Відсутність систематичності невиплати орендної плати як підстава відмови в розірванні договору оренди землі (ВС/КЦС у справі № 469/905/15-ц від 13.05.2019 р.)

Фабула судовоого акту: Згідно зі статтею 13 Закону «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 15 Закону «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 Закону «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною першою статті 32 Закону «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Положеннями статей 24,25 зазначеного Закону визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Разом з тим за частиною другою статті договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, необхідно дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Такого висновку дійшов Верховний Суд у складі постійної колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в Постанові від 13.05.2019р. по справі № 469/905/15-ц

Аналізуйте судовий акт: Одна з основних підстав розірвання договору оренди (ВС/КЦС від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18)

Розмір орендної плати регулюється виключно договором оренди землі, тому ЛИШЕ зміна індексації нормативної грошової оцінки ділянки не створює додаткових податкових зобов’язань для орендаря (ВС/КАС, №813/3819/17, від 20 червня 2018 р.)

Законодавство дозволяє передавати в оренду нерухомість державних освітніх закладів за умови, що такі об'єкти тимчасово не використовується і це не погіршує права осіб, які навчаються (ВС/КГС, справа № 908/457/17, 15.03.18)

ВС/КЦС: Договір емфітевзису земельної ділянки підлягає обов’язковій держаній реєстрації (ВС/КЦС № 311/4089/15-ц від 18.04.2018)

Рішенням міської ради з метою конкретизації Типового договору оренди землі може бути затверджений зразок договору оренди землі, що є обов'язковим для виконання (ВС/КГС,справа № 908/2098/17, 11.07.18)

Постанова

Іменем України

13 травня 2019 року

м. Київ

справа № 469/905/15-ц

провадження № 61-28489св18

Верховний Суд у складі постійної колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

Олійник А. С. (суддя-доповідач), Кузнєцова В. О., Усика Г. І.,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Алгей - Агро»,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «Адмирал - Агро»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 в особі ОСОБА_3 на рішення Березанського районного суду Миколаївської області від 04 квітня 2017 року у складі судді Старчеус О. П. та ухвалу Апеляційного суду Миколаївської області від 29 травня 2017 року у складі колегії суддів: Галущенка О. І., Лисенка П. П., Серебрякової Т. В.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2015 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариство з обмеженою відповідальністю «Алгей - Агро» (далі - ТОВ «Алгей - Агро»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «Адмирал - Агро» (даді - ТОВ «Адмирал - Агро» ) про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позов обгрунтовано тим, що 24 березня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Алгей - Агро» укладено договір оренди земельної ділянки площею 8,86 га, яка розташована в межах території Ташинської сільської ради Березанського району Миколаївської області строком на 10 років. Договір оренди зареєстровано 23 червня 2008 року за № 040800700180. Згідно з умовами вказаного договору орендна плата складає 1 500,00 грн. Згідно з пунктом 11 цього договору визначено, що видача орендної плати має відбуватись щорічно з 15 серпня до 31 грудня. Відповідач систематично не сплачує йому оренду плату, починаючи з 2011 року. Просив суд розірвати договір оренди землі, укладений між ним і ТОВ «Алгей-Агро».

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Березанського районного суду Миколаївської області від 04 квітня 2017 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Миколаївської області від 17 травня 2017 року, у позові відмовлено.

Рішення суду першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, мотивовано тим, що позивачем не доведено факт систематичної протягом трьох років невиплати орендної плати відповідачем, а тому правові підстави для розірвання договору оренди відсутні.

Невикористання відповідачем земельної ділянки не зазначалось у позовній заяві як підстава для розірвання договору оренди землі.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У червні 2017 року ОСОБА_1 в особі ОСОБА_3 звернувся до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ з касаційною скаргою на рішення судів першої та апеляційної інстанцій просить їх скасувати та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

21 серпня 2017 року ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ОСОБА_1 в особі ОСОБА_3 .

У травні 2018 року справу разом із матеріалами касаційного провадження передано до Верховного Суду.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України, у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди першої та апеляційної інстанцій неправильно з`ясували обставини справи та неправильно застосували норми матеріального права, а саме статтю 651 ЦК України та статтю 32 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон).

Всупереч приписів статей 10 58 60 212 ЦПК України 2004 року суд першої інстанції дійшов висновку про належне виконання відповідачем свого обов`язку з виплати орендної плати, посилаючись на довідку відповідача, відповідно до якої орендар за період з 2008 року по 2012 рік виплатив орендодавцю 18 978,89 грн.

Відповідач не надав актів, які підтверджували б передачу продукції чи надання послуг у рахунок орендної плати, відповідно не довів виконання ним своїх обов`язків за договором у частині виплати орендної плати.

Суди першої та апеляційної інстанцій не надали належної правової оцінки тій обставині, що ТОВ «Алгей-Агро» з червня 2012 року не обробляє земельну ділянку позивача з власної ініціативи. Позивач не порушував умови договору оренди спірної земельної ділянки та не перешкоджав відповідачеві у користуванні належною йому ділянкою. Судом не застосовано приписи статті 651 ЦК України та статті 32 Закону.

Заперечення на касаційну скаргу до суду касаційної інстанції не надходили.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що сторонами 24 березня 2008 року укладено договір оренди належної позивачу земельної ділянки загальною площею 8,86 га строком на 10 років, за яким відповідач зобов`язавсясплачувати позивачу як орендарю орендну плату у розмірі 1 500,00 грн на рік з 15 серпня по 31 грудня у грошовій та натуральній формі. Договір зареєстровано у Березанському реєстраційному окрузі 23 червня 2008 року за № 040800700180 (а. с. 3 - 4).

Вказану земельну ділянку ОСОБА_1 передав у тимчасове користування ТОВ «Алгей-Агро» згідно з актом передачі земельної ділянки (а. с. 5).

Орендна плата сплачувалася ОСОБА_1 з 2008 року до 2013 року включно, а починаючи з 2014 року до 2015 року така виплата не здійснювалася (а. с. 70-74, 139)

10 липня 2013 року ОСОБА_1 укладено з ТОВ«Адмірал-Агро» договір оренди вказаної земельної ділянки, який зареєстрований Реєстраційною службою Березанського районного управління юстиції Миколаївської області 08 вересня 2013 року за № 5677173.

Отже, з початку осінніх польових робіт 2013 року належна позивачеві земельна ділянка, передана ним в оренду відповідачеві, оброблялась іншою особою- ТОВ «Адмирал-Агро», що сторонами не оспорюється та підтверджено актом обстеження земельної ділянки (а. с. 58-59), довідками Державної інспекції сільського господарства у Миколаївській області (а. с. 56, 57) та Виконавчого комітету Ташинської сільської ради (а. с. 140, 183).

Постановою Херсонського окружного адміністративного суду від 19 вересня 2014 року у адміністративній справі за позовом ТОВ «Алгей-Агро» до Реєстраційної служби Березанського районного управління юстиції, треті особи Державна інспекція сільського господарства у Миколаївській області, Відділ Держземагенства у Березанському районі Миколаївської області, ТОВ «Адмірал-Агро», ОСОБА_1 та інші особи, про визнання дій протиправними, скасування рішень про державну реєстрацію речового права та зобов`язання вчинити дії (а. с. 32 - 38), з додатковою постановою цього ж суду від 27 жовтня 2014 року (а. с. 30 - 31), залишеними у силі ухвалою Одеського апеляційного адміністративного суду від 31 липня 2015 року (а. с. 39 - 43), якими, зокрема, визнано протиправним та скасовано рішення Державного реєстратора Реєстраційної служби Березанського районного управління юстиції Миколаївської області про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки за ТОВ «Адмірал-Агро» № 5677173 від 08 вересня 2013 року.

Позиція Верховного Суду

Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваних судових рішень, обговоривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення з таких підстав.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Частиною першою статті 2 Закону передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним Кодексом України, Цивільним Кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону, яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельного Кодексу України, (далі - ЗК України) орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 Закону договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною першою статті 32 Закону передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Положеннями статей 24,25 Закону визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Разом з тим за частиною другоюстатті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, необхідно дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК Україниналежать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Таким чином, суди першої та апеляційної інстанційобґрунтовано застосовано у спірних правовідносинах приписи частини другої статті 651 ЦК України та з`ясовано суттєві обставини цієї справи як щодо наявності факту порушення відповідачем умов договору, так і щодо наявності критерію істотності цього порушення договору. Отже, гарантовано стабільність вказаних правовідносин.

Відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Суд першої та апеляційної інстанцій дослідили обставини справи та встановили, що, згідно з довідками, виданими Виконавчим комітетом Ташинської сільської ради від 11 серпня 2015 року, 20 жовтня 2015 року та 14 вересня 2016 року відповідач ТОВ «Алгей-Агро» не веде обробіток спірної земельної ділянки, як визнали сторони з червня 2013 року, внаслідок зайняття її іншим орендарем (а. с. 15, 66, 140).

Відповідно до статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки встановлені договором або законом, зокрема в тому числі, розірвання договору, а відповідальність особи, яка порушила зобов`язання, наступає лише за наявності її вини у формі умислу або необережності, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про відсутність підстав для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав систематичної несплати орендної плати. Перебування сторін у договірних відносинах передбачає наявність у кожної із сторін прав і обов`язків.

Наведені в касаційній скарзі доводи не спростовують висновків судів та не дають підстав вважати, що судами порушено норми процесуального та матеріального права.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа «Серявін та інші проти України», (CASE OF SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE), рішення від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

З огляду на викладене, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій - без змін.

Керуючись статтями 400 401 409 416 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі постійної колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 в особі ОСОБА_3 залишити без задоволення.

Рішення Березанського районного суду Миколаївської області від 04 квітня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Миколаївської області від 29 травня 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: А. С. Олійник

В. О. Кузнєцов

Г. І. Усик