Стоит ли покупать квартиру на котловане

К сожалению, сегодня в Украине покупатель жилой недвижимости на этапе строительства не защищен. Сейчас профильным парламентским комитетом разрабатывается законопроект, который позволит это хоть как-то отрегулировать – планируется создание реестра имущественных прав, в который будут вноситься еще не построенные квартиры с привязкой к четкой геометрии, но которые являются объектом права продажи.

Вспомните новость: Строительный реестр вскроет проблемы у трети строек. Их могут заморозить

"Это позволит избежать двойных продаж, но вот защититься от риска того, что застройщик не достроит объект, не реально. Даже при условии, что застройщик честный, ответственный, хочет построить, заработать сам и удовлетворить всех клиентов, может случиться форс-мажор, который не позволит ему осуществить свои намерения", – рассказывает Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.

По словам эксперта, в цивилизованных странах в таком случае в ситуацию включается страховая компания, которая страхует и застройщика, и подрядчика, и проектировщика, и покупателя квартиры от неисполнения обязательств застройщика. Именно страховая компания, как аудитор, проверяет проект – на реальность, на физическую исполнимость, на документальное разрешение, на качество проектирования, на скорость строительства, и т.д.

Вспомните новость: Инвесторы оказались в патовой ситуации – как получить жилье в забытом застройщиком долгострое и сколько придется доплатить

Инвестор чаще всего ассоциируется со словом «прибыль», но на самом деле это синоним слова "риск".

"Инвестор – этот тот, кто рискует, но взамен получает прибыль… или не получает. У нас же в стране существует некая коллизия: человек, покупающего первую, вторую или даже третью квартиру для себя, для семьи, для будущих детей и внуков, называют инвестором. Потому что он якобы помогают основному застройщику строить. Но если человек, покупает квартиру для себя и при этом не готов потерять свой капитал, он не инвестор. Это покупатель, клиент, еще кто-то, но не инвестор. Поэтому для него стопроцентная гарантия безопасности – это не покупать недвижимость не этапе строительства, а покупать только готовую. Но почему покупаю на этапе строительства? Потому что "на котловане" можно сэкономить 30-40%", – поясняет Андрей Рыжиков.

Действительно, чем более высокая степень готовности объекта, тем меньше риск, что он будет не достроен. Эксперт предлагает разделить строительство объекта на три части. Первая – это непосредственно стройка.

Вторая – подключение наружных сетей. Третья – оформление прав собственности. В Киеве немало примеров, когда у объекта нет одной из составляющих. Чаще всего стоит коробка, которая не подключена к сетям, подключена неправильно или подключена частично. Или люди не могут оформить право собственности, потому что неправильно оформлена разрешительная документация.

«С ней отдельная история. Во-первых, очень мало специалистов способны разобраться в разрешиловке. Во-вторых, я не знаю в Киеве ни одного объекта, который бы не нарушил хоть что-то. У нас настолько зарегулированный рынок, что нормальный объект без нарушений этих норм построить нереально. Соответственно застройщик на некоторое вещи закрывает глаза вовсе или на время старта. Например, пока идет стройка, застройщик может успеть урегулировать вещи, связанные с градостроительной документацией, которую в Киеве никак не могут привести в порядок, и вводиться с красивыми белыми документами. Соответственно тут нужно смотреть на его репутацию, количество построенных объектов, насколько у него мощная команда, есть ли финансовый ресурс достроить объект самостоятельно», – добавляет Андрей Рыжиков.

Вспомните новость: Проблемы с долгостроями: украинцев, которые неудачно вложились в стройку, не защитят

Если же покупатель видит, что с объектом, в котором он купил квартиру, происходит что-то не то, эксперт просит в первую очередь не паниковать, поскольку паника и налет всех покупателей на отдел продаж застройщика с требованием объяснений или написанием сотен постов в фейсбуке с пересказом непроверенной информации, может погубить и проект, и застройщика.

Необходимо сформировать четкие вопросы и задать их застройщику в приватном канале.

"Когда к застройщику придет третий одинаковый вопрос, он поймет, что что-то идет не так и в публичной плоскости прокомментирует сложившуюся ситуацию, чтобы успокоить панику. Пока не приняты законы про страхование и про защиту покупателей, единственное, что регулирует эти взаимоотношения – это Гражданский и Хозяйственный кодексы. В рамках законодательства можно идти в суд. Но опять же в наших реалиях это длинная и запутанная история, которая ни к чему хорошему не приводит, если это не коллективный иск группы уже купивших квартиру с требованием переоформить объект на ОСББ или кооператив, чтобы закончить стройку вместо застройщика", – резюмирует Андрей Рыжиков.

Источник: юридический ресурс Протокол