Нездійснення забудови земельної ділянки протягом трьох років поспіль автоматично припиняє право землекористування в силу закону і підтвердження окремим судовим рішення не вимагається (ВС/КЦС, № 910/5963/17, 21.03.19)

Фабула судового акта: Товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ, позивач) звернулося з позовом до Київської міської ради (відповідач) про визнання незаконним та скасування рішення відповідача «Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю … на підставі рішення Київської міської ради…». Позовна заява мотивована тим, що позивач на підставі договору оренди є орендарем земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом. Проте внаслідок прийняття відповідачем спірного рішення за відсутності визначених законодавством підстав для одностороннього розірвання договору оренди земельної ділянки, позивача було незаконно позбавлено набутого у встановленому порядку права користування земельною ділянкою для забудови з посиланням виключно на обставину затримки з початком забудови цієї ділянки. При цьому позивач умов договору оренди не порушував, а затримка з початком забудови земельної ділянки відбулася не з вини орендаря.

Рішенням господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду, у позові відмовлено повністю. При цьому суди виходили з того, що спірне рішення прийнято відповідачем в межах наданих статтею 59 Закону України «Про місцеве самоврядування» повноважень у зв'язку з порушенням відповідачем умов договору оренди в частині порушення строків завершення забудови земельної ділянки.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, залишаючи без змін наведені судові акти, зазначив, що відповідно до ст. 416 ЦК України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; спливу строку права користування; відмови
землекористувача від права користування; невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. Ст. 102-1 ЗК України визначено, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються
через невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою
земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.

Згідно зі ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» за наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається. Отже, дозвіл на виконання будівельних робіт є безумовною правовою підставою для початку будівельних робіт. Однак, як установлено господарськими судами, з моменту отримання в червні 2012 року дозволу на виконання будівельних робіт ТОВ не розпочало жодних будівельних робіт.

Наведені обставини свідчать про те, що право землекористування ТОВ припинилося автоматично в силу положень закону, зокрема, ст. 416 ЦК України, ст. 102-1 ЗК України.

ВС / КГС також нагадав, що ст. 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Проте у наведеному випадку право землекористування позивача припинилося автоматично в силу закону, який за цих умов не вимагає підтвердження припинення такого права за окремим судовим рішенням. У зв'язку із цим спірне рішення міськради прав позивача не порушує, оскільки не є самостійною правовою підставою припинення землекористування.

Аналізуйте судовий акт: Розмір орендної плати регулюється виключно договором оренди землі, тому ЛИШЕ зміна індексації нормативної грошової оцінки ділянки не створює додаткових податкових зобов’язань для орендаря (ВС/КАС, №813/3819/17, від 20 червня 2018 р.)

Договір оренди землі вважається поновленим, якщо місцева рада не надала орендарю в лист – заперечення в місячний строк після закінчення строку його дії цього договору (ВГСУ від 30 березня 2017р. у справі № 904/8338/16)

Факт систематичної несплати орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі незважаючи на погашення орендарем в подальшому заборгованості та відновлення прав орендодавця (ВССУ від 15 лютого 2017р. у справі № 235/1629/16-ц)

Позовні заяви до СВП щодо оренди землі комунальної власності мають розглядатись в порядку цивільного або господарського судочинства (ВС/ВП № 727/10968/17 від 20.06.2018)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 березня 2018 року

м. Київ

Справа № 910/5963/17

Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю "Торговельний Універсал"

представник позивача - Горячева Т.В., Скрипченко С.О.

відповідач - Київська міська рада

представник відповідача - Безносик А.О.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельний Універсал"

на рішення господарського суду міста Києва у складі Якименка М.М. від 14 червня 2017 року та постанову Київського апеляційного господарського суду у складі Тарасенко К.В. - головуючого, Тищенко О.В., Іоннікової І.А. від 29 листопада 2017 року

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. У квітні 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю "Торговельний Універсал" (далі - позивач) звернулося з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про визнання незаконним та скасування рішення відповідача від 23 липня 2015 року № 921/1785 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Торговельний Універсал" від 16.07.2007 № 75-6-00351 на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 № 537/1119".

2. Позовна заява мотивована тим, що позивач на підставі договору оренди від 16 липня 2007 року № 75-6-00351 є орендарем земельної ділянки площею 3727 м. кв по вул. Булгакова, 9 у м. Києві для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом.

3. Проте внаслідок прийняття відповідачем спірного рішення за відсутності визначених законодавством підстав для одностороннього розірвання договору оренди земельної ділянки, позивача було незаконно позбавлено набутого у встановленому порядку права користування земельною ділянкою для забудови з посиланням виключно на обставину затримки з початком забудови цієї ділянки.

4. При цьому позивач умов договору оренди не порушував, а затримка з початком забудови земельної ділянки відбулася не з вини орендаря. Зазначені обставини були встановлені судовими рішеннями у справі № 910/1753/14 за позовом прокурора в інтересах позивача до відповідача про розірвання договору оренди.

Короткий зміст оскаржуваних судових рішень, прийнятих судами першої та апеляційної інстанцій

5. Рішенням Господарського суду міста Києва від 14 червня 2017 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 29 листопада 2017 року, у позові відмовлено повністю.

6. Суди попередніх інстанцій виходили з того, що спірне рішення прийнято відповідачем в межах наданих статтею 59 Закону України "Про місцеве самоврядування" повноважень у зв'язку з порушенням відповідачем умов договору оренди в частині порушення строків завершення забудови земельної ділянки.

7. Спірне рішення прийнято з дотриманням норм чинного законодавства та умов договору оренди, оскільки право орендодавця на одностороннє розірвання договору оренди землі регламентовано положеннями Закону України "Про оренду землі" і така можливість прямо передбачена умовами укладеного між сторонами договору.

Короткий зміст вимог касаційної скарги відповідача

8. У січні 2018 року позивач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 14 червня 2017 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 29 листопада 2017 року та прийняти нове рішення по задоволення позову в повному обсязі.

Аргументи учасників справи

Доводи позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

9. Відсутність вини позивача в порушенні встановленого договором оренди зобов'язання щодо строку забудови земельної ділянки та, відповідно, відсутність правових підстав для розірвання договору оренди вже була доведена в судових рішеннях у справі № 910/1753/14 за участю тих же сторін, які набрали законної сили.

10. Судами не враховано, що позивачем вживалися всі заходи для використання земельної ділянки за цільовим призначенням та не порушено встановленого статтею 416 Цивільного кодексу України та статтею 102-1 Земельного кодексу України обов'язку приступити до використання земельної ділянки для забудови.

Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу

11. Спірне рішення прийнято відповідачем правомірно, в межах наданих повноважень, з дотриманням вимог законодавства і умов договору оренди. Підставою для прийняття такого рішення було невиконання позивачем умов договору в частині дотримання граничного строку забудови земельної ділянки.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

12. Господарськими судами встановлено, що рішенням Київської міської ради від 24 травня 2007 року № 537/1198 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Торговельний універсал" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом на вул. Булгакова, 9, у Святошинському районі м. Києва" було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,40 га ТОВ "Торговельний універсал" для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом на вул. Булгакова, 9, у Святошинському районі м. Києва (з яких 0,37 га - у довгострокову оренду строком на 10 років для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом і 0,03 га - у короткострокову оренду на 5 років для організації будівельних робіт) та прийнято рішення про передачу цієї ділянки відповідачеві за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.

13. На виконання зазначеного рішення 16 липня 2007 року між позивачем і відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,3727 га, розташованої за адресою: вул. Булгакова, 9, м. Київ (далі - Договір), зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 16 липня 2007 року № 75-6-00352 у книзі записів державної реєстрації договорів.

14. Відповідно до пунктів 1.1, 2.1, 3.1 Договору та акта приймання-передачі земельної ділянки від 16 липня 2007 року орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку площею 3727 кв. м, розташовану за адресою: вул. Булгакова, 9, у Святошинському районі м. Києва строком на 10 (десять) років.

15. Пунктами 8.4 і 12.2 Договору передбачено, що орендар, зокрема, зобов'язаний завершити забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації Договору. У разі невиконання орендарем умов цього Договору та обов'язків, передбачених законодавством України, Договір може бути достроково розірваний.

16. У лютому 2014 року прокурор Святошинського району міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ "Торговельний універсал" про розірвання згаданого договору оренди та повернення земельної ділянки (справа №910/1753/14). Позовні вимоги обґрунтовано невиконанням відповідачем умов договору оренди земельної ділянки від 16 липня 2007 року в частині завершення забудови земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації цього договору, та використанням зазначеної земельної ділянки не за цільовим призначенням.

17. Рішенням господарського суду міста Києва від 8 липня 2014 року позов задоволено повністю. Розірвано укладений 16 липня 2007 року між Київською міською радою і ТОВ "Торговельний універсал" договір оренди земельної ділянки та зобов'язано відповідача повернути Київській міській раді зазначену ділянку у стані, придатному для використання за цільовим призначенням. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 8 жовтня 2014 року рішення господарського суду міста Києва від 8 липня 2014 року скасовано. Прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено. Постановою Вищого господарського суду України від 4 грудня 2014 року постанову Київського апеляційного господарського суду від 8 жовтня 2014 року скасовано, а рішення господарського суду міста Києва від 8 липня 2014 року залишено в силі. Обґрунтовуючи постанову, Вищий господарський суд України погодився з висновком суду першої інстанції, що оскільки відповідач не довів відсутності своєї вини щодо порушення умов договору оренди земельної ділянки і використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, є підстави для розірвання цього договору за рішенням суду та повернення земельної ділянки власнику.

18. При перегляді справи №910/1753/14 Верховним Судом України постанову Вищого господарського суду України було скасовано, справу направлено на новий касаційний розгляд. При цьому Верховний Суд України, посилаючись на статтю 614 Цивільного кодексу України, за приписами якої особа несе відповідальність за порушення зобов'язання, якщо не доведе, що порушення зобов'язання сталось не з її вини, дійшов до висновку, що підставою розірвання договору є саме використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена договором, а не той факт, що будівельні роботи не було розпочато. Постановою Вищого господарського суду від 23 квітня 2015 року у справі №910/1753/14 касаційна скарга Київської міської ради була залишена без задоволення, постанова Київського апеляційного господарського суду від 08 жовтня 2014 року без змін з аналогічних підстав.

19. 23 липня 2015 року Київською міською радою прийнято оскаржуване рішення № 921/1785 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Торговельний Універсал" від 16.07.2007 № 75-6-00351 на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 № 537/1119" (далі - Рішення). Рішення мотивоване тим, що позивач не завершив забудову земельної ділянки в строки, встановлені затвердженою в установленому законом порядку проектною документацією на будівництво, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.

20. Оскаржуючи Рішення відповідача, позивач зазначає із посиланням на статтю 35 Господарського процесуального кодексу України (у редакції до 15.12.2017 р.) та статтю 75 чинного Господарського процесуального кодексу України посилається на встановлені господарськими судами під час розгляду справи №910/1753/14 обставини, які не підлягають доказуванню під час розгляду даної справи, зокрема, відсутність вини позивача у порушенні зобов'язання щодо строку забудови земельної ділянки.

21. Верховний Суд критично сприймає такий аргумент позивача, виходячи з наступного обґрунтування.

22. У відповідності до статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Відповідно до частини 2 статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. Отже, вказана стаття Цивільного кодексу України встановлює чотири випадки, у яких право землекористування припиняється автоматично, та містить посилання на можливість припинення права землекористування у судовому порядку в інших випадках.

23. Аналогічна за змістом норма міститься у статті 102-1 Земельного кодексу України, у відповідності до якої право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі, зокрема, невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.

24. Отже, вказані статті передбачають автоматичне припинення права землекористування у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

25. З іншого боку, ані стаття 416 Цивільного кодексу України, ані стаття 102-1 Земельного кодексу України не вказують момент, з якого необхідно обраховувати початок спливу трьохрічного строку невикористання земельної ділянки для забудови. У контексті даної справи Верховний Суд зауважує наступне. Як встановлено господарськими судами під час розгляду справи №910/1753/14 (на яку посилається позивач в обґрунтування своїх позовних вимог), він отримав дозвіл на виконання будівельних робіт № КВ 11412100137 Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві 18 червня 2012 року. Згідно зі статтею 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об'єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт. За наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається.

27. Таким чином, дозвіл на виконання будівельних робіт є безумовною правовою підставою для початку будівельних робіт. Однак позивачем не подано жодного доказу (більше того, даний факт визнається та ним не спростовується), що з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт у 2012 році до теперішнього часу будь-яких дій щодо початку виконання будівельних робіт позивачем здійснено не було.

28. Вказані обставини свідчать про те, що право землекористування позивача припинилось автоматично, в силу положень закону, зокрема статті 416 Цивільного кодексу України та статті 102-1 Земельного кодексу України. Оскільки моменту, з якого необхідно обраховувати початок спливу трьохрічного строку невикористання земельної ділянки для забудови, законом не встановлено, то навіть у випадку розширеного тлумачення цих норм, а саме - момент спливу вказаного строку починається з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт, а не з моменту реєстрації права користування земельною ділянкою - право землекористування позивача припинилось 18 червня 2015 року.

29. Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Проте у даному випадку право землекористування позивача припинилось автоматично в силу закону, який за цих умов не вимагає підтвердження припинення такого права за окремим судовим рішенням. У зв'язку з чим спірне Рішення відповідача права позивача не порушує, оскільки не є самостійною правовою підставою припинення землекористування.

30. За таких умов посилання позивача в обґрунтування своїх вимог на обставини, встановлені господарськими судами під час розгляду справи №910/1753/14, є обґрунтованими в тому контексті, що за приписами вказаної статті дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав порушення однією зі сторін такого договору своїх зобов'язань відбувається лише у судовому порядку. Однак ці посилання не приймаються Верховним Судом у даній справі, оскільки, у даному випадку право землекористування відповідача припинилося автоматично в силу закону, а не з підстав одностороннього розірвання договору з ініціативи орендодавця шляхом прийняття оскаржуваного Рішення. Саме тому суди попередніх інстанцій вірно не застосували статтю 35 Господарського процесуального кодексу України (у редакції, чинній до 15.12.2017), оскільки обставини, встановлені господарськими судами під час розгляду справи № 910/1753/14, не мають преюдиційного характеру для розгляду даної справи.

31. Верховний Суд наголошує, що у відповідності до статті 11 Господарського процесуального кодексу України суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Зазначений принцип, хоч і не містить нормативного визначення, однак розуміється в контексті необхідності врахування всіх обставин справи в їх сукупності з точки зору дотримання сторонами при виконання своїх договірних зобов'язань принципів добросовісності, належного виконання зобов'язань, прагнення до утвердження суспільного блага тощо. Позивач при розгляді даної справи, посилаючись на формальні порушення своїх прав як землекористувача оскаржуваним Рішенням, не подав жодного доказу початку будівельних робіт або будь-яких інших дій, які б свідчили про його свідоме, належне та добросовісне ставлення до свого зобов'язання приступити до забудови земельної ділянки. З іншого боку, Київська міська рада діє в інтересах територіальної громади міста Києва, забезпечуючи баланс між інтересами конкретних юридичних та фізичних осіб з одного боку та стратегічного розвитку міста Києва з іншого боку. Саме тому оскаржуване Рішення, хоча і прийняте з метою розірвання договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку та в цьому контексті може розцінюватись як свідома спроба проігнорувати правову позицію Верховного Суду України, висловлену ним під час розгляду справи № 910/1753/14, все ж за своєю правовою природою є лише формалізацією припинення землекористування в силу закону та не може свідчити про порушення прав позивача.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

32. Враховуючи вищенаведене та встановлені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, касаційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін, як законні та обґрунтовані.

Керуючись статтями 300 301 306 308 309 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельний Універсал" залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суду міста Києва від 14 червня 2017 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 29 листопада 2017 року у справі № 910/5963/17 залишити без змін

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.