Земельне законодавство не визначає об'єкт будівництва істотною умовою договору оренди земельної ділянки, тому зміна об'єкта будівництва в межах категорії земель не є істотним порушенням умов договору оренди (ВС/КГС,№ 924/1032/17, 17.04.18)

Фабула судового акта: Предметом судового розгляду в цій справі, що може зацікавити підприємців у сфері будівництва, став позов міської рада (позивач) про розірвання укладеного з Приватним малим підприємством (відповідач) договору оренди земельної ділянки під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу, (категорія земель - землі житлової та громадської забудови), та про зобов'язання Відповідача повернути Позивачу вказану земельну ділянку.

Позовна заява мотивована тим, що відповідач порушивши умови договору оренди, всупереч норм законодавства не отримав згоди орендодавця - позивача та розпочав без цієї згоди будівництво на земельній ділянці висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства, тобто незаконно змінив цільове призначення переданої Відповідачу в оренду земельної ділянки.

Господарський суд задовольнив позов, виходячи з того, що відповідачем вчинено дії зі зведення житлової будівлі на земельній ділянці за відсутності обов'язкової попередньої письмової згоди на спорудження житлового будинку, що мала бути надана позивачем. А, крім того, - міська рада не приймала рішення про зміну цільового призначення вказаної земельної ділянки.

Апеляційним судом це рішення скасоване як необґрунтоване і безпідставне, в позові відмовлено, з чим погодився і Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду.

При цьому Верховний суд виходив з того, що, враховуючи норму ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України, зміна об'єкта будівництва на орендованій земельній ділянці, що була надана саме під будівництво в межах відповідної категорії земель, не є зміною її цільового призначення.

У разі надання земельної ділянки в оренду під будівництво, земельне законодавство не визначає сам об'єкт будівництва істотною умовою договору оренди земельної ділянки, а тому зміна об'єкта будівництва на орендованій земельній ділянці в межах визначеної договором оренди категорії земель не вважається істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки та не є підставою для розірвання такого договору згідно з ч.2 ст. 651 ЦК України.

Аналізуйте судовий акт:

Самочинне будівництво може бути знесено на підставі рішення суду тільки за умови попереднього внесення ДАБІ (ГАСК) припису порушнику (Ухвала ВАСУ від 02 квітня 2015р. у справі №К/800/47313/14)

Договір про пайову участь замовників будівництва у створенні і розвитку інфраструктури визнається судом укладеним без підпису замовника (ВГСУ від 28 липня 2016 року у справі № 909/1416/15)

Забудовнику скасували містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки оскільки ним були надані недостовірні відомості та порушена прибережна захисна смуга великої річки (Київський апеляційний адміністративний суд, справа №826/2706/15)

Категорію складності об’єкту будівництва визначає ДАБІ, якщо при перевірці з’ясовується, що проектант та замовник визначили її неправильно (ВСУ у справі № 21-433а13)

Об’єкт нерухомого майна не введений в експлуатацію не може бути переданий забудовником в іпотеку третій особі без згоди інвестора будівництва (ВСУ від 30 березня 2016р. у справі № 6-3129цс15)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 квітня 2018 року

м. Київ

Справа № 924/1032/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Пількова К. М. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання Жураховської Т.О.

розглянув касаційну скаргу Хмельницької міської ради

на постанову Рівненського апеляційного господарського суду (головуючий -О.О. Демидюк, судді: М.В. Миханюк, Г.І. Савченко) від 29.01.2018

за позовом Хмельницької міської ради

до Приватного малого підприємства "Фінмаркет"

про розірвання договору оренди земельної ділянки № 040974200210 від 05.10.2009.

Учасники справи:

представник позивача - Демчук Л.Г.

представник відповідача - Мельник О.Д.

Короткий зміст позовних вимог

1. 06.11.2017 Хмельницька міська рада (далі - Позивач) подала позовну заяву про розірвання укладеного з Приватним малим підприємством "Фінмаркет" (далі-Відповідач) договору № 040974200210 від 05.10.2009 оренди земельної ділянки по вул. Кам'янецькій, 2а площею 2500 кв. м. (далі - Договір) під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, кадастровий номер 6810100000000:01:004:0129; та про зобов'язання Відповідача повернути Позивачу вказану земельну ділянку.

2. Позовна заява мотивована тим, що Відповідач порушивши умови договору оренди, всупереч норм законодавства не отримав згоди орендодавця - Позивача та розпочав без цієї згоди будівництво на земельній ділянці висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства, тобто незаконно змінив цільове призначення переданої Відповідачу в оренду земельної ділянки.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

3. 04.12.2017 Господарський суд Хмельницької області вирішив задовольнити позов: розірвати договір оренди землі № 040974200210 від 05.10.2009 та зобов'язати Відповідача повернути Позивачу земельну ділянку по вул. Кам'янецькій, 2а площею 2500 кв. м. кадастровий номер 6810100000000:01:004:0129.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що з наданого за зверненням Відповідача дозволу від 07.07.2016 на будівництво житлового будинку, укладеного між Відповідачем та ПП "Буд Кепітал Менеджмент" 02.02.2017 договору щодо будівництва житлового будинку, актів обстеження земельних ділянок від 02.03.2017 та від 25.10.2017 суд встановив, що Відповідачем вчинено дії зі зведення житлової будівлі на земельній ділянці за відсутності обов'язкової попередньої письмової згоди на спорудження житлового будинку, що мала бути надана Позивачем. Умовами Договору такого дозволу надано не було, Відповідач не довів звернення до Позивача для отримання такого дозволу, а Позивач не приймав рішення про зміну цільового призначення вказаної земельної ділянки. Суд встановив, що земельна ділянка вільна від забудови, чим спростував твердження Відповідача про знаходження на цій ділянці незавершеного будівництва та наявність у нього через те права користування земельною ділянкою. Задоволення вимог про повернення земельної ділянки обґрунтоване задоволенням вимог про розірвання Договору.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

4. 29.01.2018 Рівненський апеляційний господарський суд вирішив рішення Господарського суду Хмельницької області від 04.12.2017 скасувати та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

Постанова апеляційного суду мотивована недоведенням Позивачем порушення Відповідачем умов договору оренди та завдання цим порушенням шкоди, оскільки Позивач фактично надав Відповідачу згідно із пунктом 15 Договору дозвіл на забудову зазначеної в Договорі земельної ділянки, а тому отримання окремого дозволу на таку забудову умовами Договору не передбачено та не вимагається. Умова в пункті 30 Договору щодо необхідності отримання згоди орендодавця (Позивача) для зведення на земельній ділянці будівель і споруд має застосовуватись лише у разі, коли будівництво планувалось на земельній ділянці, наданій для інших цілей, не пов'язаних з її забудовою. При цьому апеляційний суд встановив, що розроблення проектної документації на будівництво та отримання дозвільних документів на будівництво здійснені відповідно до законодавства, а зміна відбулась лише стосовно назви об'єкту будівництва та його технічних характеристик, про що Відповідачу Управлінням архітектури та містобудування Позивача видавались нові містобудівні умови та обмеження, що не може вважатись істотним порушенням умов Договору.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. 16.02.2018 Позивач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 29.01.2018, а рішення Господарського суду Хмельницької області від 04.12.2017 залишити в силі.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. Апеляційним судом неправильно застосовані норми законодавства, оскільки згода орендодавця на будівництво об'єкта на земельній ділянці не є одночасно згодою на будівництво інших будівель і споруд на цій земельній ділянці. Тлумачення апеляційним судом пункту 30 Договору суперечить нормам законодавства, оскільки забудова земельної ділянки, наданої в оренду з іншим цільовим призначенням вимагає не тільки дозволу на забудову, але й погодження у встановленому законом порядку зміни цільового призначення такої земельної ділянки.

7. Згідно з визначеними законодавством правовими категоріями зміна цільового призначення земельної ділянки не є тотожній зміні назви об'єкта та зміні технічних характеристик об'єкта; законодавством не передбачено зміна назви об'єкта будівництва, що не має змінюватись на всіх стадіях проектування та відображати вид будівництва, а тому згода на будівництво одного об'єкту не є згодою на будівництво іншого. Висновки суду не відповідають визначеній законодавством класифікації видів цільового призначення земель в залежності від правового режиму, екосистем них функцій, типу забудови та типу особливо цінних об'єктів, а Відповідач без згоди власника змінив код цільового призначення земельної ділянки, який впливає на нарахування орендної плати.

8. Позивач обґрунтовував свої вимоги про розірвання договору оренди спеціальними нормами законодавства - частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" - порушення цільового призначення під час використання земельної ділянки, а не загальними підставами згідно із статтею 651 Цивільного кодексу України про розірвання договору.

Позиція Відповідача, викладена у відзиві на касаційну скаргу

9. Надання Позивачем дозволу на будування об'єкту передбачено умовами Договору, а отримання дозволу на зміну назви об'єкта будівництва Договір не вимагає, тому отримання додаткового дозволу на будівництво не є необхідним.

10. Через зміну назви об'єкта будівництва на орендованій земельній ділянці зміна її цільового призначення не відбулась, оскільки і для передбаченого в Договорі об'єкта будівництва, і для багатоквартирного будинку законодавством визначене одне й те саме цільове призначення за категорією - землі житлової та громадської забудови, у зв'язку із чим не мала місце зміна цільового призначення землі за Договором та порушення його істотних умов.

11. При вирішенні спору про розірвання Договору через істотне порушення умов договору суди мають встановлювати обставини наявності заподіяної шкоди у вигляді реальних збитків, заподіяних стороні через такі порушення.

12. За наявності у Відповідача дозвільних документів на будівництво на орендованій земельній ділянці багатоквартирного будинку, відповідні дії свідчать про їх правомірний характер, що виключає розірвання Договору.

Позиція Верховного Суду

13. Суд відхиляє, як неналежні, аргументи в касаційній скарзі (пункт 6) щодо зміни цільового призначення Відповідачем орендованої земельної ділянки через зміну об'єкту будівництва на цій ділянці як підставу для розірвання Договору з огляду на таке.

Згідно зі статтею 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди. Вказаній нормі кореспондує норма пункту "а" частини першої статті 96 Земельного кодексу України, згідно з якою землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.

Відповідно до статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином законодавець визначає використання земельної ділянки за цільовим призначенням як істотну умову договору оренди земельної ділянки, порушення якої орендарем згідно з нормами частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" та частини 2 статті 651 ЦК України може бути підставою для його розірвання за рішенням суду на вимогу другої сторони договору - орендодавця.

Як встановили суди, земельна ділянка за Договором належить до категорії земель житлової та громадської забудови. Сторони погодили, що земельна ділянка передається в оренду під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу. Отже Позивач надав Відповідачу згоду на будівництво на земельній ділянці, наданій Відповідачу в оренду за Договором.

В пункті 30 Договору сторони також погодили право орендаря самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності та за письмовою згодою орендодавця (Позивача) зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Саме зміна без згоди Позивача об'єкта будівництва, визначеного в пункті 15 Договору, стала тією обставиною, з якою Позивач та суд першої інстанції пов'язують зміну Відповідачем цільового призначення земельної ділянки та порушення умов Договору.

Однак Суд не погоджується з такими доводами скаржника та висновками суду першої інстанції з огляду на таке.

Згідно з частиною 1 статті 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Частиною 5 статті 20 Земельного кодексу України встановлено, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Виходячи з викладеного та враховуючи частину 5 статті 20 Земельного кодексу України, Суд дійшов висновку, що зміна об'єкта будівництва на орендованій земельній ділянці, що була надана саме під будівництво в межах відповідної категорії земель не є зміною її цільового призначення.

При цьому Суд зауважує, що у разі надання земельної ділянки в оренду під будівництво, земельне законодавство не визначає об'єкт будівництва істотною умовою договору оренди земельної ділянки, а тому зміна об'єкта будівництва на орендованій земельній ділянці в межах визначеної договором оренди категорії земель не вважається істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки та не є підставою для розірвання такого договору згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України.

До того ж згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України для розірвання договору у разі істотного порушення договору підлягають доведенню обставини завдання однією стороною через істотне порушення договору шкоди другій стороні, внаслідок якої друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Таких обставин судами попередніх інстанцій у спірних правовідносин встановлено не було, а тому слід погодитись із доводами Відповідача (пункт 11).

У зв'язку із викладеним Суд підтримує правомірний висновок апеляційного суду, що зміна об'єкту будівництва на земельній ділянці, що була передана в оренду під будівництво із визначенням категорії земельної ділянки "землі житлової та громадської забудови", не є зміною цільового призначення земельної ділянки, на якій планується будування або будується відповідний об'єкт, та не є істотним порушенням умов договору оренди. При цьому Суд враховує, що Позивачем був наданий Відповідачу дозвіл на будівництво згідно з Договором, а обставин порушення законодавства щодо оформлення Відповідачем дозвільної документації на будівництво судами не встановлено.

Таким чином Суд погоджується з обґрунтованим висновком апеляційного суду про відсутність підстав згідно зі статтями 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі" та частиною 2 статті 651 ЦК України для розірвання Договору.

Підтримавши висновок апеляційного суду про відсутність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки, Суд погоджується також із висновком апеляційного суду про відсутність підстав для задоволення відповідно до статті 34 Закону України "Про оренду землі" вимоги Позивача про повернення Відповідачем орендованої земельної ділянки, що є похідною від вимоги про розірвання договору оренди.

14. У зв'язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 1 частини 1 статті 308 та статті 309 ГПК України оскаржувана постанова апеляційного суду підлягає залишенню без змін як законна та обґрунтована.

15. У зв'язку із відмовою у задоволенні касаційної скарги судові витрати за подання касаційної скарги покладаються на Позивача.

Керуючись статтями 129 240 300 301 308 309 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Хмельницької міської ради залишити без задоволення.

2. Постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 29.01.2017 у справі № 924/1032/17 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий К. М. Пільков

Судді Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак