При відмові орендарю у поновленні договору оренди на новий строк або на нових умовах власник зобов’язаний чітко вказати причину, інакше переважне право орендаря буде порушено (ВС/КГС, № 910/12017/17, від 18 січня 2018р.)

Фабула судового акту: Зазвичай до переважного права орендаря (наймача) відносяться зі скептицизмом. Апріорі вважається, що власник завжди вижене орендаря за будь-яких умов з нерухомості, а почне з того що заблокує роботу відключенням комунікацій та застосуванням «тітушок». Проте законодавство послідовно захищає переважне права орендаря і суди поступово уніфікують судову практику з цього приводу.

Так, переважне право передбачено і ст. 777 ЦК України, і ст. 285 ГК України, і ст. 17 ЗУ «Про оренду державного і комунального майна». Суть такого право зводиться до того, що сумлінний орендар має переважне право перед іншими бажаючими на укладання договору оренди на новий строк, або на тих самих умовах, що були або на нових умовах. При цьому власник майна повинен запропонувати цьому орендарю нові умови, і тільки у випадку його відмови – передати майно в оренду іншій особі на тих же самих умовах, що були запропоновані орендарю.

На противагу переважному праву орендаря діє ціла низка статей законів на захист права власника, зокрема в даному випадку ст. 319 ЦК України, відповідно до якої власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Ця та інші статті дозволяють власнику майна відмовитися від подальшої передачі його в оренду після спливу строку договору оренди та використовувати своє майно у власних потребах. Проте і це рішення повинне бути доведено до орендаря. Тільки після доведення цього рішення власником переважне право орендаря припиняється.

У цій справі суди розглядали позов про визнання договору продовженим. На оферту орендаря подовжити строк дію договору оренди Власник нерухомості відмовив орендарю листом та попередив про вжиття заходів, щодо виселення орендаря з приміщення. Суди першої та апеляційної інстанції відмовили орендарю у задоволенні позову, суд касаційної інстанції скасував такі рішення та направив справу на новий розгляд.

Зокрема, суд касаційної інстанції підтвердивши право власника нерухомості вільно розпоряджатися своїм майном підкреслив його обов’язок чітко довести до орендаря причину, з якої договір оренди не може бути укладений на нових умовах. Так у листі – відмові було зазначено, що власник має намір використовувати приміщення для власних потреб, а також що власника не влаштовують умови запропоновані орендарем для подовження договору оренди, зокрема розмір орендної плати. Ці дві причини є взаємовиключними, оскільки непогодження з розміром орендної плати свідчить намір власника здавати нерухомість в оренду за більшу плату, проте аж ніяк не використовувати нерухомість для власних потреб. Таким чином, кожна з зазначених власником причин веде до різних правових наслідків.

Суд касаційної інстанції навів також постанови ВСУ від 20.04.2016 у справі №909/794/15 та від 17.05.2017 у справі №914/433/16, які також підкреслювали необхідність встановлення факту використання власником спірної нерухомості для власних потреб. У противному випадку має місце порушення переважного права орендаря.

ВС також послався на рішення ЄСПЛ у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства", яке також висвітлює подібний спір.

Ще одним приємним моментом цієї справи є висновок касаційного суду про допустимість помилки у формулюванні позовних вимог. Так, вимога про визнання договору «подовженим» є неправильною, правильною є вимога про визнання договору «укладеним». Проте, така помилка є формальною, і відмова у задоволенні позовної вимоги з цієї причини є формалізмом, який суперечить ст. 236 ГПК України, а саме ефективному захисту порушених права та принципу верховенства права.

Хоча ВС і погодився із висновком судів попередніх інстанцій про повну нетотожність понять поновлення договору оренди на той самий строк та на тих же умовах відповідно до ст.764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до ст.777 ЦК України.

Аналізуйте судовий акт: Договір оренди землі вважається поновленим, якщо місцева рада не надала орендарю в лист – заперечення в місячний строк після закінчення строку його дії цього договору (ВГСУ від 30 березня 2017р. у справі № 904/8338/16)

Відмовляючи у продовженні договору оренди комунального майна орган місцевого самоврядування повинен повідомити з якою саме метою це майно буде використовуватись для потреб територіальної громади у майбутньому ( ВСУ від 20 квітня 2016р., № 3-266гс16)

Договір оренди (в тому числі і земельної ділянки) визнається недійсним, якщо суд встановлює, що переважне право попереднього наймача було порушено внаслідок укладання цього договору (ВСУ від 12 жовтня 2016р. у справі N 6-1282цс16)

Невиконання умови щодо страхування об’єкту оренди комунального майна Не є підставою для розірвання договору оренди відповідно до ст. 651 ЦК України (ВГСУ від 6 лютого 2017р. у справі № 909/932/15)

Поліпшення орендованого нерухомого майна, збільшення його вартості та корисності без зміни функціонального призначення цього майна самі по собі не означають створення нової речі (ВГСУ, справа № 909/1179/15 від 29.03.17)

Переважне право орендаря для поновлення договору оренди землі реалізується шляхом направлення ним орендодавцю листа із проектом додаткової угоди за місяць до спливу строку (ВСУ від 23 березня 2016 року № 6-146цс16)

Верховний

Суд

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 січня 2018 року

м. Київ

справа № 910/12017/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Кушнір І.В. - головуючий, Краснов Є.В., Мачульський Г.М.,

За участю секретаря судового засідання : Суворкіної Ю.І.

розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Слух" на рішення Господарського суду міста Києва від 09.10.2017 (суддя Отрош І.М.) та постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.12.2017 (головуючий: Куксов В.В., судді: Іоннікова І.А., Тарасенко К.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Слух"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кордіал",

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на стороні позивача - 1. ОСОБА_4, 2. ОСОБА_5,

про визнання договору продовженим та визнання права власності

За участю :

Позивач - Товариства з обмеженою відповідальністю "Слух"

представник позивача - Руденко В.Б. - адвокат, ордер КВ №371372 від 18.01.18

Відповідач - Товариства з обмеженою відповідальністю "Кордіал"

Представник відповідача -Сербан В.Ф. -директор, паспорт

Третя особа 1 без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - ОСОБА_4

Представник третьої особи 1 -Демченко Я.Г. - адвокат, ордер АА№132720

Третя особа 2 без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - ОСОБА_5

Представник третьої особи 2 - ОСОБА_5, Турко А.Г. - адвокат,ордер КС №301780 від 16.01.18

ВСТАНОВИВ :

24.07.2017 до Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Слух" з вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кордіал" про визнання договору продовженим та визнання права власності, в якій просив (з урахуванням поданої позивачем 27.07.2017 заяви про зміну предмету позову): визнати продовженим на 35 календарних місяців, починаючи з 01.08.2017, договір оренди з правом викупу між Товариством з обмеженою відповідальністю "Слух" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кордіал" щодо групи приміщень № 92 (літера А), що знаходиться в будинку АДРЕСА_1, загальною площею 347,1 кв.м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 43048180000 на умовах, викладених позивачем у прохальній частині позовної заяви; визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Слух" право власності на приміщення № 101, площею 2,5 кв.м. групи приміщень № 92 (літера А), що знаходиться в будинку АДРЕСА_1.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначав, що між сторонами (позивач - орендар, відповідач - орендодавець) було укладено договір оренди № 01/10/14 з правом викупу від 01.10.2014 зі строком дії до 01.08.2017, однак відповідач у листі від 15.06.2017 вказав, що має намір використовувати приміщення, що є об'єктом оренди за договором, для власних потреб. Проте, позивач наголошував на тому, що основним видом діяльності відповідача є надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна (відповідно до інформації, яка міститься у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань), а 16.06.2017 відповідач змінив своє місцезнаходження (44114, Волинська обл., Ратнівський р-н, с. Язавні, вул. Центральна, буд. 10А), що свідчить про відсутність наміру використовувати приміщення для власних потреб.

Окрім наведеного, позивач вважав, що підписання відповідачем надісланого позивачем договору оренди є його обов'язком згідно з п. 6.1.4 договору оренди № 01/10/14 з правом викупу від 01.10.2014. В свою чергу відповідач листом від 15.06.2017 повідомив позивача про відмову у продовженні договору оренди та вимагав позивача звільнити приміщення до 01.08.2017, попередивши про вжиття заходів щодо виселення позивача з приміщення після 01.08.2017. Наведені дії, на думку позивача, свідчать про невиконання відповідачем умов господарського договору (договору оренди № 01/10/14 з правом викупу від 01.10.2014), невизнання права позивача на продовження договору оренди, ухилення від підписання основного договору на підставі попереднього договору, а також про створення відповідачем позивачу перешкод у користуванні орендованим приміщенням.

09.10.2017 Господарський суд міста Києва відмовив у задоволенні позову.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що у позові позивач просив суд, зокрема, визнати продовженим на 35 календарних місяців, починаючи з 01.08.2017, договір оренди з правом викупу між позивачем та відповідачем на умовах, які ідентичні тим, що викладені у договорі оренди № 01/10/14 з правом викупу від 01.10.2014 з урахуванням додаткової угоди від 01.10.2014, тобто з урахуванням визначеного ст. 764 Цивільного кодексу України порядку, позивач фактично просив суд визнати договір оренди з правом викупу № 01/10/14 поновленим на тих же умовах. Разом з тим, як встановлено судом, поновлення договору оренди, як і укладення нового договору оренди (за умов дотримання визначеного законом порядку повідомлення орендаря про існування заперечень щодо поновлення договору оренди), є виключно правом орендодавця, а не його обов'язком, відтак, враховуючи, що орендодавцем було дотримано порядку повідомлення орендаря про відсутність наміру на поновлення договору оренди та укладання нового договору оренди, суд не вправі зобов'язувати особу до вчинення дій, які не є обов'язковими для неї (ст. 14 Цивільного кодексу України), які до того ж можуть одночасно обмежувати її правомочності власника щодо володіння, користування та розпорядження своєю власністю, що не допускається. Також місцевий суд посилаючись на ст. 777 ЦК України вказав, що відповідач в листі від 15.06.2017 повідомив позивача, що умови запропоновані останнім для укладення договору оренди, зокрема стосовно розміру орендної плати, його не влаштовують, тому це свідчить про недосягнення між сторонами істотних умов, отже переважне право позивача припиняється, а також те, що має намір використовувати спірне приміщення для власних потреб. Вказані дії відповідача місцевий суд розцінював як волевиявлення останнього на припинення дії договору оренди з правом викупу. Разом з цим вказав, що відповідач не може нести тягар доведення тих обставин, що він має намір використовувати майно для власних потреб, оскільки саме позивач повинен довести, що відповідач має намір передати або передав в оренду майно іншим особам, порушуючи при цьому переважне право позивача на укладення договору оренди. Крім того, суд першої інстанції зазначав, що мотиви відмови від укладення нового договору оренди (заперечень щодо поновлення договору на тих же умовах без укладення договору) в даному разі не мають значення, оскільки орендодавець, як власник, в силу ст. 319 Цивільного кодексу України володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, відтак у разі відсутності бажання власника на передання в оренду належного йому на праві власності майна (що, власне, є видом розпорядження майном), таке волевиявлення не може не визнаватись судом з підстав недоведеності обставин, які повідомлені відповідачем у листі від 15.06.2017. Що стосується решти заявлених позовних вимог (визнання права власності на приміщення №101, площею 2,5 кв.м.) місцевий суд зазначив, що позивачем у даній справі не обґрунтовано жодним чином вимоги про визнання права власності на майно, зокрема, не зазначено, які саме обставини стали підставами для набуття позивачем права власності на відповідну частину приміщення та ким оспорюється даний факт, тому в цій частині позовні вимоги не підлягають задоволенню , як необґрунтовані.

13.12.2017 Київський апеляційний господарський суд залишив апеляційну скаргу позивача без задоволення, рішення господарського суду міста Києва від 09.10.2017 без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що сторони встановили, що орендар має переважне право на продовження строку дії цього договору, яке реалізується в порядку, передбаченому п.п. 6.1.4, 7.1.4 цього договору (п. 2.2 Договору). При цьому апеляційний суд вказав, що викладене у п. 2.2. договору формулювання, що орендар має переважне право на продовження строку дії цього договору слід тлумачити з урахуванням правової природи законодавчих понять "поновлення договору оренди", "переважне право на укладення договору оренди" та виходити з сукупного аналізу умов п.п. 2.2., 6.1.4., 7.1.4. договору оренди. Такі умови, власне, передбачають саме порядок реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, а не пролонгації на тих же умовах. Так, для поновлення договору оренди в порядку ст. 764 Цивільного кодексу України жодної переваги (в контексті пріоритету перед іншими особами) орендареві не потрібно, оскільки він є єдиною особою з якою орендодавець вправі саме поновити договір оренди на тих же умовах, тоді-як в порядку ст. 777 Цивільного кодексу України своє переважне право на укладення договору орендар може реалізовувати виключно за наявності таких обставин: закінчення строку дії договору оренди (та заперечення орендодавця щодо поновлення договору оренди на тих же умовах); наявність волевиявлення орендодавця на передання об'єкту оренди, що знаходився в користуванні орендаря за договором, строк дії якого закінчився, в подальшу оренду; належне виконання попереднім орендарем обов'язків за договором оренди; наявність волевиявлення попереднього орендаря на укладення нового договору оренди; повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору найму. При цьому, переважне право орендаря на укладення нового договору оренди може бути реалізовано виключно у разі досягнення сторонами домовленості щодо усіх умов договору. Як передбачено ст.777 Цивільного кодексу України, у разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Оскільки матеріалами справи підтверджено, що відповідач листом від 15.06.2017, як орендодавець, заперечив як щодо поновлення договору оренди № 01/10/14 з правом викупу від 01.10.2014 на новий строк (на тих же умовах), так і щодо укладення нового договору оренди з позивачем як орендарем, у якого є переважне право на укладення такого договору, тому зазначене свідчить про припинення переважного права позивача на укладення договору оренди в силу ст. 777 Цивільного кодексу України. При цьому відповідач вказав про намір використовувати спірне приміщення для власної потреби, тому останній не може нести тягар доведення зазначених обставин, оскільки саме позивач повинен довести, що відповідач має намір передати або передав в оренду майно іншим особам, порушуючи при цьому переважне право позивача на укладення договору оренди. Апеляційний суд погодився з висновком місцевого господарського суду стосовно того, що мотиви відмови від укладення нового договору оренди (заперечень щодо поновлення договору на тих же умовах без укладення договору) в даному разі не мають значення, оскільки орендодавець як власник в силу ст. 319 Цивільного кодексу України володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, відтак у разі відсутності бажання власника на передання в оренду належного йому на праві власності майна (що, власне, є видом розпорядження майном), таке волевиявлення не може не визнаватись судом з підстав недоведеності обставин, які повідомлені відповідачем у листі від 15.06.2017.

З вищезазначених підстав суд апеляційної інстанції погодився з висновком місцевого господарського суду про те, що відсутні підстави для задоволення позову в частині вимог про визнання договору продовженим. Крім того, апеляційний суд погодився також з висновком суду першої інстанції стосовно відмови у задоволенні позову в частині визнання права власності, за необґрунтованістю та недоведеністю позовних вимог.

14.12.2017 Товариством з обмеженою відповідальністю "Слух" подано касаційну скаргу на постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.12.2017 та рішення Господарського суду міста Києва від 09.10.2017 у справі №910/12017/17 до Вищого господарського суду України. Провадження за даною касаційною скаргою не відкривалося.

26.12.2017 касаційна скарга була отримана Касаційним господарським судом у складі Верховного суду.

26.12.2017 за результатом автоматизованого розподілу справи була визначена колегія суддів: суддя-доповідач Кушнір І.В., судді Краснов Є.В., Мачульський Г.М.

29.12.2017 суд постановив ухвалу про відкриття касаційного провадження у справі, повідомив учасників справи про дату, час і місце розгляду скарги, встановив строк до 12.01.2018 для подання учасниками справи відзиву на касаційну скаргу, касаційну скаргу призначено до розгляду на 18.01.2018.

Обґрунтовуючи касаційну скаргу Заявник зазначає про те, що суди попередніх судових інстанцій повинні були з'ясувати обставини стосовно наміру відповідача (власника спірних приміщень) використовувати для власних потреб майно, згідно якого виник спір, в тому числі наявність доказів, які однозначно свідчать про відповідній намір, оскільки від цього залежить переважне право позивача на укладання договору оренди на новий строк.

Також вважає, що судами було проігноровано, що укладений між сторонами договір оренди чітко передбачає обов'язок орендодавця укласти договір на новий строк після отримання від орендаря повідомлення про такий намір. Оскільки волевиявлення на укладення договору оренди на новий строк було висловлено сторонами у самому договорі, висновки судів щодо неможливості зобов'язання відповідача укласти з позивачем договір оренди на новий строк є необґрунтовані та безпідставні, тому що саме такий обов'язок випливає з норм самого договору оренди, а отже сторони погодили спеціальний порядок укладення договору оренди на новий строк.

Крім того посилається на те, що судами попередніх судових інстанцій не з'ясовано обставини щодо наміру власника майна в подальшому використовувати майно для власних потреб, в порушення ст. 33 ГПК України, суди поклали тягар доказування зазначених обставин на позивача у зв'язку з чим були зроблені помилкові висновки про припинення переважного права позивача на укладення договору оренди на новий строк.

З огляду на викладене , з посиланням на постанову Верховного суду України від 20.04.2016 у справі №909/794/15, позивач просить суд задовольнити касаційну скаргу, скасувати постанову апеляційного господарського суду від 13.12.2017 та рішення місцевого господарського суду від 09.10.2017, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

16.01.2018 від відповідача надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому він просив суд залишити касаційну скаргу позивача без задоволення, а рішення судів попередніх судових інстанцій в силі, оскільки вони прийняті у повному та всебічному розгляді даної справи при з'ясуванні всіх обставин та з дотриманням норм процесуального та матеріального права.

На питання суду, представник Відповідача пояснив, що відзив ним подано несвоєчасно, оскільки ухвалу суду було отримано лише 12.01.2018, проте, надати докази зазначеної ним дати отримання він не може.

Представник Позивача зазначив, що відзив на позов Позивачем не отримано.

Частиною 1 ст.295 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК) передбачено, що учасники справи мають право подати до суду касаційної інстанції відзив на касаційну скаргу в письмовій формі протягом строку, встановленого судом касаційної інстанції в ухвалі про відкриття касаційного провадження, проте, не передбачено наслідків недотримання такого строку.

Відповідно до ч.ч.1,7 ст.301 ГПК:

"1. У суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням положень статті 300 цього Кодексу.

7. Суд касаційної інстанції використовує процесуальні права суду першої інстанції виключно для перевірки правильності застосування норм матеріального і процесуального права судами першої та апеляційної інстанцій."

Згідно з ч.2 ст.207 ГПК:

"Суд залишає без розгляду заяви та клопотання, які без поважних причин не були заявлені в підготовчому провадженні або в інший строк, визначений судом."

Відповідно до ч.10 ст.11 ГПК:

"Якщо спірні відносини не врегульовані законом і відсутній звичай ділового обороту, який може бути до них застосований, суд застосовує закон, що регулює подібні відносини (аналогія закону), а за відсутності такого - виходить із загальних засад і змісту законодавства (аналогія права)."

На підставі викладеного, зазначений відзив залишено судом без розгляду, оскільки він був поданий після закінчення строку, наданого для його подання, і Відповідачем не представлено суду доказів поважності причин пропуску даного строку.

Відзиви на касаційну скаргу від інших учасників справи не надійшли.

Крім того, 16.01.2018, до початку розгляду касаційної скарги, від Позивача надійшло клопотання, в якому останній просив суд скасувати рішення судів попередніх судових інстанцій та закрити провадження по даній справі.

Згідно з ч.1 ст.298 ГПК:

"Особа, яка подала касаційну скаргу, має право доповнити чи змінити її протягом строку на касаційне оскарження."

Враховуючи, що у касаційній скарзі Позивач просив скасувати рішення судів попередніх судових інстанцій та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції, а даним клопотанням просить закрити провадження по даній справі, суд розцінює дане клопотання саме як зміну касаційної скарги.

Відповідно до ч.1 ст.288 ГПК:

"Касаційна скарга на судове рішення подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, що оскаржується, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення."

Зазначений строк скінчився 02.01.2018, тобто, зазначене клопотання подано за межами строку на касаційне оскарження без повідомлення та надання доказів поважності причин пропуску цього строку.

Проте, вищевказаною ч.1 ст.298 ГПК не передбачено наслідків недотримання такого строку.

З урахуванням вищевказаних ч.10 ст.11, ч.2 ст.207 та ч.ч.1,7 ст.301 ГПК, зазначене клопотання залишено судом без розгляду, оскільки воно було подане після закінчення строку на касаційне оскарження, і Позивачем не представлено суду доказів поважності причин пропуску даного строку.

Представник Позивача в судовому засіданні підтримав доводи касаційної скарги і просив скасувати рішення судів попередніх судових інстанцій та закрити провадження по даній справі.

Представники Відповідача, Третіх осіб та Третя особа-2 особисто просили залишити оскаржувані судові рішення без змін.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників учасників справи та Третьої особи-2, перевіривши наведені обставини, Верховний Суд в межах перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування попередніми судовими інстанціями норм матеріального та процесуального права при ухваленні зазначеного судового рішення, вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Згідно зі ст.300 Господарського процесуального кодексу України:

"1. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

2. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

3. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

4. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права."

З урахування викладеного, судом не приймаються та не розглядаються доводи Скаржника, пов'язані з переоцінкою доказів та встановленням по новому обставин справи.

Відповідно до ч.1 ст.777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Згідно з ч.1 ст.285 ГК України, орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Крім того з частини 3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору."

На відміну від більш вдалої конструкції ч.3 ст.17 Закон України "Про оренду державного та комунального майна" частина 1 статті 285 Господарського кодексу України та частина 1 статті 777 Цивільного кодексу України не містять зазначення, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право на укладення договору оренди на новий термін:

1. саме за інших рівних умов та

2. крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

Разом з тим, застосована в ч.1 ст.285 Господарського кодексу України та ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України фраза, що орендар має переважне право перед іншими особами, свідчить, що переважне право може бути лише в разі наявності інших осіб, що мають намір взяти в оренду той самий предмет, і волі та бажання орендодавця передати даний предмет в оренду.

Намір власника використовувати орендоване майно для власних потреб означатиме відсутність інших претендентів на отримання в оренду майна, а отже і повну відсутність, як такого, переважного права у попереднього наймача перед такими претендентами.

Аналогічно переважне право стосовно оренди приватного майна може бути лише за інших рівних умов для всіх претендентів на орендоване майно, оскільки інакше суперечило б праву та інтересу власника здати в оренду майно на більш сприятливих умовах.

Відповідно до ч.1 ст.41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Згідно з ч.1 ст.319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства.

Вищевикладене та положення ч.1 ст.41 Конституції України, ч.ч.1,2 ст.319 Цивільного кодексу України свідчать, що право вибору власника здавати своє майно в оренду чи використовувати для власних потреб є повним, безумовним та необмеженим.

З урахуванням викладеного, суд погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанції в цій частині та не приймає доводи Скаржника, що в силу п.п.6.1.4. Договору Відповідач був зобов'язаний автоматично укласти договір оренди на новий строк після отримання повідомлення Орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, незалежно від наміру використовувати орендоване майно для власних потреб, оскільки в даному підпункті Договору йдеться про те ж саме переважне право.

Разом з тим, за наявності наміру передати майно в оренду та наявності попереднього орендаря, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, за інших рівних умов право вибору орендодавцем орендаря прямо обмежено передбаченим ч.1 ст.285 Господарського кодексу України та ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України переважним правом такого попереднього орендаря.

Дане обмеження узгоджується з загальним положенням ч.2 ст.319 Цивільного кодексу України, згідно якої власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Таким чином, в окремих випадках розсуд власника може бути обмежений законом, як в даному випадку ч.1 ст.285 Господарського кодексу України та ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України.

З урахування викладеного, колегія суддів вважає такими, що прямо протирічать наведеним ч.1 ст.285 Господарського кодексу Українита ч.2 ст.319, ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України висновки суду першої та апеляційної інстанції, що право вибору орендодавцем орендаря є також повним та необмеженим, а тому мотиви відмови орендодавця від укладення нового договору оренди в даному разі не мають ніякого значення.

При цьому, суд враховує, що Верховним Судом України в постановах по справах №911/1707/15 (3-312гс16.doc) від 25 травня 2016 року, №6-219цс14 від 25 лютого 2015 року був зроблений правовий висновок, з яким повністю погоджується колегія суддів по даній справі, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Проте, колегія суддів по даній справі вважає за необхідне конкретизувати, що порушенням переважного права орендаря буде також укладення договору з новим орендарем на умовах, які були б прийнятними для попереднього орендаря.

Сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, має право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Це право прямо передбачено ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України.

Але ці нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, щоб останній міг зробити такий же чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору або відмовитися від таких умов і на цьому його переважне право припиняється.

Баланс захисту прав орендодавця та орендаря в тому і полягає, що:

· власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк;

· орендар, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами.

З урахуванням викладеного, суд доходить наступних висновків.

Як встановлено судами першої та апеляційної інстанції Позивач на виконання умов укладеного договору оренди , а саме п. 7.1.4. , з метою реалізації свого переважного права, письмово повідомив відповідача про укладання договору оренди на новий строк (лист №31/05/17 від 31.05.2017 з проектом договору), проте 15.06.2017 відповідач направив позивачу лист з відмовою у продовженні строку дії договору та вимогою звільнити приміщення до 01.08.2017, оскільки одночасно:

1. не погоджувався з розміром орендної плати, яка була запропонована Позивачем,

2. а також вказав що буде використовувати його для власних потреб.

Таким чином, Відповідачем були зазначені дві взаємовиключні підстави відмови, оскільки непогодження з розміром орендної плати свідчить про бажання та намір здавати в оренду майно, але за більшу орендну плату.

Тобто, з'ясування питання, з якої саме конкретно підстави Відповідач відмовився від укладення договору оренди на новий строк, є визначальним для даної справи, оскільки кожна з двох наведених підстав веде до різних наслідків.

При цьому, Верховний Суд України в постановах від 20.04.2016 у справі №909/794/15 та від 17.05.2017 у справі №914/433/16 вказував на необхідність з'ясування обставин, які пов'язані з наміром власника використовувати спірне приміщення саме для власних потреб, оскільки ця обставина, у разі з'ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених ст.285 ГК України та ст.777 ЦК України. Неврахування судами переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Зокрема, у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства", суд дійшов висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, і - в цілях статті 1 Першого протоколу - таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором (пункт 35).

Колегія суддів у даній справі також вважає за необхідне відмітити, що в силу загальних положень ч.1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, доводити намір використовувати орендоване майно для власних потреб має саме орендодавець, а спростовувати, на основі принципу змагальності, - орендар. При цьому, вибір кола таких доказів є повним розсудом сторін по справі, оцінка яких по кожній окремій господарській справі здійснюється судами першої та апеляційної інстанції відповідно до ст.86 Господарського процесуального кодексу України.

Суди попередніх судових інстанцій зазначивши про лист Відповідача від 15.06.2017 та його зміст, тим не менш не дослідили його належним чином з наданням чіткої оцінки та висновку, з якої конкретно з двох вищевказаних підстав Відповідач відмовився укладати договір з позивачем на новий строк та, відповідно, яким чином ця підстава відмови впливає на переважне право Позивача, обмежившись помилковим висновком, що мотиви відмови не мають значення, при тому, що Позивач в своїй апеляційній скарзі (т.ІІ а.с.171) прямо зазначав про не з'ясування судом першої інстанції зазначеної розбіжності підстав відмови.

Також, колегія суддів повністю погоджується з висновком судів попередніх інстанцій, про повну нетотожність понять поновлення договору оренди на той самий строк та на тих же умовах відповідно до ст.764 Цивільного кодексу України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до ст.777 Цивільного кодексу України.

Статтею 764 ЦК України передбачено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Дійсно обрана Позивачем форма позовної вимоги визнати договір продовженим, а не укладеним, не відповідає положенням ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України.

Разом з тим, Позивач просить визнати договір продовженим не "на той самий строк", а на 35 календарних місяців, і не "на тих самих умовах", а на умовах, перелічених в позові. При цьому, в резолютивній частині позову не зазначені реквізити (номер та дата) саме попереднього договору, а ст.777 Цивільного кодексу України, в свою чергу, не передбачено, що строк і умови нового договору обов'язково, а не лише за домовленістю сторін, мають відрізнятися від попереднього.

Крім того, правове обґрунтування позову Позивачем здійснено саме статтею 777, а не 764 Цивільного кодексу України.

За викладених обставин, відмова в позові лише з невірності зазначення одного слова "продовженим" замість "укладеним" буде простим формалізмом та суперечитиме передбаченій ч.1 ст.2 та ч.3 ст.236 Господарського процесуального кодексу України головній меті господарського судочинства, а саме, ефективному захисту порушених прав, та принципу верховенства права.

Також суд звертає увагу на те, що у вступній частині оскаржуваного рішення суду першої інстанції зазначено, що третіми особами були надані письмові пояснення та докази на їх підтвердження, що згідно договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 01.06.2017 первісний іпотекодержатель - ОСОБА_10 відступає, а новий іпотекодержатель - ОСОБА_4 набуває права та обов'язки первісного іпотекодержателя, належних йому згідно з іпотечним договором, посвідченим 18.07.2014 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бойком О.В. за реєстраційним номером № 1505, укладеним між ОСОБА_10 та ТОВ "Кордіал". Предметом договору іпотеки є нежитлове приміщення - групи приміщень № 92 (літера А), що знаходиться в будинку АДРЕСА_1, загальною площею 347,1 кв.м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 43048180000. Без погодження іпотекодержателя (ОСОБА_4) договір оренди на новий строк є недійсним; згоди на укладення договору оренди чи його продовження або інших угод про відчуження майна іпотекодержатель (ОСОБА_4) не надавала.

Крім того, були надані докази , що 03.08.2017 учасник ТОВ "Кордіал" - ОСОБА_5 вийшла зі складу учасників товариства, та відповідно до Акту прийому-передачі від 03.08.2017 їй було передані спірні приміщення, які є об'єктом оренди, отже суду було відомо, що ОСОБА_5 набула права власності на спірні приміщення, тому до неї перейшли всі права та обов'язки орендодавця. В справі є лист від 23.08.2017, яким ОСОБА_5 повідомила позивача , що вона є власником спірних приміщень та заперечує проти продовження дії договору оренди з правом викупу. В подальшому суду було надані лист від 01.10.2017 , в якому вже новий власник - ОСОБА_5 повідомила позивача про намір укласти з нею новий договір та скористатися переважним правом, але на інших умовах стосовно розміру місячної орендної плати, При цьому запропонувавши позивачеві розмір орендної плати в сумі 12 000 доларів США за офіційним курсом Національного Банку України. З вказаним листом на адресу позивача був направлений попередній договір оренди з новим розміром орендної плати.

В описовій частині оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції вже зазначалося про надання Третьою особою-2 письмових пояснень, що 24.10.2017 ОСОБА_5 зареєструвала право власності на спірне приміщення. На підтвердження зазначеного був наданий витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 24.10.2017. У відповідача вже відсутнє вказане майно, а з моменту переходу права власності він не може укладати будь-яких договорів щодо спірного майна, в тому числі щодо його оренди. Крім того, в апеляційну інстанцію також надавалися лист від 01.10.2017, проект попереднього договору від 02.10.2017, докази його відправлення на адресу позивача, а також лист-відповідь позивача від 26.10.2017, в якій він підтвердив, що отримав від ОСОБА_5 пропозицію про укладення нового договору оренди але не згоден з розміром орендної плати, яку запропонувала ОСОБА_5, як новий власник спірних приміщень.

Згідно з ч.1 ст.761 Цивільного кодексу України, право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Відповідно до ч.1 ст.770 Цивільного кодексу України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права і обов'язки наймодавця."

В мотивувальних частинах оскаржуваних судових рішень попередніх інстанцій відсутні будь-які посилання на дослідження вищевказаних доводів та доказів як щодо зміни власника спірних приміщень, так і щодо існування іпотекодержателя, наявності переписки між новим власником та орендарем щодо укладення договору оренди на новий строк, з наданням чіткої оцінки та висновку, яким чином дані доводи та докази стосуються та впливають на законність та обґрунтованість позовних вимог або заперечень на них.

Також суд відмічає наступне.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.313 Господарського процесуального кодексу України:

"1. Судове рішення, яким закінчено розгляд справи, підлягає скасуванню в касаційному порядку повністю або частково з залишенням позову без розгляду або закриттям провадження у справі у відповідній частині з підстав, передбачених статтями 226 та 231 цього Кодексу.

2. Порушення правил юрисдикції господарських судів, визначених статтями 20-23 цього Кодексу, є обов'язковою підставою для скасування рішення незалежно від доводів касаційної скарги. "

Разом з тим, як зазначено судом вище, суди попередніх інстанцій не дослідили вищевказані докази та не встановили факт зміни власника, а суд касаційної інстанції, в силу положень наведеної ч.2 ст.300 Господарського процесуального кодексу України, позбавлений права самостійно дослідити зазначені докази та самостійно встановити факт чи відсутність факту такої зміни.

З урахуванням викладеного, суд касаційної інстанції не знаходить підстав для застосування ч.ч.1,2 ст.313 Господарського процесуального кодексу України.

Крім того, колегія суддів вважає за необхідне відмітити наступне.

Згідно з ч.1 ст.14 Господарського процесуального кодексу України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом."

Відповідно до ч.ч.2,4 ст.74 зазначеного Кодексу:

"2. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов'язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

4. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів."

Згідно з ч.1 ст.86 вказаного Кодексу:

"Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів."

Відповідно до ч.5 ст.236 наведеного Кодексу:

"Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи."

За викладених обставин, у суду касаційної інстанції відсутні правові підстави для покладення на суди першої та апеляційної інстанції обов'язку по з'ясуванню обставин справи саме шляхом самостійного, за власною ініціативою збирання та витребування пояснень та доказів судом, а не шляхом дослідження з наданням оцінки та висновків по кожному з доказів та аргументів, представлених на основі принципу змагальності саме учасниками справи.

Також колегія суддів враховує, що Скаржником не наведено в касаційній скарзі жодних доводів щодо незаконності чи необґрунтованості оскаржуваних судових рішень в частині відмови в позові щодо визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "Слух" права власності на приміщення № 101, площею 2,5 кв.м. групи приміщень № 92 (літера А), що знаходиться в будинку АДРЕСА_1.

Згідно з п.48 Рішення Європейського суду з прав людини у справі «Мала проти України» від 3 липня 2014 року, остаточне 17.11.2014:

«Більше того, принцип справедливості, закріплений у статті 6 Конвенції, порушується, якщо національні суди ігнорують конкретний, доречний та важливий довід, наведений заявником (див. рішення у справах «Проніна проти України» (Pronina v. Ukraine), заява № 63566/00, п. 25, від 18 липня 2006 року, та «Нечипорук і Йонкало проти України» (Nechiporuk and Yonkalo v. Ukraine), заява № 42310/04, п. 280, від 21 квітня 2011 року).»

Згідно з п.2 ч.1 ст.308 Господарського процесуального кодексу України:

"Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право:

2) скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду."

Відповідно до п.1 ч.3 ст.310 Господарського процесуального кодексу України:

"Підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо:

1) суд не дослідив зібрані у справі докази."

З урахуванням викладеного суд доходить висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги Позивача та скасування рішення суду першої інстанції та постанови апеляційної інстанції в частині відмови у задоволенні позову про визнання договору продовженим з направленням справи в зазначеній частині на новий розгляд до господарського суду міста Києва в іншому складі суддів.

У зв'язку з частковим скасуванням попередніх судових рішень і передачею у відповідній частині справи на новий розгляд, розподіл судового збору у справі, в тому числі й сплаченого за подання апеляційної та/або касаційної скарги або заяви про перегляд рішення за нововиявленими обставинами, здійснює господарський суд, який приймає рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 308 310 315 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Слух" на рішення Господарського суду міста Києва від 09.10.2017 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.12.2017задовольнити частково.

2.Рішення Господарського суду міста Києва від 09.10.2017 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.12.2017 скасувати в частині відмови у задоволенні позову про визнання договору продовженим, в зазначеній частині справу направити на новий розгляд до господарського суду міста Києва у новому складі суддів.

3. В решті рішення Господарського суду міста Києва від 09.10.2017 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.12.2017 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Повний текст постанови складено 23 січня 2018 року.

Головуючий І. Кушнір

Судді Є. Краснов

Г. Мачульський