Оцінка нерухомого майна для визначення об’єкту оподаткування збором на обов'язкове державне пенсійне страхування при купівлі продажу нерухомого майна.

Причиною даного аналізу вимог нормативних документів стали непоодинокі вимоги нотаріусів здійснювати оцінку нерухомого майна, що придбавається, мотивуючи необхідністю правильного визначення бази оподаткування збору на обов'язкове державне пенсійне страхування при купівлі-продажу нерухомого майна.

Питання сплати даного збору врегульовано Законом України Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування N 400/97-ВР від 26.06.1997 року. Відповідно до пункту 9 статті 1 закону N 400/97-ВР від 26.06.1997 року, платниками збору на обов'язкове державне пенсійне страхування є: підприємства, установи та організації незалежно від форм власності та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком державних підприємств, установ і організацій, що придбавають нерухоме майно за рахунок бюджетних коштів, установ та організацій іноземних держав, що користуються імунітетами і привілеями згідно із законами та міжнародними договорами України, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, а також громадян, які придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла або придбавають житло вперше.

Відповідно до пункту 8 статті 2 закону N 400/97-ВР від 26.06.1997 року, об'єктом оподаткування є: для платників збору, визначених пунктом 9 статті 1 цього Закону, - вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу такого майна.

Відповідно до пункту 10 статті 4 закону N 400/97-ВР від 26.06.1997 року, на обов'язкове державне пенсійне страхування встановлюються ставки збору в таких розмірах: для платників збору, визначених пунктом 9 статті 1 цього Закону, - 1 відсоток від об'єкта оподаткування, визначеного пунктом 8 статті 2 цього Закону. Тобто законом визначено, що об'єктом оподаткування є вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу такого майна.

Разом з цим, нотаріуси, посилаючись на Постанову КМУ від 21 серпня 2014 р. № 358 Про проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства зобов’язують покупців визначати оціночну вартість для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, зокрема збору на обов'язкове державне пенсійне страхування при купівлі продажу нерухомого майна. Відповідно вказаної постанови, оціночною вартістю для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства (далі - оподаткування), є ринкова вартість, розрахована відповідно до національних стандартів та інших нормативно-правових актів з питань оцінки майна і майнових прав.

Разом з цим слід зазначити, що в Постанову КМУ від 21 серпня 2014 р. № 358 було внесено зміни Постановою КМУ від 25 березня 2015 р. № 146 Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України.

Відповідно до вказаних змін змінено назву Постанови КМУ від 21 серпня 2014 р. № 358 на Деякі питання реалізації положень Податкового кодексу України щодо оцінки майна та її зміст. Зокрема, підпунктами 1-2 пункту 1 Постанови визначено: Базою оцінки для визначення оціночної вартості для передбачених Податковим кодексом України цілей (далі - оціночна вартість) є ринкова вартість, розрахована відповідно до національних стандартів та інших нормативно-правових актів з питань оцінки майна і майнових прав; Інформація із звіту про оцінку майна, звіту про експертну грошову оцінку земельних ділянок (далі - звіт про оцінку), що складений для цілей оподаткування, вноситься безперешкодно та безоплатно до єдиної бази даних звітів про оцінку. Зазначена інформація складається за встановленою Фондом державного майна формою та є додатком до звіту.

Строк дії звіту про оцінку, що не може перевищувати шість місяців з дати оцінки, зазначається в такому звіті. Звіт про оцінку є дійсним за умови включення інформації з нього до єдиної бази даних звітів про оцінку.

Тобто, вказана оцінка здійснюється виключно для цілей передбачених Податковим кодексом України, а сплата збору регулюється іншим законом - Законом України Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування N 400/97-ВР від 26.06.1997 року. Крім того, така оцінка здійснюється виключно у випадках встановлених законом, в даному випадку Податковим кодексом України.

Наприклад, при сплаті податку з доходів фізичних осіб. Де пунктом 172.3 статті 172 Податкового кодексу прямо визначено, що дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку.

Таким чином, у разі відсутності інших підстав для проведення оцінки, здійснення покупцем оцінки нерухомого майна для цілей оподаткування збором на обов'язкове державне пенсійне страхування при купівлі продажу нерухомого майна законодавством не передбачено. Тобто, такі вимоги, зокрема нотаріусів, що оформлюють операції купівлі-продажу нерухомого майна, або посадових осіб органів Пенсійного фонду України, що здійснюють контроль за нарахуванням і сплатою такого збору, не законні.

Автор консультації: Гайдар Василь Миколайович