Зміна об'єкта будівництва на орендованій земельній ділянці, наданій для будівництва у межах відповідної категорії земель, не є зміною її цільового призначення (ВС/КГС, справа № 915/47/17, 20.06.18)

Фабула судового акта: Оскаржуваним рішенням відповідач (міська рада) розірвав достроково в односторонньому порядку договір оренди землі з товариством з обмеженою відповідальністю (ТОВ, позивач) та зобов'язав позивача повернути йому земельну ділянку. Прийнявши спірне рішення, відповідач посилався на порушення позивачем екологічних умов та нецільове використання земельної ділянки, маючи на увазі, що ТОВ припустилось до зміни технічних характеристик об'єкта будівництва та побудувало до перелічених у договорі об'єктів додатково ще автозаправну станцію та газозаправний пункт. При цьому на момент прийняття цього рішення об'єкт будівництва вже був побудований позивачем та введений в експлуатацію, чому передувало отримання містобудівних умов та обмежень забудови, всіх необхідних погоджень і дозволів на будівництво, у тому числі проведення екологічної експертизи.

Саме зміна без згоди відповідача переліку об'єктів будівництва, визначених в договорі, і стала тією обставиною, з якою відповідач та суд апеляційної інстанції пов'язували зміну позивачем цільового призначення земельної ділянки та порушення умов договору.

Хоча Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, що розглядав касаційну скаргу позивача, остаточного рішення не прийняв і справу направив на новий розгляд, він сформував правову позицію, відповідно до якої зміна об'єкта будівництва на орендованій земельній ділянці, що була надана саме під будівництво в межах відповідної категорії земель не є зміною її цільового призначення, оскільки у цьому випадку має місце лише зміна порядку використання земельної ділянки.

В разі надання земельної ділянки в оренду під будівництво, земельне законодавство не визначає об'єкт будівництва істотною умовою договору оренди земельної ділянки, а тому зміна об'єкта будівництва на орендованій земельній ділянці в межах визначеної договором оренди категорії земель не вважається істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки.

Це, зокрема, узгоджується з нормою ч. 5 статті 20 Земельного кодексу України, якою встановлено, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Аналізуйте судовий акт: Обгрунтованим є покладення зобов’язання не перешкоджати позивачеві в користуванні земельною ділянкою шляхом ліквідації дерев, які розташовані на його земельній ділянці з порушенням відповідних норм (ВС/КЦС, справа № 709/2365/15-ц, 10.10.18)

Земельне законодавство не визначає об'єкт будівництва істотною умовою договору оренди земельної ділянки, тому зміна об'єкта будівництва в межах категорії земель не є істотним порушенням умов договору оренди (ВС/КГС,№ 924/1032/17, 17.04.18)

Незаконність рішення органу влади щодо вбуття земель із державної чи комунальної власності не відповідає суспільному інтересу, тому земельну ділянку в прибережній захисній смузі витребувано у набувача (ВС/КЦС,справа № 469/777/16-ц, 03.10.18)

ВС/КЦС: Знесення об’єкта самовільного будівництва можливо лише у разі порушення прав інших осіб (ВС/КЦС № 458/1173/14-ц від 16.01.2019)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 червня 2018 року

м. Київ

Справа № 915/47/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю "Оверті"

представник позивача - Тунік А.В., Покора І.В.

відповідач - Миколаївська міська рада

представник відповідача - Суслова Т.М., Кравченко О.А.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Оверті"

на постанову Одеського апеляційного господарського суду у складі Принцевської Н.М. - головуючого, Діброви Г.І., Разюк Г.П. від 27 лютого 2018 року

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. У січні 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю "Оверті" (далі - позивач) звернулося з позовною заявою до Миколаївської міської ради (далі - відповідач) про визнання недійсним рішення відповідача від 29.09.2016 № 9/1 "Про розірвання договору оренди землі від 25.05.2015 № 10859 і скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.07.2015 № 56/17-4031" (предметом спору є рішення відповідача в частині пунктів 1, 2 стосовно розірвання договору оренди).

2. Позовна заява мотивована тим, що позивачу на підставі відповідного рішення відповідача та договору оренди землі від 25 травня 2015 року № 10859 передано в оренду земельну ділянку площею 2676 кв.м. по вул. Генерала Карпенка у м. Миколаєві для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною, з цільовим призначенням В.03.15 та строком оренди до 01.04.2017 з можливістю пролонгації (далі - договір оренди землі).

3. Однак, вказаним рішенням відповідач розірвав достроково в односторонньому порядку договір оренди землі (пункт 1 рішення) та зобов'язав позивача повернути йому земельну ділянку (пункт 2 рішення). Прийнявши спірне рішення, відповідач незаконно в односторонньому порядку припинив правомірно набуте право позивача на користування земельною ділянкою, безпідставно посилаючись на порушення позивачем екологічних умов та нецільове використання земельної ділянки.

4. При цьому на момент прийняття спірного рішення об'єкт будівництва вже був побудований позивачем та введений в експлуатацію, чому передувало отримання містобудівних умов та обмежень забудови, всіх необхідних погоджень і дозволів на будівництво, у тому числі проведення екологічної експертизи; надана земельна ділянка використовується за цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, а зміна технічних характеристик об'єкта будівництва та побудова до перелічених у договорі об'єктів додатково ще автозаправної станції та газозаправного пункту не свідчить про зміну цільового призначення земельної ділянки, оскільки побудовані об'єкти в цілому належать до інших будівель громадської забудови.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

5. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 21 березня 2017 року позов задоволений. Визнано недійсними пункти 1, 2 рішення відповідача від 29.09.2016 № 9/1 "Про розірвання договору оренди землі від 25.05.2015 № 10859 і скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.07.2015 № 56/17-4031".

6. Рішення мотивовано тим, що відповідно до визначеної умовами договору класифікації (В.03.15) спірна земельна ділянка за цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови та призначена для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вичерпного переліку яких чинне законодавство не містить.

7. При цьому суд установив, що розроблення проектної документації та отримання дозвільних документів на будівництво здійснені відповідно до законодавства, а зміна відбулась лише стосовно переліку, назви об'єктів будівництва та їх технічних характеристик, про що відповідачу Управлінням архітектури та містобудування відповідача видавались відповідні містобудівні умови та обмеження забудови від 07.07.2015 № 56/17-4031, що не може вважатись порушенням умов договору у вигляді нецільового використання землі. Щодо посилань відповідача на порушення екологічних вимог, то спірне рішення прийнято відповідачем лише на підставі рекомендацій постійної комісії міської ради, зміст яких не містить обґрунтування та доказів для розірвання договору з цих підстав. Жодних інших доказів порушення відповідачем екологічних вимог при використанні земельної ділянки судом не встановлено.

Короткий зміст оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції

8. Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 27 лютого 2018 року рішення Господарського суду Одеської області від 21 березня 2017 року скасовано. У задоволенні позовних вимог відмовлено.

9. Суд апеляційної інстанції констатував факт використання позивачем земельної ділянки не за цільовим призначенням. Так, умовами договору оренди передбачено конкретний перелік об'єктів, для будівництва яких передавалась спірна земельна ділянка з цільовим призначенням для житлової та громадської забудови. Проте внаслідок включення недостовірної інформації до виданих позивачу містобудівних умов та обмежень забудови останнім додатково здійснено будівництво автозаправної станції та автомобільного газозаправного пункту, тобто об'єктів підвищеної екологічної небезпеки, експлуатація яких потребує застосування земельного законодавства щодо іншої категорії земель, що свідчить про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

10. Оскільки право відповідача на одностороннє розірвання договору, зокрема у випадку використання землі не за цільовим призначенням, передбачено умовами договору та нормами чинного законодавства, спірне рішення в частині дострокового розірвання договору прийнято відповідачем обґрунтовано та в межах наданих повноважень.

11. Одночасно судом зазначено, що постановою Малиновського районного суду м. Одеси від 15.11.2017, залишеною без змін постановою Одеського апеляційного адміністративного суду від 14.02.2018 у справі №521/4789/17, відмовлено у задоволенні адміністративного позову ТОВ "Оверті" до Миколаївської міської ради про визнання протиправними та скасування пунктів 3 та 4 рішення Миколаївської міської ради від 29.09.2016№ 9/1, якими скасовано отримані позивачем містобудівні умови та обмеження забудови від 07.07.2015 №56/17-4031. Таким чином, станом на час розгляду даної справи видані позивачу містобудівні умови та обмеження забудови, на підставі яких останнім і здійснено будівництво автозаправної станції та автомобільного газозаправного пункту, скасовані за судовим рішенням.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

12. Не погоджуючись із указаною постановою суду апеляційної інстанції, позивач подав касаційну скаргу, в якій просить її скасувати, рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Аргументи учасників справи

Доводи позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

13. Використання земельної ділянки відбувалось за її цільовим призначенням - землі громадської забудови, яка може використовуватись для будівництва та обслуговування будівель громадської забудови, про що також свідчать видані позивачу містобудівні умови, які були чинними до завершення будівництва об'єкта та введення його в експлуатацію. Зміна ж переліку об'єктів будівництва не є зміною цільового використання землі, а свідчить лише про зміну позивачем порядку використання земельної ділянки в межах відповідної категорії земель, що дозволено чинним земельним законодавством.

14. Під час дії договору оренди відповідач визнавав право позивача на використання вказаної земельної ділянки під будівництво у тому числі і автозаправного комплексу, про що свідчить і укладений між сторонами 16.09.2016 договір про пайову участь у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста, відповідно до якого розрахунок розміру пайового внеску здійснений відповідачем з урахуванням побудови у тому числі автозаправної станції та автомобільного газозаправного пункту.

Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу

15. Містобудівні умови, на підставі яких позивачем побудовано додатково автозаправну станцію та автомобільний газозаправний пункт, видані незаконно, всупереч умовам договору оренди та вимогам чинного законодавства у сфері містобудування, що і стало підставою для їх скасування за судовими рішеннями у справі № 521/4789/17.

16. Вказане свідчить про правомірність прийняття відповідачем спірного рішення про розірвання договору оренди з підстав порушення позивачем цільового використання земельної ділянки та екологічних вимог.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

17. Верховний Суд враховує наведені в пункті 13 цієї Постанови доводи позивача та у зв'язку з цим зазначає таке.

18. Згідно зі статтею 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди. Вказаній нормі кореспондує норма пункту "а" частини першої статті 96 Земельного кодексу України, згідно з якою землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.

18.1. Відповідно до статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

19. Як встановили суди, земельна ділянка за договором належить до категорії земель житлової та громадської забудови. Сторони погодили, що земельна ділянка передається в оренду під будівництво автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною (пункт 5.1. договору). Отже, відповідач надав позивачу згоду на будівництво на орендованій земельній ділянці.

20. У пункті 9.3 договору сторони також погодили право орендаря самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності та за письмовою згодою орендодавця (відповідача) зводити у встановленому законодавством порядку будівлі і споруди.

21. Саме зміна без згоди відповідача переліку об'єктів будівництва, визначених в пункті 5.1 договору, стала тією обставиною, з якою відповідач та суд апеляційної інстанції пов'язують зміну позивачем цільового призначення земельної ділянки та порушення умов договору.

22. У той же час згідно з частиною 1 статті 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

23. Частиною 5 статті 20 Земельного кодексу України встановлено, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

24. Виходячи з викладеного та враховуючи частину 5 статті 20 Земельного кодексу України, зміна об'єкта будівництва на орендованій земельній ділянці, що була надана саме під будівництво в межах відповідної категорії земель не є зміною її цільового призначення, оскільки у цьому випадку має місце лише зміна порядку використання земельної ділянки.

25. При цьому Верховний Суд зауважує, що в разі надання земельної ділянки в оренду під будівництво, земельне законодавство не визначає об'єкт будівництва істотною умовою договору оренди земельної ділянки, а тому зміна об'єкта будівництва на орендованій земельній ділянці в межах визначеної договором оренди категорії земель не вважається істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки.

26. Проте суд апеляційної інстанції, посилаючись у якості підстави для відмови в позові на використання позивачем земельної ділянки не за цільовим призначенням, не зазначив та не встановив, до якої саме категорії земель з наведеного у статті 19 Земельного кодексу України переліку слід віднести орендовану земельну ділянку внаслідок побудови на ній спірних об'єктів, обмежившись лише загальною вказівкою на те, що особливості побудованих позивачем об'єктів потребують застосування іншого земельного законодавства ніж те, що регулює використання земель житлової та громадської забудови.

27. Також частиною 5 статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" встановлено хронологічний перелік етапів проектування та будівництва об'єктів, останнім та завершальним з яких є реєстрація права власності на об'єкт містобудування. У той же час як суд апеляційної інстанції при відмові в позові, так і суд першої інстанції при його задоволенні, не з'ясували, чи здійснено позивачем реалізацію завершального етапу будівництва об'єкта у вигляді реєстрації у встановленому порядку права власності на збудований об'єкт на момент прийняття відповідачем спірного рішення, що з огляду на наведене вище безумовно впливає на зміст спірних правовідносин.

28. Крім того, судами обох інстанцій не досліджено ту обставину, що 16.09.2016 за № 326/02.02.01-34/02/16, тобто напередодні прийняття відповідачем спірного рішення про розірвання договору оренди, між позивачем та відповідачем було підписано договір про пайову участь у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Миколаєва і розрахунок розміру пайового внеску для позивача був здійснений саме за об'єкт "будівництво автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, автозаправної станції, магазину промислових товарів, закусочною та автомобільного газозаправного пункту ну вул. Генерала Карпенка (поблизу морехідної школи), Заводський район, м. Миколаїв". На вказаному обґрунтовано наголошує і позивач у пункті 14 цієї Постанови.

29. За змістом частини 1 статті 2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

30. Вищенаведене дає підстави для висновку, що суди припустилися порушення норм процесуального права, не дослідили всі зібрані у справі докази та не оцінили їх в сукупності, що унеможливило встановлення всіх істотних обставин справи, з'ясування дійсних правовідносин, що склалися між сторонами, а отже не розглянули спір, зважаючи на його предмет і підстави. За таких обставин висновки судів по суті позовних вимог є передчасними.

31. За змістом частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

32. Допущені судами порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом в силу меж розгляду справи в суді касаційної інстанції (стаття 300 ГПК України). Відсутність у Верховного Суду процесуальної можливості з'ясувати дійсні обставини справи перешкоджає ухваленню нового рішення, в якому необхідно дати висновок про правильність застосування норм матеріального права залежно від встановлених судами попередніх інстанцій обставин відповідно до наданих їм процесуальних повноважень.

33. За таких обставин касаційна скарга підлягає задоволенню частково, рішення судів попередніх інстанцій підлягають скасуванню на підставі частини 3 статті 310 ГПК України з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

34. При новому розгляді суду необхідно врахувати вищевикладене, повно та всебічно дослідити і надати правову оцінку усім зібраним у справі доказам у сукупності, встановити дійсний зміст та фактичний стан спірних правовідносин на момент прийняття відповідачем спірного рішення, здійснити їх правильну правову кваліфікацію та переглянути справу з дотриманням норм чинного законодавства.

Керуючись статтями 300 301 306 308 310 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Оверті" задовольнити частково.

2. Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 27 лютого 2018 року та рішення Господарського суду Миколаївської області від 21 березня 2017 року у справі № 915/47/17 скасувати.

3. Справу № 915/47/17 направити на новий розгляд до Господарського суду Миколаївської області.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.