позовів про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, суд касаційної інстанції виходив, зокрема, із того, що на час укладання (підписання) 1 квітня 2008 року спірних договорів статтею 15 Закону України “Про оренду землі” не було передбачено такої істотної умови для цих договорів, як умова передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, про відсутність якої в договорах стверджували позивачі. Такою істотною умовою статтю 15 Закону України “Про оренду землі” було доповнено Законом України від 16 вересня 2008 року № 509-VI “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву”, тобто після укладення договорів. Висновок судів попередніх інстанцій про те, що договір оренди землі вважається укладеним з моменту державної реєстрації і тому договір має містити істотні умови, передбачені статтею 15 Закону України “Про оренду землі” в редакції, яка діяла на дату реєстрації, є помилковим, оскільки реєстрація не може змінювати моменту укладення договорів.

Ухвалою від 25 вересня 2013 року (№ 6-22424св13) колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ скасувала рішення суду першої інстанції, яким задоволено позов про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, та ухвалу апеляційного суду й направила справу на новий розгляд до суду першої інстанції. Постановляючи ухвалу суд касаційної інстанції виходив із того, що до спірних правовідносин необхідно застосовувати законодавство, яке діяло на час укладення договору, оскільки своїм підписом сторони підтвердили узгодження істотних умов договору відповідно до законодавства, чинного на момент підписання договору. Укладаючи 1 квітня 2008 року договір оренди земельної ділянки, в статті 15 Закону України “Про оренду землі” не було передбачено істотної умови договору оренди – умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, на відсутність якої в договорі посилався позивач.

У справі, яка переглядається, суд касаційної інстанції погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про те, що на момент державної реєстрації 18 травня та 4 серпня 2011 року договорів оренди земельних ділянок, укладених ОСОБА_1 і ТОВ “Агрофірма “Весна” 27 березня 2008 року, у договорах була відсутня передбачена частиною першою статті 15 Закону України “Про оренду землі” така істотна умова, як передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, що відповідно до вимог частини другої статті 15 Закону є підставою для визнання договорів недійсними.

Наведені правові висновки суду касаційної інстанції про застосування статті 15 Закону України “Про оренду землі”, покладені в основу судового рішення, яке переглядається, є неоднаковими з висновками, зробленими в указаних для прикладу рішеннях та ухвалі колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 вересня 2013 року (№№ 6-26914св13, 6-22426св13,             6-22424св13).

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши доводи заявника, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява ТОВ “Агрофірма “Весна” підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Судами у справі, яка переглядається, установлено, що на підставі державних актів на право приватної власності ОСОБА_1  належать три земельні ділянки, одна з яких площею S_1 та дві по S_2, які розташовані на території Павлопільської сільської ради Нікопольського району Дніпропетровської області.

27 березня 2008 року ОСОБА_1 та ТОВ “Агрофірма “Весна” було укладено строком на 5 років договори оренди (НОМЕР_1, НОМЕР_2, НОМЕР_3) вказаних земельних ділянок.

Відділом Державного комітету по земельних ресурсах у Нікопольському районі Дніпропетровської області договори оренди НОМЕР_2 та НОМЕР_3  зареєстровані 18 травня 2011 року, а договір оренди НОМЕР_1 – 4 серпня            2011 року.

Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов’язані з орендою землі, є Закон України “Про оренду землі”.

За змістом статей 18, 20 Закону України “Про оренду землі” (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Відповідно до пунктів 6 спірних договорів оренди земельних ділянок договори діють з моменту державної реєстрації, а згідно з пунктами 39 договори набирають чинності після підписання сторонами та державної реєстрації.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації.

У справі, що переглядається, ОСОБА_1 та ТОВ “Агрофірма “Весна” дійшли згоди щодо істотних умов договорів оренди земельних ділянок, скріпивши 27 березня 2008 року договори своїми підписами, що і є моментом укладення договорів.

Висновок суду першої інстанції, з яким погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, про те, що моментом укладення договорів оренди земельних ділянок є дата їхньої державної реєстрації (18 травня та 4 серпня        2011 року) є помилковим, оскільки відповідно до зазначених положень договорів оренди та Закону України “Про оренду землі” в момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

За положенням частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.

Відповідно до частин першої, третьої статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності; якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Частиною першою статті 15 Закону України “Про оренду землі” встановлені істотні умови, досягнення згоди з яких є обов’язковим для укладення договорів оренди землі.

Відсутність у договорах оренди землі хоча б однієї з істотних умов є підставою для визнання договорів недійсними (частина друга статті 15 Закону України “Про оренду землі”).

На момент укладення 27 березня 2008 року ОСОБА_1 та ТОВ “Агрофірма “Весна” договорів оренди, частиною першою статті 15 Закону України “Про оренду землі” були встановлені такі істотні умови для договорів оренди землі: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Така істотна умова, як передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, на момент укладення 27 березня 2008 року договорів оренди землі в статті 15 Закону України “Про оренду землі” була відсутня. Зміни до статті 15 Закону України “Про оренду землі”, якими передбачено необхідність зазначення в договорах оренди землі такої умови, внесено Законом України від 16 вересня 2008 року № 509-VI “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву”, який  набрав чинності 14 жовтня 2008 року, тобто після укладення спірних договорів. Вказаний Закон України від 16 вересня 2008 року № 509-VI регулює відносини, які виникли з дня набрання ним чинності і зворотної дії в часі немає.

Отже, укладаючи 27 березня 2008 року договори оренди земельних ділянок, ОСОБА_1 та ТОВ “Агрофірма “Весна” не було необхідності узгоджувати й зазначати в договорах умову передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, оскільки на момент укладення договорів такої умови статтею 15 Закону України “Про оренду землі” не передбачалося.

Саме до цього зводяться правові висновки, що викладені судом касаційної інстанції в рішеннях та ухвалі колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 вересня 2013 року (№№ 6-26914св13, 6-22426св13, 6-22424св13), які надані ТОВ “Агрофірма “Весна” як приклад неоднакового застосування судом касаційної інстанції статті 15 Закону України “Про оренду землі” у подібних правовідносинах, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень.

Висновок суду першої інстанції, з яким погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, про те, що саме на момент державної реєстрації 18 травня та 4 серпня 2011 року договорів оренди земельних ділянок у цих договорах мала міститися погоджена сторонами умова передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, зроблений судом із порушенням частини першої статті 15 Закону України “Про оренду землі”, і як наслідок судом безпідставно застосовано частину другу цієї статті щодо визнання договорів оренди недійсними, що призвело до неправильного вирішення справи.

Отже, враховуючи те, що договори оренди були укладені ОСОБА_1 та ТОВ “Агрофірма “Весна” 27 березня 2008 року, а не в момент їхньої державної реєстрації 18 травня та 4 серпня 2011 року, застосуванню до спірних правовідносин підлягає стаття 15 Закону України “Про оренду землі” в редакції, чинній станом на 27 березня 2008 року.

Таким чином, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України встановила, що ухвала суду касаційної інстанції у справі, яка переглядається з підстави, передбаченої пунктом 1 частини першої статті 355 ЦПК України, – неоднакового застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, є незаконною.

За таких обставин відповідно до пункту 1 частини першої статті 355 і частин першої та другої статті 360-4 ЦПК України ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 липня 2013 року підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

У свою чергу зміст ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 липня 2013 року (№ 6-26596св13), на яку посилається заявник, обґрунтовуючи підстави подання ним заяви, їх порівняння із судовим рішенням, яке переглядається, не дають підстав для висновку про те, що суд касаційної інстанції під час розгляду двох чи більше справ за тотожних предмета спору, підстави позову, змісту позовних вимог та встановлених фактичних обставин і однакового регулювання нормами матеріального права спірних правовідносин ухвалив різні за змістом судові рішення.

Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову та ухвалу суду апеляційної інстанції у справі за позовом про визнання договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди недійсними й повернення земельної ділянки з незаконного володіння, суд касаційної інстанції, постановляючи ухвалу від 18 липня 2013 року виходив із того, що на момент укладення 3 квітня 2006 року та державної реєстрації 27 листопада 2006 року договору оренди землі стаття 15 Закону України “Про оренду землі” не передбачала такої істотної умови, як передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Натомість у справі, яка переглядається, встановлено, що договори оренди землі укладено, коли вказана умова в статті 15 Закону України “Про оренду землі” була відсутня, а зареєстровано договори після внесення до статті 15 Закону змін, якими цю статтю доповнено зазначеною істотною умовою.

Таким чином, у справі, яка переглядається, та у справі, на ухвалу суду касаційної інстанції від 18 липня 2013 року, в якій заявник посилається в обґрунтування своєї заяви, наявні різні фактичні обставини, що не свідчать про неоднакове застосування судом касаційної інстанції статті 15 Закону України “Про оренду землі” у цих справах.

Керуючись пунктом 1 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої статті 360-3, частинами першою та другою статті 360-4 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

Заяву товариства з обмеженою відповідальністю “Агрофірма “Весна” про перегляд судового рішення задовольнити частково.

Ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 липня 2013 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 2 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.

Головуючий

 

Судді Верховного Суду України:

А.Г. Ярема

 

 

 


 

Л.І.  Григор’єва

 

В.І. Гуменюк 

 

Н.П. Лященко

 

В.В. Онопенко

 

Л.І. Охрімчук

 

 

М.В. Патрюк

 

Я.М. Романюк

 

Ю.Л. Сенін

 

В.М. Сімоненко

 

 

6
Подобається
Оставьте Ваш комментарий:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для добавления комментария.


Популярні судові рішення