Саме з дати прийняття рішення про зменшення для орендаря розміру орендної плати в нього виникає право на сплату орендної плати у погодженому орендодавцем розмірі (ВС/КГС,справа № 916/1357/16, 28.02.18)

Фабула судового акта: Предметом цієї судової справи став позов Приватного акціонерного товариства до міської ради про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни регульованого розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок та зменшення з 18 липня 2013 року розміру орендної плати за земельну ділянку площею з 10% до 5,4% від нормативної грошової оцінки.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що внаслідок зміни у 2011 році нормативної грошової оцінки земель та розмірів відсотків при визначенні орендної плати, відповідачем 18 липня 2013 року прийнято щодо позивача індивідуальне рішення, яким внесено зміни в спірний договір та, зокрема, затверджено орендну плату за земельну ділянку у розмірі 5,4 % від нормативної грошової оцінки. Проте фактично додаткова угода про внесення відповідних змін до спірного договору на виконання вказаного рішення була укладена між сторонами лише через два роки після цього, - 04 червня 2015 року і новий розмір орендної плати за умовами додаткової угоди встановлений лише на майбутнє.

Рішенням господарського суду позов був задоволений повністю, і саме з цим рішенням погодився Верховний Суд у складі колегії Касаційного господарського суду, скасувавши негативне для позивача рішення суду апеляційної інстанції.

При цьому Верховний Суд зазначив, зокрема, що рішення про зменшення для позивача розміру орендної плати було прийнято відповідачем 18 липня 2013 року і саме з цієї дати в позивача (орендаря) виникло право на сплату орендної плати у погодженому орендодавцем розмірі. Отримавши таке рішення, позивач, як добросовісний орендар, мав підставні та законні сподівання на реалізацію відповідачем власного волевиявлення шляхом негайного внесення відповідних змін в укладений між сторонами договір оренди.

Проте тривала бездіяльність відповідача та зволікання зі зміною договору оренди призвела до порушення майнових прав позивача, який з вини саме відповідача на протязі майже двох років змушений був оплачувати орендну плату в значно більшому розмірі, тоді як мав всі законні підстави очікувати внесення змін у договір з моменту прийняття відповідного рішення відповідачем.

Отже, у даному випадку недобросовісна поведінка відповідача розцінена Верховним Судом як істотне порушення умов договору, що спричинило порушення майнового права позивача, яке підлягає поновленню шляхом внесення відповідних змін до умов договору на підставі ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.

В цій справі за відсутності відповідних вимог позивача не досліджувалось питання відшкодування спричиненої Товариству майнової шкоди. Між тим, доречно нагадати, що відповідно до ст. 1166 Цивільного кодексу України майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала.

А спеціальна норма ст. 1173 Цивільного кодексу України допускає обґрунтованість відшкодування шкоди незалежно від вини державних органів, тобто за наявності трьох елементів складу цивільного правопорушення (протиправної поведінки у вигляді незаконних рішень, дій чи бездіяльності органу державної влади, збитків та їх розміру, причинного зв'язку між протиправною поведінкою та збитками).

Отже, необхідною підставою для притягнення органу державної влади до відповідальності у вигляді стягнення шкоди є факти неправомірних дій цього державного органу, наявність шкоди та причинний зв'язок між неправомірними діями і заподіяною шкодою. При цьому, неправомірність рішення, дій або бездіяльності органу державної влади має підтверджуватись відповідним рішенням суду, яке буде мати преюдиціальне значення для справи про відшкодування шкоди.

Отже, слід прогнозувати, що при зверненні Товариства до суду з відповідним позовом шанси на «виграш» є досить великими.

Аналізуйте судовий акт:

Додаткова угода до договору оренди землі визнана судом укладеною без згоди органу місцевого самоврядування.

ВС/КГС: Щодо укладення договору про розподіл видатків з утримання земельної ділянки, згідно з яким співвласники нерухомості узгодили ведення справ з утримання земельної ділянки під будинком, включаючи плату за землю (ВС/КГС, № 910/24269/16,27.05.18)

У нового власника при переході права власності на будівлю завжди виникають права на земельну ділянку, на якій розташована ця будівля і на земельну ділянку, яка необхідна для обслуговування цієї будівлі (ВСУ у справі № 6-253цс16 від 13 квітня 2016р)

У випадку відчуження нерухомості попередній власник сплачує плату за землю або орендну плату до оформлення новим власником правовстановлюючого документу на земельну ділянку ( ВАСУ, головуючий суддя Костенко М. І).

Орендар земельної ділянки в будь-якому випадку повинен сплачувати орендну плату у розмірі НЕ нижчим ніж встановлений ПК України навіть, якщо договір оренди землі і передбачає менший розмір (ВСУ від 14 березня 2017р. у справі № 21-2246а16)

Верховний

Суд

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 лютого 2018 року

м. Київ

справа № 916/1357/16

Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

учасники справи:

позивач - приватне акціонерне товариство "Європорт"

представник позивача - Мицик О.Ю.

відповідач - Одеська міська рада

представник відповідача - Асташенкова О.І.

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Державна податкова інспекція у Київському районі м. Одеси Головного управління Державної фіскальної служби України в Одеській області

представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - не з'явився

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент комунальної власності Одеської міської ради

представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_6

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу приватного акціонерного товариства "Європорт"

на постанову Одеського апеляційного господарського суду у складі Діброви Г.І. - головуючого, Колоколова С.І., Разюк Г.П. від 04 жовтня 2017 року

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. Приватне акціонерне товариство "Європорт" (далі - позивач) звернулося з позовом до Одеської міської ради (далі - відповідач) про внесення змін до договору оренди землі від 25 грудня 2008 року за № 6023, зареєстрованому у державному реєстрі земель 19 вересня 2011 року за №51101004000068 (далі-спірний договір), в частині зміни регульованого розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок та зменшення з 18 липня 2013 року розміру орендної плати за земельну ділянку площею 3866 кв.м. з 10% до 5,4% від нормативної грошової оцінки.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що внаслідок зміни у 2011 році нормативної грошової оцінки земель та розмірів відсотків при визначенні орендної плати, відповідачем 18 липня 2013 року прийнято щодо позивача індивідуальне рішення № 3876-VI, яким внесено зміни в спірний договір та, зокрема, затверджено орендну плату за земельну ділянку площею 0.3866 га у розмірі 5,4 % від нормативної грошової оцінки. Проте фактично додаткова угода про внесення відповідних змін до спірного договору на виконання вказаного рішення була укладена між сторонами лише 04 червня 2015 року і новий розмір орендної плати за умовами додаткової угоди встановлений лише на майбутнє.

3. Умисне тривале зволікання з боку відповідача з внесенням змін до договору оренди на виконання власного рішення призвело до порушення прав позивача у вигляді надмірної сплати орендної плати на рівні 10% від нормативної грошової оцінки у період з дати прийняття вищевказаного рішення відповідача до дати фактичного укладення додаткової угоди, не зважаючи на те, що право на сплату орендної плати в розмірі 5,4% від нормативної грошової оцінки виникло у позивача ще з 18 липня 2013 року.

4. У зв'язку з чим до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення частини 3 статті 631 Цивільного кодексу України щодо розповсюдження дії додаткової угоди на правовідносини, що фактично виникли між сторонами до моменту її укладення та є підстави для зміни умов додаткової угоди на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

5. Рішенням господарського суду Одеської області від 11 липня 2017 року позов задоволений повністю.

5.1 Внесено зміни у спірний договір шляхом викладення в новій редакції, а саме:

- пункт 2.3: нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1579 кв.м. становить 2 697 200,43 грн. згідно витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 26.10.2012 № 58/К, складеного Управлінням Держземагентства у м. Одесі Одеської області, з урахуванням коефіцієнта індексації за 2014 р. (1,249) становить 3 368 803,34 грн. та з урахуванням коефіцієнта індексації за 2015 р. (1,433) становить 4 827 495,19 грн.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 3866 кв.м. становить 8 139 553,72 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 26.10.2012 № 57/К, складеного Управлінням Держземагентства у м. Одесі Одеської області, з урахуванням індексації за 2014 р. (1,249) становить 10 166 302, 60 грн. та з урахуванням коефіцієнту індексації за 2015 р. (1,433) становить 14 538 311,63 грн.

- пункт 4.1: орендна плата за земельну ділянку площею 1579 кв.м. розрахована в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає з 18.07.2013 по 31.12.2014 - 117 676,25 грн., з 01.01.2015 по 31.12.2015 з урахуванням коефіцієнта індексації за 2014 р. складає 101 064,10 грн., з 01.01.2016 з урахуванням коефіцієнта індексації за 2015 р. складає 144 824,86 грн.

Орендна плата за земельну ділянку площею 3 866 кв.м. розрахована в розмірі 5,4% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає з 18.07.2013 по 31.12.2014 - 639 227,53 грн., з 01.01.2015 по 31.12.2015 з урахуванням коефіцієнта індексації за 2014 р. складає 548 980,34 грн., з 01.01.2016 з урахуванням коефіцієнта індексації за 2015 р. складає 786 688,83 грн.

6. Рішення мотивовано тим, що з моменту прийняття відповідачем, як власником земельної ділянки, рішення про затвердження нового розміру орендної плати для позивача за спірним договором останній отримав право на сплату орендної плати у зменшеному розмірі та мав справедливі очікування на негайне внесення відповідних змін до договору оренди. Однак внаслідок відсутності відповідного волевиявлення відповідача на зміну умов договору позивач був змушений тривалий період сплачувати більший розмір орендної плати, не зважаючи на те, що фактично розмір орендної плати у цей період самим відповідачем встановлений в меншому розмірі.

7. При цьому судом відхилено посилання відповідача на те, що позивач мав самостійно у спірний період узгодити питання обрахунку орендної плати з фіскальним органом шляхом подання відкорегованого розрахунку, оскільки такі дії позивача свідчили б про односторонню зміну умов чинного договору оренди, тобто порушення умов договору, з настанням для позивача передбачених договором та чинним законодавством негативних наслідків.

8. При вирішенні даного спору суд керувався положеннями частини 3 статті 631 Цивільного кодексу України, статті 188 Господарського кодексу України, а також судовою практикою Європейського суду з прав людини, як джерелом права.

Короткий зміст оскаржуваної Постанови, прийнятої судом апеляційної інстанції

9. Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 04 жовтня 2017 року рішення Господарського суду Одеської області від 11 липня 2017 року скасовано, у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

10. Суд апеляційної інстанції керувався приписами частини 3 статті 632 Цивільного кодексу України та дійшов висновку про неможливість зміни ціни договору оренди вже після його фактичного виконання, яке полягало у добровільній сплаті позивачем орендної плати у розмірі, який був передбачений умовами чинного на момент здійснення сплати договору оренди. При цьому саме бездіяльність позивача та тривале незвернення до суду з даними позовними вимогами і призвело до його збитків у вигляді переплати орендної плати.

11. Також судом апеляційної інстанції зазначено, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення частини 3 статті 652 Цивільного кодексу України щодо зміни умов договору у зв'язку з істотною зміною обставин. Проте у даному випадку відсутні всі визначені законодавством умови для зміни умов спірного договору на минулий період з цих підстав.

12. Крім того, з 01 січня 2017 року відбулася чергова зміна нормативної грошової оцінки землі на підставі рішення Одеської міської ради від 29.06.2016 № 756-VII. Отже, на момент прийняття рішення судом першої інстанції вже не існувало рішення відповідача про встановлення нормативної грошової оцінки з 2011 року, на підставі якого було прийнято рішення відповідача від 18 липня 2013 року № 3876-VI, визначене позивачем як підстава позовних вимог у даній справі.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

13. 20 жовтня 2017 року позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Одеського апеляційного господарського суду від 04 жовтня 2017 року та залишити в силі рішення Господарського суду Одеської області від 11 липня 2017 року.

Аргументи учасників справи

Доводи позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

14. Сторонами досягнуто згоди про зміну умов договору в частині розміру орендної плати шляхом прийняття відповідачем рішення від 18 липня 2013 року № 3876-VI, а фактичне оформлення цієї згоди відбулося лише 04 червня 2015 року з вини відповідача, проте ця обставина не спростовує факту зміни правовідносин між сторонами саме з 18 липня 2013 року.

15. У зв'язку з чим спірний договір підлягає зміні відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України - внаслідок істотного порушення відповідачем умов договору з розповсюдженням дії цих змін на правовідносини, які виникли між сторонами до укладення додаткової угоди, як це передбачено частиною 3 статті 631 Цивільного кодексу України.

16. З урахуванням вищевикладеного застосування апеляційним господарським судом до спірних правовідносин положень статті 652 Цивільного кодексу України є безпідставним.

17. Нормативне рішення відповідача від 29.06.2016 №756-VII про затвердження з січня 2017 року нової нормативної грошової оцінки землі не має зворотної сили в часі та не може вплинути на правовідносини сторін, які існували в період з 18 липня 2013 року по 04 червня 2015 року, у який було чинним інше рішення відповідача про затвердження нормативної грошової оцінки з 2011 року.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

18. Системний аналіз норм статті 30 Закону України "Про оренду землі" та статті 651 Цивільного кодексу України свідчить про те, що за загальним правилом зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди, у разі встановлення можливості зміни умовами самого договору, такий договір може бути змінений за рішенням суду.

Відповідно до частин першої, другої статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

19. Верховний Суд наголошує, що розмір орендної плати за землю комунальної власності є регульованим та його встановлення (в межах граничних розмірів, встановлених Податковим кодексом України) віднесено до виключної компетенції органу місцевого самоврядування, яким є відповідач (стаття 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

20. Так, рішення про зменшення для позивача розміру орендної плати до 5,4% від нормативної грошової оцінки було прийнято відповідачем 18 липня 2013 року і саме з цієї дати в позивача (орендаря) виникло право на сплату орендної плати у погодженому орендодавцем розмірі. Отримавши таке рішення, позивач, як добросовісний орендар, мав підставні та законні сподівання на реалізацію відповідачем власного волевиявлення шляхом негайного внесення відповідних змін в укладений між сторонами договір оренди.

21. Проте тривала бездіяльність відповідача та зволікання зі зміною договору оренди призвела до порушення майнових прав позивача, який з вини саме відповідача на протязі майже двох років змушений був оплачувати орендну плату в значно більшому розмірі, тоді як мав всі законні підстави очікувати внесення змін у договір з моменту прийняття відповідного рішення відповідачем. Саме до таких обґрунтованих висновків дійшов суд першої інстанції, з якими погоджується і Верховний Суд.

22. У контексті зазначеного Верховний Суд враховує застосовану і судом першої інстанції судову практику Європейського суду з прав людини щодо захисту майнового інтересу в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, зокрема у випадку існування в особи "законного сподівання" на врахування його майнового інтересу (рішення у справах "Федоренко проти України", "Суханов та Ільченко проти України").

23. Отже, у даному випадку недобросовісна поведінка відповідача розцінюється Верховним Судом як істотне порушення умов договору, що спричинило порушення майнового права позивача, яке підлягає поновленню шляхом внесення відповідних змін до умов договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

24. Більше того, у рішенні "Лелас проти Хорватії" Європейським судом з прав людини наголошено, що державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків.

25. Враховуючи, що зміна правовідносин між сторонами відбулася саме з 18 липня 2013 року, проте їх фактичне оформлення у вигляді підписання додаткової угоди до договору здійснено майже через два роки з вини відповідача, вимога позивача про розповсюдження дії такої угоди на минулий період є правомірною та узгоджується з приписами частини 3 статті 631 Цивільного кодексу України та частини 7 статті 180 Господарського кодексу України, які правильно застосовані місцевим господарським судом до спірних правовідносин.

26. За таких обставин апеляційний господарський суд при вирішенні спору безпідставно керувався положеннями статті 652 Цивільного кодексу України, яка до спірних правовідносин застосуванню не підлягає, на чому правомірно наголошено скаржником в пункті 16 цієї Постанови.

27. Верховний Суд також вважає помилковим посилання апеляційного господарського суду на частину 3 статті 632 Цивільного кодексу України (пункт 10 Постанови), оскільки у даному випадку погодження сторонами нової ціни договору відбулося ще 18 липня 2013 року внаслідок прийняття рішення відповідачем, а фактична сплата орендарем іншої суми орендної плати після цього спричинена неправомірною бездіяльністю орендодавця.

При цьому в силу імперативних приписів пункту 288.1 статті 288 Податкового кодексу України (у редакції, чинній у спірний період), відповідно до яких підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, позивач був позбавлений можливості з метою уникнення переплати орендних платежів самостійно здійснити корегування розміру орендної плати з посиланням на прийняття відповідного рішення відповідачем.

28. Верховний Суд погоджується з наведеними в пункті 17 Постанови доводами позивача щодо дії рішення відповідача про затвердження нормативної грошової оцінки землі та вважає їх такими, що спростовують викладені в пункті 12 цієї Постанови висновки суду апеляційної інстанції.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

29. Враховуючи вищенаведене, касаційна скарга підлягає задоволенню, оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції - скасуванню як така, що прийнята з неправильним застосуванням норм матеріального права, а законне та обґрунтоване рішення суду першої інстанції має бути залишене в силі.

Щодо судових витрат

30. У зв'язку із задоволенням касаційної скарги витрати скаржника по сплаті судового збору за подання касаційної скарги підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача у розмірі, встановленому Законом України "Про судовий збір".

Керуючись статтями 129 300 301 306 308 312 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу приватного акціонерного товариства "Європорт" задовольнити.

2. Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 04 жовтня 2017 року у справі № 916/1357/16 скасувати.

3. Рішення Господарського суду Одеської області від 11 липня 2017 року у справі № 916/1357/16 залишити в силі.

4. Стягнути з Одеської міської ради (65036, м. Одеса, пл. Думська, 1; ідентифікаційний код 26597691) на користь приватного акціонерного товариства "Європорт" (01000, м. Київ, вул. Лукашевича, 15-а; ідентифікаційний код 31744061) 1 653 грн. 60 коп. витрат по сплаті судового збору за подання касаційної скарги.

5. Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідний наказ.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.