Попередній договір купівлі-продажу нерухомості (земельної ділянки) не може бути підставою для отримання забудовником містобудівних умов, оскільки не свідчить про право власності (користування) землею (справа № К/9901/1958/18, 23.01.18)

Фабула судового акта: Суди у цій справі встановили, що рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради Товариство з обмеженою відповідальністю було зобов'язано здійснити будівництво багатоповерхового житлового комплексу з паркінгом, та того ж дня укладено договір пайової участі замовника у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста. Товариство звернулося до Управління архітектури та містобудування міської ради з заявою на отримання містобудівних умов та обмежень, за наслідком розгляду якої йому були видані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на будівництво зазначених об’єктів.

Наведені обставини стали підставою для звернення заступника прокурора міста з адміністративним позовом до Управління архітектури та містобудування міської ради, третя особа – означене Товариство з обмеженою відповідальністю. Прокурор просив суд визнати протиправними дії по видачі містобудівних умов та обмежень Товариству; визнати протиправними та скасувати зазначені містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки.

Апеляційним адміністративним судом позов прокурора задоволено, з чим також погодився і Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду.

При цьому ВС виходив з наступного:

- відповідно до статті 26 Закону України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок після отримання замовником або проектувальником, зокрема, вихідних даних;

- ч. 1 ст. 29 вказаного цього ж Закону визначає, що основними складовими вихідних даних є: містобудівні умови та обмеження; технічні умови; завдання на проектування;

- згідно з п. 2.2 Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07 липня 2011 року № 109 для отримання містобудівних умов та обмежень до заяви замовником додається, зокрема, засвідчена в установленому порядку копія документа про право власності (користування) земельною ділянкою;

- між тим, забудовник у якості документів, що підтверджують право власності (користування) земельною ділянкою, визначив свідоцтво на право власності на частину домоволодіння і два попередніх договори купівлі-продажу нерухомості, розташованих за адресою запланованої забудови.

Таким чином, за висновком суду, до заяви на видачу містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки додано не належний документ, що підтверджує право власності (користування) земельною ділянкою, оскільки попередній договір купівлі-продажу є підтвердженням наміру на вчинення юридично значимої дії.

Аналізуйте судовий акт: Забудовнику скасували містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки оскільки ним були надані недостовірні відомості та порушена прибережна захисна смуга великої річки (Київський апеляційний адміністративний суд, справа №826/2706/15)

ВАСУ: Якщо орган архітектури та містобудування НЕ навів законних підстав для відмови, суд має право зобов’язати цей орган видати заявнику містобудівні умови та обмеження (ВАСУ від 28 листопада 2017р. у справі № 826/20832/14)

Єдиною підставою для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень є невідповідність намірів забудовника приписам містобудівної документації і це повинно бути підтверджено у суді (ВАСУ від 29 вересня 2016р. у справі № 522/6069/14-а)

Відсутність генерального плану не є підставою для відмови заявнику у дозволі із розробки документації із землеустрою незважаючи на виключну компетенцію органу у цьому питанні (Київський апеляційний адміністративний суд у справі №810/1898/16)

Суд має право зобовязати орган земресурсів видати дозвіл на розроблення документації із землеустрою про відведення з/д, хоча це і є виключною компетенцією цього оргнау ( ВАСУ від 19 травня 2016р. у справі № К/800/32729/15)

ДАБІ має право проводити позапланову перевірку дотримання вимог містобудівного законодавства незважаючи на мораторій та притягувати забудовника до відповідальності (ВАСУ від 19 травня 2016р. у справі К/800/51429/15)

ВЕРХОВНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23.01.2018 Київ К/9901/1958/18 815/5989/13-а

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду:

головуючого - Мороз Л.Л.,

суддів: Бучик А.Ю., Гімона М.М.,

розглянувши у порядку попереднього розгляду у касаційній інстанції адміністративну справу № 815/5989/13-а

за позовом заступника прокурора м. Одеси до Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Гефест-Білдінг» про визнання дій протиправними, провадження по якій відкрито

за касаційною скаргою Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради на постанову Одеського апеляційного адміністративного суду від 03 червня 2014 року у складі колегії суддів: головуючого - Яковлєва О.В.,

Бойка А.В., Іленка В.В.,

в с т а н о в и в :

Позивач у позовній заяві просив суд:

- визнати протиправними дії Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради по видачі містобудівних умов та обмежень Товариству з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «Гефест-Білдінг»;

- визнати протиправними та скасувати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 27 лютого 2013 року № 48/01-06/25 щодо будівництва багатоповерхового житлового будинку з паркінгом за адресою:

м. Одеса, пров. Полуничний, 20-24.

Постановою Одеського окружного адміністративного суду від 17 вересня 2013 року в задоволенні позову прокурора відмовлено.

Постановою Одеського апеляційного адміністративного суду від 03 червня 2014 року апеляційну скаргу прокуратури Одеської області задоволено.

Постанову Одеського окружного адміністративного суду від 17 вересня 2013 року скасовано та прийнято у справі нову постанову, якою позов заступника прокурора м. Одеси задоволено.

Визнано протиправними дії Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради по видачі містобудівних умов та обмежень ТОВ «Гефест-Білдінг».

Визнано протиправними та скасовано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 27 лютого 2013 року № 48/01-06/25 щодо будівництва багатоповерхового житлового будинку з паркінгом за адресою м. Одеса, пров. Полуничний, 20-24.

У касаційній скарзі Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради заявило вимогу про скасування рішення суду апеляційної інстанції та залишення в силі постанови Одеського окружного адміністративного суду від 17 вересня 2013 року.

В обґрунтування своїх вимог заявник посилається на неправильне застосування судом норм матеріального та порушення норм процесуального права.

Зокрема, заявник зазначає, що заступником прокурора м. Одеси у своїй позовній заяві не зазначені органи, уповноважені державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, не зазначені визначені законом підстави для звернення до суду з позовною заявою. Також, на думку заявника, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки не є документом дозвільного характеру, не є правовим актом індивідуальної дії, вони не дають право на виконання будівельних робіт та на користування земельною ділянкою.

Позивач та третя особа заперечень чи пояснень по справі до суду касаційної інстанції не подали.

Суд заслухав у попередньому судовому засіданні доповідь судді-доповідача про обставини, необхідні для ухвалення судового рішення судом касаційної інстанції, та, переглянувши судове рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а оскарженого судового рішення - без змін, оскільки відсутні підстави для його скасування.

Суди у цій справі встановили, що рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 25 січня 2013 року № 58 ТОВ «Гефест-білдінг» зобов'язано здійснити будівництво багатоповерхового житлового комплексу з паркінгом за адресою: м. Одеса, пров. Полуничний, 20-24, та того ж дня укладено договір № 006/кс пайової участі замовника у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси.

ТОВ «Гефест-білдінг» звернулося до Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради з заявою на отримання містобудівних умов та обмежень, за наслідком розгляду якої відповідачем видано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 27 лютого 2013 року № 48/01-06/25 на будівництво багатоповерхового житлового будинку з паркінгом, розташованого в м. Одесі по пров. Полуничному, 20-24.

Відмовляючи у задоволенні позову, судом першої інстанції зроблено висновок щодо правомірності дій суб'єкта владних повноважень, так як містобудівні умови і обмеження не є правовим актом індивідуальної дії, а є технічною документацією, яка призначена для використання замовником при виконанні робочої документації для будівництва, яка, в подальшому має бути затверджена рішенням органу місцевого самоврядування разом із містобудівними умовами і обмеженнями забудови земельної ділянки.

Скасовуючи таке рішення та задовольняючи позовні вимоги, суд апеляційної інстанції виходив з того, що відповідачем при прийнятті рішення не враховано факт відсутності у забудовника права на землю.

Суд погоджується з висновками суду апеляційної інстанції з огляду на таке.

Частиною другою статті 26 Закону України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що суб'єкти містобудування зобов'язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об'єктів.

Відповідно до частини п'ятої статті 26 цього ж Закону проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

- отримання замовником або проектувальником вихідних даних;

- розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;

- затвердження проектної документації;

- виконання підготовчих та будівельних робіт;

- прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;

- реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

Частина перша статті 29 вказаного Закону № 3038-VI визначає, що основними складовими вихідних даних є: містобудівні умови та обмеження; технічні умови; завдання на проектування.

Також, згідно з пунктом 1.2 Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07 липня 2011 року № 109, в редакції чинній на час видачі документа, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки - документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об'єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.

Пунктом 2.2 вказаного Порядку передбачено, що для отримання містобудівних умов та обмежень до заяви замовником додається, зокрема, засвідчена в установленому порядку копія документа про право власності (користування) земельною ділянкою.

Згідно з пунктом 2.4 Порядку встановлено, що розгляд заяви, надання містобудівних умов та обмежень або прийняття рішення про відмову у їх видачі здійснюються спеціально уповноваженим органом містобудування та архітектури у порядку, встановленому Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень є невідповідність намірів забудови земельної ділянки положенням відповідної містобудівної документації на місцевому рівні.

Апеляційним судом встановлено, що на підставі постанови заступника прокурора м. Одеси від 09 липня 2013 року № 05-7185вих13 проведено перевірку щодо додержання управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради вимог земельного та містобудівного законодавства під час видачі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, якою встановлено порушення вимог статей 8 19 Конституції України, статей 24, 26, 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», «Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст».

Перевіркою встановлено факт відсутності у забудовника права на землю, так як у власності підприємства площа земельної ділянки значно менша ніж зазначена в містобудівних умовах та обмеженнях та частина цих прав зареєстрована після видачі даного документу. Також, порушено правило цільового призначення земельної ділянки.

Так, у містобудівних умовах та обмеженнях забудови земельної ділянки у якості документу, що підтверджує право власності (користування) земельною ділянкою визначено: попередній договір купівлі-продажу нерухомості від 13 вересня 2012 року, предметом якого є 2/3 частини житлового будинку з надвірними спорудами по пров. Полуничному, 22 в м. Одесі, розмір земельної ділянки 0,0867га.; попередній договір купівлі-продажу нерухомості від 13 вересня 2012 року, предметом якого є 1/3 частини житлового будинку з надвірними спорудами по пров. Полуничному, 22 в м. Одесі, розмір земельної ділянки 0,0358га.; свідоцтво на право власності на 1/25 частину домоволодіння, розташованого по пров. Полуничному, 24 в м. Одесі.

Так, відповідно до частини першої статті 125 Земельного кодексу України в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно з частиною першою статті 126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Під документом, що підтверджує право власності (користування) земельною ділянкою вважається той документ, який юридично закріплює зазначені права і заінтересована особа фактично користується ними на час звернення з заявою на отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки.

Таким чином, є обґрунтованим висновок суду, що ТОВ «Гефест-білдінг» до заяви на видачу містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки додано не належний документ, що підтверджує право власності (користування) земельною ділянкою, оскільки попередній договір купівлі-продажу є підтвердженням наміру на вчинення юридично значимої дії.

Також слід вказати, що відповідно до частини першої статті 10, статті 25 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

Відповідно до пунктів «а», «б», «в», «г» статті 12 Земельного кодексу до повноважень сільських, селищних, міських рад належить розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності, вилучення земельних ділянок із земель комунальної власності.

Системний аналіз положень Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (частини першої статті 10, статей 16, 17, 18, 25, 26 та інших) свідчить про те, що органи місцевого самоврядування при вирішенні питань місцевого значення, віднесених Конституцією України та законами України до їхньої компетенції, є суб'єктами владних повноважень, які виконують владні управлінські функції, зокрема нормотворчу, координаційну, дозвільну, реєстраційну, розпорядчу. Як суб'єкти владних повноважень органи місцевого самоврядування вирішують в межах закону питання в галузі земельних відносин.

Отже, апеляційний суд вірно не погодився з судом першої інстанції щодо відсутності у рішенні відповідача при видачі містобудівних умови та обмежень забудови земельної ділянки ознак правового акту індивідуальної дії.

Статтею 121 Конституції України передбачено, що на органи прокуратури покладено функції представництва інтересів громадянина або держави у суді у випадках, визначених законом.

Відповідно до статті 36-1 Закону України «Про прокуратуру» представництво прокуратурою інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні прокурорами від імені держави процесуальних та інших дій, спрямованих на захист у суді інтересів громадянина або держави у випадках, передбачених законом. Підставою для представництва у суді інтересів держави є наявність порушень або загрози порушень інтересів держави.

За наявності підстав, передбачених частинам другою-четвертою цієї статті, з метою представництва громадянина або держави прокурор має право в порядку, передбаченому процесуальним законом, звертатися до суду з позовами.

Обираючи форму представництва, передбачену частиною п'ятою цієї статті, прокурор визначає в чому полягає порушення або загроза порушення інтересів держави чи громадянина, обґрунтовує необхідність їх захисту.

Аналізуючи вказані норми законодавства можна прийти висновку, що звернення прокурора до суду - є його правом, яке може бути реалізовано у спосіб, незаборонений законом.

Мотиви та доводи касаційної скарги висновків апеляційного суду не спростовують.

З огляду на зазначене, суд погоджується з висновками суду апеляційної інстанції про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

Апеляційний суд ухвалив судове рішення, правильно застосувавши норми матеріального права та не допустили порушень норм процесуального права, тому касаційну скаргу належить залишити без задоволення, а рішення суду - без змін.

Керуючись статтями 343 349 350 355 356 Кодексу адміністративного судочинства України, суд

п о с т а н о в и в :

Касаційну скаргу Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради залишити без задоволення.

Постанову Одеського апеляційного адміністративного суду від 03 червня 2014 року у справі № 815/5989/13-а залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з дати її прийняття та не може бути оскаржена.

Головуючий Л.Л. Мороз

Судді А.Ю. Бучик

М.М. Гімон