Спори за права на землю у 2016 році ! 10 чудових судових рішень у земельних справах за версією ресурсу «Протокол»!

Актуальність судової практики у земельному праві з кожним роком зростає, навіть у кризу. Радимо усім все ж таки витрачати час та кошти і оформлювати крок за кроком права на земельні ділянки усіх видів. Сподіваємось підібрані судові рішення ухвалені у 2016 році Вам допоможуть. Тексти усіх цих рішень із описом фабули знаходяться у розділі ресурсу «Цікаві судові рішення». У землі повинен бути власник або користувач. Успіхів на тернистому шляху набуття!

Читайте дайджест: 2016 рік: 10 найбільш цікавих рішень щодо спорів з банками за версією ресурсу «Протокол»!

Читайте дайджест: Рік, що минає. 10 найбільш корисних рішень суду у площині сімейних спорів за версією ресурсу «Протокол»!

Читайте дайджест: Баталії з фіскальними органами! 10 визначальних рішень суду у 2016 році за версією ресурсу «Протокол»!

Читайте дайджест: 10 видатних судових актів 2016 року у галузі кримінального та кримінально-процесуального права за версією ресурсу «Протокол»!

Читайте дайджест: Право власності священне! 10 пам’ятних рішень суду про захист власності за версією ресурсу «Протокол» у 2016 році!

Читайте дайджест: 10 судових справ про делікти та відшкодування шкоди, які є найбільш істотними у 2016 році за версією ресурсу «Протокол»!

Читайте дайджест: 10 яскравих рішень суду, які стосуються професійної діяльності адвоката у 2016 році за версією ресурсу «Протокол» !

Читайте дайджест: Житлові та спадкові спори! 10 судових рішень, які визначають практику у 2016 році за версією ресурсу «Протокол»!

1. Без кадастрового номеру з/д продати будинок все ж таки не можна. Касують, навіть якщо домовились... ВСУ та суди касаційної інстанції послідовно припиняють схеми «междусобойчиков» та «договорняков», які відмінно працювали починаючи с середини нульових. Так, широко розповсюдженим недобросовісним інструментом було визнання непосвідченого нотаріусом договору дійсним у суді незважаючи на те, що законодавством передбачене обов’язкове нотаріальне посвідчення такого договору. Це відбувалось внаслідок неправильного застосування судом ст. 220 ЦК України –«правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору».

Судам, ще доведеться визначитись, в яких випадках суд має право визнавати дійсним договір непосвідчений нотаріусом, при вимозі закону обов’язкового нотаріального посвідчення такого договору . Поки що суди чітко розтлумачують, в яких випадках позови можна навіть не подавати.

Так, в цьому випадку ВГСУ погодившись з судом апеляційної інстанції правильно встановив намір сторін про укладанні договору купівлі-продажу будівлі обійти вимогу закону про обов’язкове зазначення в такому договорі кадастрового номеру з/д, на якій будівля розташована. Нотаріус би не посвідчив договір купівлі-продажу будівлі без такої його істотної умови, як кадастровий номер. Тому, сторони почали розповідати в суді, що одна із сторін ухилялась від нотаріального посвідчення, хоча з приводу усіх умов договору згода між сторонами була досягнута, і договір виконаний. І у першій інстанції «свій» суддя їм навіть повірив та визнав договір дійсним. Проте, далі все було скасовано, та договір залишився нікчемним.

Традиційно радимо – не витрачайте час на схеми, дотримуйтесь вимог закону!

Аналізуйте судовий акт: Без кадастрового номеру з/д визнати дійсним нотаріально НЕПОСВІДЧЕНИЙ договір купівлі-продажу будівлі суд не дозволить навіть за ст. 220 ЦК України (ВГСУ від 23 листопада 2016 р. у справі № 921/148/14-г/13)

2. Коли починається строк дії договору оренди з/д: з моменту підписання чи з моменту державної регістрації? Позишин № 1! Проблема тлумачення строку та терміну дії договору оренди земельної ділянки залишається, незважаючи на те, що останні зміни в законодавство дозволили одночасно підписати, нотаріально посвідчити та провести державну реєстрацію такого договору. Питання з якої дати починається (та коли закінчується) строк дії договору оренди з/д – з моменту підписання сторонами чи с моменту державної реєстрації – актуальне для раніше укладених договорів та тих договорів, які укладаються тепер без нотаріального посвідчення. Слід додати, що раніше між датою підписання та нотаріального посвідчення договору оренди з/д та його державною реєстрацією могли бути місяці, тому про поновленні такого договору на новий строк виникали проблеми, особливо, коли власник з/д не бажав такий договір поновлювати або бажав змінити умови.

ВГСУ висловився з цього приводу наступним чином: Цитата: "Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 43 Договору оренди землі).

Державна реєстрація вищевказаного договору здійснена у Михайлівському районному відділі Запорізької філії ДЗК про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.02.2005 №040527300108.

Термін дії вказаного договору встановлено до 10.02.2015, а факт передачі земельної ділянки підтверджується актом-передачі земельної ділянки від 29.11.2004".

Аналізуйте судовий акт: Строк дії договору оренди землі починається з моменту його державної реєстрації, а не підписання сторонами або передачі за актом приймання-передачі земельної ділянки (ВГСУ від 2 листопада 2016р. у справі 908/3368/15)

3. Коли починається строк дії договору оренди з/д: з моменту підписання чи з моменту державної регістрації? Позишин № 2! Зустріти таке у судовій практиці доводиться не часто, але буває – взаємовиключні рішення Верховного Суду України та Вищого господарського суду України. (дивиться посилання нижче) у питанні початку строку дії договору оренди землі. З якої дати починає діяти такий договір: з дати укладання (за необхідності нотаріального посвідчення), а з дати державної реєстрації? ВСУ у цій постанові вважає, що з дати укладання, ВГСУ у постанові нижче – з дати державної реєстрації.

Є подібні і інші судові акти з діаметральними розбіжностями. Тому, цей приклад є аргументом для тих, хто свято вірить у панацею надання обов’язкової сили для прецедентів ВСУ.

А актуальність цього питання і зараз істотна. Бо законодавство досі не передбачає обов’язковості нотаріального посвідчення договорів оренди землі, тому дата укладання та дата державної реєстрації таких договорів можуть бути різними і дистанція між ними може бути і місяці.

Аналізуйте судовий акт: Строк дії договору оренди землі починається з моменту його укладання - підписання сторонами, а НЕ державної реєстрації (ВСУ від 19 лютого 2014р. у справі № 6-162ц13)

4. Суд має право зобов'язати орган земельних ресурсів видавати дозволи для оформлення документів на з/д. Цим рішенням ВАСУ руйнує монополію органів земресурсів у сфері видачі дозволів та погоджень щодо розроблення проектів землеустрою про відведення земельних ділянок із земель державної або комунальної власності. На практиці, якщо орган земресурсів не має бажання видавати необхідний дозвіл або погодження заявник отримує у кращому випадку немотивовану відписку, після якої рухатись далі в оформленні прав на землю неможливо. При цьому, якщо відбувається оскарження, в суді орган земресурсів заявляє, що видання дозволів та погоджень, які стосуються будь-яких проектів землеустрою є виключною компетенцією та дискреційними повноваженням органу земресурсів.

Проте в цьому випадку ВАСУ погодився із рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій, які зобов’язали орган земресурсів видати дозвіл на розроблення документації із землеустрою про відведення земельної ділянки для ведення фермерського господарства і зазначив наступне. Спосіб відновлення порушеного права має бути ефективним та таким, який виключає подальші протиправні рішення, дії чи бездіяльність суб'єкта владних повноважень, а у випадку невиконання, або неналежного виконання рішення не виникала б необхідність повторного звернення до суду, а здійснювалося примусове виконання рішення. Таким чином, правильним способом захисту порушеного права незважаючи на виключну компетенцію відповідача буде саме зобов’язання органу земресурсів видати необхідний дозвіл.

Окрім цього ВАСУ підтвердив, що кожна особа, незалежно від її статусу (громадянин чи фізична особа-підприємець) має право, в разі виконання спеціальних вимог закону, отримати земельну ділянку для ведення фермерського господарства без проведення земельних торгів.

Аналізуйте судовий акт: Суд має право зобов’язати орган земресурсів видати дозвіл на розроблення документації із землеустрою про відведення з/д, хоча це і є виключною компетенцією цього органу (ВАСУ від 19 травня 2016 року у справі №К/800/32729/15)

5. Переважно право орендаря з/д не "пустой звук" і поважається судом. Незважаючи на мораторій боротьба за землю, за права на земельні ділянки посилюється із кожним роком. Особливо на землях сільськогосподарського призначення де немає будівель. В таких умовах все актуальніше стає переважне право орендаря на поновлення договору оренди на підставі ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та ст. 777 ЦК України, з яким дуже часто не згоден орендодавець. Більш того орендодавець свідомо іде на порушення переважного права, оскільки може мати бажання передати земельну ділянку в оренду третій особі.

ВСУ в цій постанові чітко визначив порядок доведення орендарем наміру скористатись своїм переважним правом на поновлення договору. Такими доказами є: фактичне продовження користування без порушень умов договору оренди, сплата орендної плати після закінчення строку дії договору та вчасно відправлені листи – повідомлення про намір поновити строк дії договору оренди землі на тих самих умовах. Ці докази повинні розглядатись судами, і тільки після їх оцінки суд повинен приймати рішення про відмову у позові, а про поновлення строку дії договору оренди землі та за необхідності визнання недійсним договору оренди цієї ж землі із новим орендарем.

Отже, реалізовуємо своє переважне право через суд, особливо коли оперативний контроль за нерухомістю залишається за орендарем.

Аналізуйте судовий акт: Незважаючи на опір орендодавця договір оренди землі визнається поновленим, якщо орендар доведе у суді свій намір скористатись переважним правом, передбаченим ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (ВСУ від 23 листопада 2016 р. у справі № 6-2540цс16)

15/240_F_37382035_nZrac1hEDnQ3WTKUxHEU4JuTYjcYQVb3.jpg" style="width: 360px; height: 240px;;max-width:100%;height:auto !important" />

6. Пай обмінюється тільки на Пай - все інше порушення мораторію та визнається недійсним. В Україні продовжує діяти запроваджений п'ятнадцять років тому мораторій на відчуження в будь-який спосіб земель сільськогосподарського призначення, зокрема земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Проте за цей час винахідливі юристи разом із чиновниками органів земельних ресурсів побудували багато схем набуття права власності на розпайовані земельні ділянки причому колосальних площ. Фактично майже вся товарна земля навколо великих міст де-факто контролюється не власниками паїв, а латифундистами.

ВСУ на спільному засіданні цивільної та адміністративної палат цією постановою закрив одну із схем обходу мораторію – укладання договору міни земельної ділянки. На практиці нотаріуси іноді посвідчували навіть договори міни з/д на автомобіль чи смартфон, проте після цієї постанови ентузіазм до таких операцій спаде. Згідно позиції ВСУ укладання договору міни дозволено, але в такому випадку ПАЙ обмінюється лише на ПАЙ, тобто з/д ТСВ може бути обміняна тільки на з/д ТСВ. У противному випадку суд за позовом прокурора повинен визнавати таку договори міни з/д недійсними, а видані на їх підставі державні акти скасовувати.

Аналізуйте судовий акт: ПАЙ дозволено обмінювати тільки на ПАЙ (товарна сільськогосподарська земельна ділянка) і тільки із дотриманням ст. 14 ЗК України (ВСУ у справі № 6-464цс16 від 12 жовтня 2016р.)

7. Формулюємо позовні вимоги: Видати дозвіл на розробку землевпорядної документації» є правильним способом захисту порушеного права. Рішенням органу місцевого самоврядування позивачу відмовлено у наданні дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення з/д для будівництва реакційного комплексу у звязку з тим, що на цій з/д відсутнє нерухоме майно позивача (ст. 120, п.2, ст. 134 ЗК України).

Позивач оскаржив це рішення та виграв у суді першої інстанції Суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні позову. Суд касаційної інстанцій скасував рішення суду апеляційної інстанції та залишив в силі рішення суду першої інстанції на користь позивача.

Важливо, що позивач придбав на з/д обєкт незавершеного будівництва (договір купівлі-продажу), ступінь готовності якого була 2% та вніс свої права на цій об’єкт до реєстру прав. Це стало підставою для суду спростувати твердження органу місцевого самоврядування про відсутність майна позивача на цій з/д.

ВАСУ також підкреслив, що самостійний спосіб обрання захисту порушеного права "зобов'язати видати дозвіл" судом першої інстанції є правильним, а визначених законом підстав у відмові у наданні дозволу немає.

Єдиним, що залишилось не вирішеним у цій справі, це строк надання дозволу. Суд вказав «у встановлений чинним законодавством термін». І це при тому, що проблему зобов’язання ухвалення рішення колективним органом ще поки що ніхто не вирішив.

Аналізуйте судовий акт: «Видати дозвіл на розробку землевпорядної документації» є правильним способом захисту порушеного права, який унеможливлює необхідність повторного звернення до суду (ВАСУ від 29 вересня 2016р. у справі К/800/19142/16)

8. Справа "Кайдашева сім'я" або дружимо з сусідом та поважаємо межу. Спори між сусідами щодо способу та порядку використання власних земельних ділянок виникає чимало. І поки що судова практика вирішення цих спорів недостатню. Дуже рідко один сусід на іншого подає до суду, як правило мстять іншими способами.

Існує неписане правило, що висаджувати дерева та кущі на межі та біля межі заборонено. При цьому думки щодо відстані до межі при висаджені різні: 1м, 1, 5 м, 3м, 5м тощо. Як з’ясувалось у законодавстві немає прямої відповіді на це питання.

Так, суд розглянув позов про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, де позивач просив зобов’язати відповідача зрізати 14 дерев та 2 куші на власній території, корені яких заважать позивачу використовувати свою земельну ділянку за цільовим призначенням. Позов обгрунтовувався ДБН Б.2.4-1-94 «Система озеленення поселень» та рядом статей ЗК України.

Суд відмовив у задоволенні позову оскільки зазначений ДБН регулює питання щодо відстаней від дерев та кущів до будівель і споруд для висадження зелених насаджень на територіях загального користування населених пунктів. Щодо приватної ділянки, то тут суд нормативу не знайшов. Крім того, ст. 105 та 109 ЗК України не забороняють знаходження дерев на межі чи біля межі земельних ділянок а у позивача є право обрізати корені та гілки дерев та кущів, які виходять на його територію чим забезпечити цільове використання власної земельної ділянки (рілля, городництво).

Аналізуйте судовий акт: Висаджувати дерева та кущі біля межі чи прямо на межі між приватними земельними ділянками законодавство не забороняє (Чернігівський районний суд Чернігівської області від 28 березня 2016р)

9. На практиці стали з'являтись земельні сервітути, але через суд! При слові «сервітут» чи розмірковуваннях на тему «встановити сервітут договором або судом» у більшості практикуючих юристів виникає посмішка чи впевненість що це виключно теорія. І це незважаючи на те, що сервітути це інститут давнього римського права. Складно уявити, що через приватну ділянку огороджену парканом, охороною, із злими собаками можна проходити посилаючись на законне право.

Проте час іде і, на диво, інколи суди стають дуже прогресивними. У цій справі сервітут встановив суд апеляційної інстанції, який скасував відмовне рішення суду першої інстанції. І це в Одесі! І це не «междусобойчик». Складна справа та законне рішення.

ВСУ відмовив у допуску заяви про перегляд і залишив сервітут в силі. Зокрема суди обґрунтовували встановлення сервітуту тим, що у документації на земельну ділянку – висновку управління архітектури та містобудування - було вже передбачено право проходу суміжного землекористувача. Окрім цього в ситуаційній схемі та на плані меж зон обмежень і сервітутів з/д були визначені межі та площа частини з/д на який дії сервітут. В рішенні суду були зазначені координати частини з/д, на якій дії сервітут. У відомості вирахування площ угідь з/д частина з/д значиться «під проїздами, проходами та площадками».

Залишається додати, що рішення суду про встановлення земельних сервітутів треба обов’язково реєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. І звичайно відкрите питання, як таке рішення примусово виконати у випадку ігнорування його власником з/д.

Аналізуйте судовий акт: Земельний сервітут відбувся! ВСУ підтвердив в Одесі право безоплатного проходу та проїзду на транспортному засобі через приватну земельну ділянку (ВСУ від 19 лютого 2016 р.)

10. За бездокументарну оренду з/д орган місцевого самоврядування, як власник, стягує з фатичного орендаря збитки! Оформлюємо права... Процес оформлення договору оренди земельної ділянки, де орендодавцем виступає орган місцевого самоврядування, тернистий та корупційний. Та не дешевий. Навіть офіційні витрати орендаря на виготовлення землевпорядної документації чималі, не кажучи вже про всі прискорення та погодження. Тому, орендарі, у тому випадку, коли на з/д знаходиться їх нерухоме майно – будівлі та споруди, взагалі не поспішають налагоджувати орендні стосунки, в тому числі присвоювати з/д кадастровий номер. Внаслідок цього місцева громада втрачає надходження до бюджету у вигляді орендної плати за користування з/д. Хоча фактичне користування з/д постійно відбувається, оскільки так чи інакше фактичний орендар використовує свою будівлю, розташовану на цій з/д. Така ситуація може тривати десятиріччями і часто фактичні орендарі взагалі не вчиняють жодних кроків по укладанню договору оренди з/д.

Зазвичай землекористувач лише платить плату за землю, яка як правило у населеному пункті значно нижча від орендної плати і, таким чином, залагоджує питання із фіскальними органами.

Тому, деякі органи місцевого самоврядування почали подавати позови про стягнення збитків з фактичних орендарів з/д (неодержаний доходів), доводячи у суді факт ухилення землекористувачем від укладання договору оренди з/д. Доведення такого факту – складна справа, особливо, коли землекористувач сплачує плату за землю та імітує діяльність по оформленню договору оренди з/д подаючи до органу місцевого самоврядування різні заяви та інші звернення.

У цій справі були різні рішення, проте ВСУ став на бік органу місцевого самоврядування та притягнув землекористувача до загальної цивільно-правової відповідальності. Зокрема ВСУ підкреслив, що «саме на землекористувача покладається обов’язок вчинити ряд певних дій щодо виготовлення та погодження технічної документації із землеустрою та подальшого звернення до територіального органу держземагенства із заявою про реєстрацію з/д» після чого цій з/д присвоюється кадастровий номер, який є невід’ємною частиною договору оренди з/д. Оскільки такі дії землекористувач не вчиняв протягом 3-х років, ВСУ прийшов до висновку, що такий землекористувач ухилявся від укладання договору оренди з/д і стягнув з нього на користь органу місцевого самоврядування неодержаний дохід за цей строк.

Аналізуйте судовий акт: За ухилення від оформлення договору оренди орган місцевого самоврядування стягує із фактичного землекористувача збитки (неодержаний дохід) (ВСУ від 17 лютого 2016 р. у справі № 3-1160г15)

Насамкінець: Землю атошникам, вони нас захищають! Учасник АТО за результатами розгляду поданої ним заяви незаконно отримав від сільради рішення сесії про відмову в наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення з/д у власність для ведення ОСГ, яке оскаржив до адміністративного суду. Сільрада мотивувала своє рішення обмеженістю земельного ресурсу та відсутністю у учасника АТО реєстрації місцепроживання на території сільради.

Розглядаючи справу суд прийняв до уваги наступне: учасник АТО додав до заяви в сільраду довідку про участь в АТО, копію посвідчення учасника бойових дій, довідку про відсутність прав власності чи прав користування з/д за цільовим призначенням ОСГ, графічні матеріали, на яких зазначене бажане місцерозташування земелної ділянки, паспорт, інден. Номер, тобто весь пакет документів передбачений ЗК України для розгляду питання виділення з/д. Суд дослідив Альбом-атлас сільради на предмет резервування з/д для учасників АТО і встановив, що сільрадою землі на резервування не подавались, проте вільні землі є у наявності.

Ч.14, ст. 12 ЗУ «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту» передбачає, що учасникам АТО здійснюється першочергове відведення земельних ділянок. Підставою відмови у наданні з/д в межах норм безплатної приватизації ч. 7, ст. 118 ЗК України визначає лише невідповідність місця розташування об’єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою.

У підсумку суд скасував відмовне рішення сільради та зобов’язав сільраду не розглянути повторно заяву учасника АТО як зазвичай це буває у такого типу рішеннях, а саме надати дозвіл учаснику АТО на розробку проекту землеустрою щодо відведення з/д у власність для ведення ОСГ, не більше 2,0 га.

Аналізуйте судовий акт: Захищено права учасника АТО: суд скасував відмову у наданні дозволу на відведення з/д ОСГ у власність та зобов’язав сільраду такий дозвіл надати (Великобагачанський районний суд Полтавської області від 02 липня 2016 р., суддя Хоролець В. В.)

Читайте: Дайджест судових рішень "Протокол" за листопад 2016 року: "Цікаво, практично, дискусійно!"

Дайджест судових рішень "Протокол" за вересень 2016 року: "Цікаво, практично, дискусійно!"

Дайджест судових рішень "Протокол" за серпень 2016 року: "Цікаво, практично, дискусійно!"

Дайджест судовий рішень «Протокол» за липень 2016 року:

Дайджест судових рішень «Протокол» за червень 2016 року: «Цікаво, практично, дискусійно!»

Судовий дайджест "Протокол" за травень 2016!

Судовий дайджест "Протокол" за березень - квітень: 8 найцікавіших рішень!

Джерело: Інформаційно-правовий інтернет-ресурс "Протокол"