Договір оренди землі вважається поновленим, якщо місцева рада не надала орендарю в лист – заперечення в місячний строк після закінчення строку його дії цього договору (ВГСУ від 30 березня 2017р. у справі № 904/8338/16)

Фабула судового акту: Ще зовсім нещодавно «право на переважне поновлення договору оренди землі» викликало у всіх посмішку і вважалось декларативним. Ну є таке право у орендаря згідно із ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», але правової культури дотримання такого права орендодавцями не існувало. В принципі ніхто навіть не уявляв, що таке право можна захисти у суді. Орендодавець після закінчення строку дії договору оренди землі просто не підписував будь-які документи та ігнорував всі звернення орендаря. А якщо земельна ділянка не забудована – зганяв орендаря силою та віддавав цю земельну ділянку іншому орендарю навіть на більш привабливих умовах ніж попереднику. Орендарю ж, щоб ефективно використовувати земельну ділянку в будь-якому випадку необхідний документ - діючий договір оренди. За цим всім процесом і сьогодні існує велика корупція.

Теоретично процедура поновлення строку дії договору оренди з/д проста. Орендар повинен повідомити орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди з/д на тих самих умовах, які встановлені у діючому договорі, та прикласти до такого листа - повідомлення проект додаткової угоди до договору оренди з/д. Орендодавець повинен у місячний термін прийняти рішення (в установленому у місцевій раді порядку): або погодитися на поновлення та підписати додаткову угоду або відмовити або запропонувати свій варіант. Проте, зреагувати протягом місяця, а не проігнорувати чи відписатись, на кшталт «для вирішення цього питання прийдіть у 53 каб. за адресою…».

В цій справі орендодавець прийняв рішення про відмову орендарю у поновлені договору оренди з/д на тих самих умовах направивши йому лист – заперечення, де серед іншого вказав «що за 8 років користування обов'язки відповідно до умов договору позивачем не виконанні належним чином та не надано повного пакету документів для поновлення договору.»

І хоча суд першої інстанції і поновив договір оренд з/д за позовом орендаря, суд апеляційної інстанції скасував це рішення і розцінив вказаний вище лист орендодавця як рішення про відмову у поновленні строку дії договору оренди з/д на тих самих умовах. ВГСУ залишив рішення суду апеляційної інстанції без змін. Суди також підкреслили обов’язковість додавання орендарем до клопотання про поновлення договору оренди з/д проекту додаткової угоди, чого зроблено не було.

Аналізуйте судовий акт: Переважне право орендаря для поновлення договору оренди землі реалізується шляхом направлення ним орендодавцю листа із проектом додаткової угоди за місяць до спливу строку (ВСУ від 23 березня 2016 року № 6-146цс16)

Незважаючи на опір орендодавця договір оренди землі визнається поновленим, якщо орендар доведе у суді свій намір скористатись переважним правом, передбаченим ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (ВСУ від 23 листопада 2016 р. у справі № 6-2540цс16)

Відмовляючи у продовженні договору оренди комунального майна орган місцевого самоврядування повинен повідомити з якою саме метою це майно буде використовуватись для потреб територіальної громади у майбутньому ( ВСУ від 20 квітня 2016р., № 3-266гс16)

Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі припиняється, якщо орендодавець повідомить про наявність заперечень щодо поновлення протягом місяця з моменту звернення орендаря (ВГСУ від 12 січня 2017р. у справі № 912/1857/16)

Договір оренди (в тому числі і земельної ділянки) визнається недійсним, якщо суд встановлює, що переважне право попереднього наймача було порушено внаслідок укладання цього договору (ВСУ від 12 жовтня 2016р. у справі N 6-1282цс16)

Орендодавець (орган місцевого самоврядування) після закінчення строку дії договору оренди землі має право відмовити орендарю в поновленні такого договору (Одеський апеляційний господар. суд, судді Бойко Л. І., Величко Т. А., Таран С. )

Читайте статтю: Возобновление договора аренды земли

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 березня 2017 року Справа № 904/8338/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючий суддяЯценко О.В., суддівБакуліної С.В., Поляк О.І.розглянувши матеріали касаційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕЛЬ-КА"на постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 23.01.2017 у справі№ 904/8338/16 Господарського суду Дніпропетровської області за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕЛЬ-КА" до Дніпропетровської міської ради провизнання договору оренди землі поновленими в засіданні взяли участь представники:

- позивача:Сергєєва В.С. дов. від 22.03.2017- відповідача :не з'явились ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Ель-ка" (надалі - Позивач) звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 26.09.2007 року, укладеного між ним та Дніпропетровською міською радою (далі - Відповідач), кадастровий номер 1210100000:01:627:0027, розташованої за адресою: по пров. Шпаковому у районі буд. №32 (Амур-Нижньодніпровський район м.Дніпропетровська), зареєстрованого у Державному реєстрі земель 08.10.2007 року за №040710400577, стоком на 5 років.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 19.10.2016 р. (суддя Ніколенко М.О.) позов задоволено; визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди землі від 26.09.2007 року, укладений між ТОВ "Ель-ка" та Дніпропетровською міською радою площею 2,2257 га, кадастровий номер 1210100000:01:627:0027, розташованої за адресою: по пров. Шпаковому у районі буд. № 32 (Амур-Нижньодніпровський район), зареєстрований у Державному реєстрі земель 08.10.2007 року за № 040710400577, строком на 5 років.

Рішення мотивоване тим, що ТОВ "Ель-ка" дотримано строків і процедури повідомлення Дніпропетровську міську раду про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, тоді як відповідач не надіслав в місячний строк після закінчення строку дії договору лист-повідомлення про заперечення в його поновленні.

Постановою Дніпропетровського апеляційного суду від 23.01.2017 р. (колегія суддів: Орєшкіна Е.В., Широбокова Л.П., Чимбар Л.О.) рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.10.2016 р. скасовано.

Прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Постанова мотивована відсутність юридичного факту для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", як неповідомлення орендаря про відмову в поновленні договору оренди, оскільки, відповідач листом за вих.№7/9-1178 від 09.09.2015 року надісланого на адресу ТОВ "Ель-Ка", що підтверджено накладною №068241 (а.с. 14, т.2) повідомив орендаря про заперечення на поновлення договору, зазначивши, що за 8 років користування обов'язки відповідно до умов договору позивачем не виконанні належним чином та не надано повного пакету документів для поновлення договору.

Відповідач з постановою у справі не згоден, в поданій касаційній скарзі просить її скасувати та залишити в силі рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.10.2016, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, а саме: ч.ч.6, 7 ст.33 Закону України "Про оренду землі"

Зокрема, скаржник зазначає, що умовами договору, надання проекту додаткової угоди про поновлення його дії не передбачено взагалі - п.3.2 розділу 3 Договору: "Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, оренда, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і письмово не пізніше за 3 місяці до закінчення строку договору, звернувся до міської ради з клопотанням продовження його дії, то за відсутності письмових заперечень орендодавця та відповідного рішення міської ради договір може бути продовжено або поновлено на той строк і на тих самих умовах, які були передбачені попереднім договором".

Ухвалою від 17.03.2017 року колегії суддів Вищого господарського суду України у складі головуючого - Яценко О.В., суддів - Бакуліна С.В., Поляк О.І. касаційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕЛЬ-КА" прийнята до провадження, справа призначена до розгляду у судовому засіданні на 30.03.2017 року.

Учасників судового процесу відповідно до статті 1114 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) належним чином повідомлено про час і місце розгляду касаційної скарги.

Перевіривши доводи касаційної скарги, правильність застосування судами попередніх інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що Рішенням Дніпропетровської міської ради № 197/16 від 27.06.07 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, що передається в оренду, та вирішено передати ТОВ "Ель-ка", код 34735374, в оренду земельну ділянку по пров. Шпаковому у районі буд. № 32 (Амур-Нижньодніпровський район) для проектування та будівництва житлової садибної забудови, за рахунок земель загального користування, зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером 1210100000:01:627:0027, загальною площею 2,2257 га, терміном на 5 років.

На підставі зазначеного рішення, 26.09.07 між позивачем (Орендар) та відповідачем (Орендодавець) був укладений договір оренди землі, згідно умов якого, Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку під індивідуальну житлову забудову, яка знаходиться по пров. Шпаковому у районі буд. № 32 (Амур-Нижньодніпровський район), строком на 5 (п'ять років), посвідчений приватним нотаріусом Козіною А.В. за реєстровим № 2171, про що у Державному реєстрі земель було вчинено запис від 08.10.2007р. № 040710400577. В оренду передано земельну ділянку площею 2,2257 га. Договір укладено на п'ять років.

Вищевказаний договір, було зареєстровано Дніпропетровською регіональною філією ДП "ЦДЗК" про що у Державному реєстрі вчинено запис від 08.10.07 за № 040710400577.

Після закінчення строку дії договору, 25.12.13 рішенням Дніпропетровської міської ради за № 189/45 поновлено договір оренди від 26.09.07 із товариством з обмеженою відповідальністю "Ель-ка" на земельну ділянку площею 2,2257 га, яка знаходиться по пров. Шпаковому у районі буд. № 32 (Амур-Нижньодніпровський район) для індивідуальної житлової забудови. На виконання зазначеного рішення 23.10.14 між позивачем (Орендар) та відповідачем (Орендодавець) було укладено додаткову угоду до договору від 26.09.07 про поновлення терміну оренди землі, посвідчену приватним нотаріусом Пустовим С.В., зареєстровано за № 1051, номер запису про державну реєстрацію речового права: 7446030 від 23.10.14 строком на 2 роки, починаючи з 09 жовтня 2013 року.

Станом на день подання позову, строк дії договору оренди закінчився.

Також, судами встановлено, що Позивач, 09 вересня 2015 року, за один місяць до спливу строку договору оренди (до 09 жовтня 2015 року) повідомив Відповідача про свій намір продовжити договір, надіславши клопотання про поновлення договору, на виконання (п.3.2.Договору), однак не додав до клопотання проект додаткової угоди за правилами встановленими ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Відповідач, листом за вих.№7/9-1178 від 09.09.2015 року, який тієї ж дати надісланий на адресу ТОВ "Ель-Ка", що підтверджено накладною №068241 (а.с. 11, 14 т.2) повідомив орендаря про прийняте рішення щодо заперечень відносно поновлення договору, зазначивши, що за 8 років користування обов'язки відповідно до умов договору позивачем не виконанні належним чином та не надано повного пакету документів для поновлення договору.

Колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками суду апеляційної інстанції, враховуючи таке.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" визначає правові підстави поновлення договору оренди землі та фактично об'єднує два випадки пролонгації такого договору.

У першому випадку орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами укласти договір оренди землі після його припинення. В цьому разі нормою покладено на орендаря обов'язок повідомити про такий свій намір орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, додати лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі з обов'язковим доданням проекту додаткової угоди, а на орендодавцеві лежить обов'язок у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), та укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Таким чином, при продовженні договору оренди землі у спосіб реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, незмінними будуть залишатися лише сторони договору оренди землі (з урахуванням положень про правонаступництво), розмір земельної ділянки та її цільове призначення. Інші ж умови можуть змінюватися.

У другому випадку поновлення договору відбувається на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. У цьому випадку передбачено обов'язкове укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, яке здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі.

Крім того, для поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди без рішення ради.

Надаючи оцінку доказам, апеляційний господарський суд зазначив, що зі змісту відповіді на пропозицію позивача поновити договір оренди, відповідач заперечив про продовження договору з-за неналежного виконання умов договору позивачем.

Таким чином, у з зв'язку з наявністю заперечень орендодавця, закінченням строку дії договору оренди землі відповідно до положень статті 31 Закону України "Про оренду землі" апеляційний господарський суд дійшов правильного правового висновку, що підстави для задоволення позову за умовами ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відсутні.

Відповідно до ст. 1117 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Колегія суддів вважає, що доводи касаційної скарги не спростовують правильності правових висновків суду апеляційної інстанцій, неправильного застосування норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини не доводять, зводяться до намагання встановити інші обставини, що стосується особи орендодавця, уповноваженого давати заперечення до договору оренди землі, надати іншу оцінку доказам, зокрема листу про заперечення на продовження договору оренди, переоцінити встановлені судами обставини та досліджені ними докази, що за приписами ст. ст. 1115, 1117 Господарського процесуального кодексу України виходить за процесуальні межі касаційного перегляду справи.

Відповідно до п. 1 ст. 1119 ГПК України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції без змін, а скаргу - без задоволення.

Касаційна скарга залишається без задоволення, коли суд визнає, що рішення місцевого та постанова апеляційного господарських судів прийняті з дотриманням вимог матеріального та процесуального права, з'ясуванням всіх обставин, які мають значення для правильного вирішення спору.

Колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками апеляційного господарського суду, які відповідають матеріалам справи та чинному законодавству, у зв'язку з чим підстав для скасування чи зміни оскаржуваного судового акту не вбачається.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

ПОСТАНОВИВ :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕЛЬ-КА" на постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 23.01.2017 залишити без задоволення.

2. Постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 23.01.2017 у справі № 904/8338/16 Господарського суду Дніпропетровської області залишити без змін.

Головуючий суддяО.В. Яценко Судді С.В. Бакуліна О.І. Поляк