Стаття 5. Оренда житла з викупом

1. Оренда житла з викупом - правовідносини підприємства-орендодавця (далі - орендодавець) та фізичної особи-орендаря (далі - орендар), що виникають на підставі укладеного ними договору оренди житла з викупом та регулюються Цивільним кодексом України і цим Законом.

2. Орендар може набувати житло на умовах довгострокової (до 30 років) оренди з викупом та правом дострокового погашення орендної плати.

3. Відносини оренди встановлюються на підставі договору оренди житла з викупом за умови сплати орендарем коштів початкового внеску відповідно до порядку оренди житла з викупом, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

4. Порядок оренди житла з викупом регулює механізм:

1) взаємодії сторін договору;

2) укладення договору оренди житла з викупом;

3) визначення розміру орендної плати;

4) повернення коштів у разі припинення договору з ініціативи орендаря;

5) повернення коштів у разі розірвання договору оренди житла з викупом у зв’язку з його невиконанням;

6) формування резерву непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря;

7) здійснення управління житлом орендодавцем до повного викупу житла орендарем;

8) дострокового припинення договору оренди житла з викупом з ініціативи спадкоємця тощо.

5. Орендар житла вносить орендну плату відповідно до умов, визначених у договорі оренди житла з викупом, протягом строку дії договору до повного викупу житла та набуття житла у власність орендарем.

Орендар житла зобов’язаний компенсувати орендодавцю витрати, пов’язані з вчиненням юридичних дій: страхові платежі, витрати на оформлення прав власності на нерухоме майно, на державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна, нотаріальні послуги, резерви непередбачених витрат, пов’язані з обслуговуванням зобов’язань орендаря. Розмір резервів непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря, не може перевищувати три відсотки вартості житла.

6. Орендні платежі складаються з платежів на викуп обраного орендарем житла та винагороди (доходу) орендодавця. Винагорода (дохід) орендодавця визначається згідно з розміром процентної ставки, встановленої у договорі оренди житла з викупом.

7. Орендар самостійно сплачує комунальні платежі.

8. Орендодавець набуває право на попередньо обране орендарем житло з метою передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом орендареві та здійснює управління житлом до його повного викупу.

9. Здійснення орендодавцями операцій відступлення права вимоги за договорами оренди житла з викупом не потребує ліцензування та внесення відомостей про орендодавця до Державного реєстру фінансових установ.

III. Прикінцеві та перехідні положення

1. Цей Закон набирає чинності з дня його опублікування, крім абзаців другого - дев’ятого підпункту 15 пункту 4 цього розділу, які набирають чинності з 14 квітня 2009 року.

2. Кабінету Міністрів України:

1) сформувати єдиний державний реєстр громадян, які потребують поліпшення житлових умов відповідно до законодавства та перебувають на квартирному обліку, як автоматизовану систему збирання, накопичення та надання інформації про таких громадян;

2) передбачити в Державному бюджеті України на 2009 та наступні роки:

{Абзац перший підпункту 2 пункту 2 розділу III із змінами, внесеними згідно із Законом № 2367-VI від 29.06.2010 }

цільову субвенцію обсягом 0,5 відсотка валового внутрішнього продукту на субсидіювання будівництва доступного житла для громадян, що здійснюють його купівлю на первинному ринку, запровадивши механізм використання зазначених коштів як перший внесок громадян при купівлі житла безпосередньо і при отриманні іпотечного кредиту;

видатки в обсязі 20 відсотків надходжень до Стабілізаційного фонду на:

будівництво житла для громадян, які мають право на його отримання за рахунок держави;

надання державної підтримки для будівництва (придбання) доступного житла шляхом оплати державою частини його вартості;

пільгове довгострокове державне кредитування населення на будівництво житла;

викуп у забудовників та/або фінансових установ нереалізованого житла в об’єктах будівництва, що споруджувалися із залученням коштів фізичних осіб, у разі неспроможності забудовників продовжувати будівництво житла у зв’язку з недостатнім обсягом коштів для формування фондів соціального та службового житла;

формування та ведення єдиного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов відповідно до законодавства та перебувають на квартирному обліку;

фінансування інших антикризових заходів у будівництві, визначених цим Законом;

3) у тримісячний строк з дня набрання чинності цим Законом:

забезпечити формування єдиної системи замовників будівництва житла, що здійснюється за бюджетні кошти, на засадах організаційної єдності;

привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом;

забезпечити прийняття актів, необхідних для реалізації цього Закону;

забезпечити приведення міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади їх нормативно-правових актів у відповідність із цим Законом.

3. Закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону.

4. Внести зміни до таких законодавчих актів України:

1) статтю 9 Житлового кодексу Української РСР (Відомості Верховної Ради УРСР, 1983 р., додаток до № 28, ст. 573) після частини першої доповнити новою частиною такого змісту:

"Забезпечення постійним житлом громадян, які відповідно до законодавства мають право на його отримання, може здійснюватися шляхом будівництва або придбання доступного житла за рахунок надання державної підтримки у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України".

У зв’язку з цим частини другу - четверту вважати відповідно частинами третьою - п’ятою;

2) статтю 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення (Відомості Верховної Ради УРСР, 1984 р., додаток до № 51, ст. 1122) доповнити частиною такого змісту:

"Порушення встановлених законодавством строків видачі технічних умов щодо інженерного забезпечення об’єкта архітектури -

тягне за собою накладення штрафу на посадових осіб від двадцяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян";

{Підпункт 3 пункту 4 розділу III втратив чинність на підставі Кодексу № 2456-VI від 08.07.2010 }

4) у Земельному кодексі України (Відомості Верховної Ради України, 2002 р., № 3-4, ст. 27):

в абзаці дев’ятому частини другої статті 134 слова "якщо конкурс на його будівництво вже проведено" виключити;

частину сьому статті 136 викласти в такій редакції:

"7. Технічний паспорт об’єкта продажу (лота) та документація із землеустрою, необхідна для підготовки земельної ділянки до аукціону, виготовляються на замовлення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування чи державних органів приватизації, відповідно до їх повноважень щодо продажу земель, та після укладення договору купівлі-продажу об’єкта продажу (лота) передаються безоплатно покупцю цього об’єкта продажу (лота)";

5) частину шосту статті 179 Господарського кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., №№ 18-22, ст. 144) доповнити абзацами другим і третім такого змісту:

"У разі якщо для створення можливості постачання електроенергії, газу за технічними умовами постачальника за рахунок споживача (інвестора, забудовника) або його силами збудовані додаткові мережі (об’єкти), у договорах про постачання зазначеної продукції (послуг) передбачаються передача збудованих мереж (об’єктів) постачальнику і відшкодування забудовнику, інвестору витрат на їх будівництво.

Типова форма відповідного договору, порядок визначення обґрунтованого обсягу витрат, що підлягає компенсації, форма відшкодування (викуп, у тому числі в розстрочку, оформлення корпоративних прав, надання пільг у визначеному розмірі) встановлюються Кабінетом Міністрів України";

6) у Цивільному кодексі України (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., №№ 40-44, ст. 356):

доповнити статтею 810 - 1 такого змісту:

" Стаття 810 - 1 . Оренда житла з викупом

1. Оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла.

2. За договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

3. Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.

4. Укладення та припинення договору оренди житла з викупом здійснюються на умовах та у порядку, визначених законом.

5. Істотні умови договору оренди житла з викупом визначаються законом.

6. До договору оренди житла з викупом застосовуються положення статей 811, 813-820, 823, частини другої статті 825, статей 826, 1232 - 1 цього Кодексу з урахуванням особливостей, встановлених законом.

7. Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом";

статтю 811 доповнити частинами другою та третьою такого змісту:

"2. Договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

3. Договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковій державній реєстрації у порядку, визначеному законом";

статтю 820 доповнити частиною четвертою такого змісту:

"4. Орендні платежі за договором оренди житла з викупом - періодичні платежі, які особа-орендар сплачує підприємству-орендодавцю відповідно до умов договору оренди житла з викупом протягом усього строку дії договору. Орендні платежі включають платежі на викуп обраного особою-орендарем житла, винагороду (дохід) орендодавця. Особа-орендар також зобов’язана компенсувати підприємству-орендодавцю витрати, визначені законом";

частину першу статті 825 доповнити абзацом четвертим такого змісту:

"Дострокове розірвання договору оренди житла з викупом до моменту набуття орендодавцем права на житло здійснюється у порядку, визначеному законом. Договір оренди житла з викупом може бути розірвано у випадках, визначених законом";

доповнити статтею 1232 - 1 такого змісту:

" Стаття 1232 - 1 . Спадкування прав та обов’язків за договором оренди житла з викупом

1. До спадкоємців переходять усі права та обов’язки за договором оренди житла з викупом, які мав спадкодавець.

2. Відмова спадкоємців від договору оренди житла з викупом здійснюється у порядку, встановленому статтею 1273 цього Кодексу.

3. Дострокове припинення договору оренди житла з викупом за ініціативою спадкоємців здійснюється у порядку, визначеному законом";

7) у Законі України "Про інвестиційну діяльність" (Відомості Верховної Ради України, 1991 р., № 47, ст. 646; 1998 р., № 33, ст. 226; 2007 р., № 34, ст. 444):

в абзаці четвертому частини першої статті 8:

слова "(будівництво житла за проектами повторного застосування, крім об’єктів умовною висотою більше 73,5 м, при незмінності архітектурно-планувальних, конструктивних та технічних рішень та будинків і споруд I і II категорій складності на непідроблювальних територіях із інженерно-геологічними умовами I категорії складності для їх ремонту та технічного переоснащення; об’єкти виробничого призначення за переліком, встановленим Кабінетом Міністрів України)" виключити;

доповнити реченням такого змісту: "Перелік об’єктів, для затвердження проектів будівництва яких комплексний висновок державної експертизи не є обов’язковим, затверджується центральним органом виконавчої влади у сфері будівництва та архітектури";

абзац другий частини першої статті 15 викласти в такій редакції:

"Державна експертиза інвестиційних програм і проектів будівництва проводиться на засадах організаційної єдності державним підприємством "Спеціалізована державна експертна організація - Центральна служба Української державної будівельної експертизи" центрального органу виконавчої влади з питань будівництва та архітектури та її місцевими підрозділами (філіями) за участю експертних підрозділів організацій - співвиконавців комплексної державної експертизи";

{Підпункт 8 пункту 4 розділу III втратив чинність на підставі Кодексу № 5403-VI від 02.10.2012 }

9) у Законі України "Про трубопровідний транспорт" (Відомості Верховної Ради України, 1996 р., № 29, ст. 139; 2007 р., № 13, ст. 135):

статтю 7 після частини першої доповнити двома новими частинами такого змісту:

"У разі якщо за технічними умовами підприємств трубопровідного транспорту за рахунок споживача (інвестора, забудовника) або його силами збудовані (реконструйовані) споруди трубопровідного транспорту, передача зазначених споруд у державну власність і на баланс підприємств трубопровідного транспорту виконується на договірній основі в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Типова форма відповідного договору, порядок визначення обґрунтованого обсягу витрат, що підлягає компенсації, форма відшкодування (викуп, у тому числі в розстрочку, оформлення корпоративних прав, надання пільг у визначеному розмірі) встановлюються Кабінетом Міністрів України".

У зв’язку з цим частини другу - четверту вважати відповідно частинами четвертою - шостою;

абзац четвертий частини другої статті 16 викласти в такій редакції:

"прийняття в експлуатацію об’єктів, побудованих (реконструйованих) без порушень будівельних норм і правил, з подальшим відшкодуванням витрат на капітальні вкладення у визначеному Кабінетом Міністрів України порядку";

{Підпункт 10 пункту 4 розділу III втратив чинність на підставі Закону № 2019-VIII від 13.04.2017 }

11) пункт 5 статті 22 Закону України "Про столицю України - місто-герой Київ" (Відомості Верховної Ради України, 1999 р., № 11, ст. 79; 2007 р., № 34, ст. 444; 2008 р., № 48, ст. 358) виключити;

12) статтю 7 Закону України "Про Національний банк України" (Відомості Верховної Ради України, 1999 р., № 29, ст. 238; 2002 р., № 17, ст. 117; 2006 р., № 12, ст. 100) доповнити пунктом 24 такого змісту:

"24) за спрощеною процедурою здійснює довгострокове рефінансування комерційних банків під заставу іпотечних кредитів, наданих цими банками населенню на інвестування будівництва житла в розмірі не менше ніж 80 відсотків номінальної вартості пулу іпотечних кредитів, наданого у забезпечення відповідним банкам";

13) у Законі України "Про архітектурну діяльність" (Відомості Верховної Ради України, 1999 р., № 31, ст. 246; 2006 р., № 39, ст. 342; 2007 р., № 34, ст. 444; 2008 р., № 48, ст. 358):

статтю 7 доповнити частиною такого змісту:

"Забороняється вимагати від замовників будівництва рішення архітектурно-містобудівної ради для подальшого розгляду і погодження проектної документації";

статтю 15 доповнити частинами четвертою та п’ятою такого змісту:

"Обов’язковому розгляду на засіданні архітектурно-містобудівної ради підлягають містобудівна документація, архітектурні рішення проектів об’єктів архітектури, розташованих в історичній частині міст, в історичних ареалах, на магістралях та площах загальноміського значення, проекти висотних будівель та споруд.

Результати розгляду містобудівної документації та проектів будівництва об’єктів оформлюються протоколом засідання архітектурно-містобудівної ради та мають рекомендаційний характер";

14) частину першу статті 10 Закону України "Про природні монополії" (Відомості Верховної Ради України, 2000 р., № 30, ст. 238; 2007 р., № 9, ст. 67) доповнити абзацами сьомим та восьмим такого змісту:

"приймати на баланс мережі (об’єкти), побудовані за рахунок або силами споживачів (інвесторів, забудовників) на вимогу постачальників природного і нафтового газу та електроенергії згідно з технічними умовами;

компенсувати витрати споживачів (інвесторів, замовників, забудовників) на будівництво (реконструкцію) мереж (споруд), у розмірі та у порядку, встановлених Кабінетом Міністрів України";

{Підпункт 15 пункту 4 розділу III втратив чинність на підставі Закону № 3038-VI від 17.02.2011 }

{Підпункт 16 пункту 4 розділу III втратив чинність на підставі Кодексу № 2755-VI від 02.12.2010 }

17) у Законі України "Про іпотеку" (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., № 38, ст. 313; 2006 р., № 13, ст. 110, № 16, ст. 134):

1) статтю 1 після абзацу третього доповнити новим абзацом такого змісту:

"об’єкт незавершеного будівництва - об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства".

У зв’язку з цим абзаци четвертий - дванадцятий вважати відповідно абзацами п’ятим - тринадцятим;

2) статтю 3 після частини другої доповнити новою частиною такого змісту:

"Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість".

У зв’язку з цим частини третю - шосту вважати відповідно частинами четвертою - сьомою;

3) частину другу статті 5 викласти в такій редакції:

"Предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору";

4) частину другу статті 16 викласти в такій редакції:

"Передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, об’єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них";

5) у статті 36:

друге речення частини першої викласти в такій редакції: "Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки";

частину третю викласти в такій редакції:

"Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати";

6) частину першу статті 37 викласти в такій редакції:

"Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання";

7) у статті 38:

перше речення частини першої викласти в такій редакції:

"Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов’язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір";

після частини четвертої доповнити новою частиною такого змісту:

"Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця".

У зв’язку з цим частини п’яту - дев’яту вважати відповідно частинами шостою - десятою;

18) Закон України "Про рекламу" (Відомості Верховної Ради України, 2004 р., № 8, ст. 62, № 16, ст. 238; 2005 р., № 52, ст. 566; 2006 р., № 5-6, ст. 75, № 31, ст. 268; 2007 р., № 34, ст. 445; 2008 р., № 18, ст. 197) доповнити статтею 25 - 1 такого змісту:

" Стаття 25 - 1 . Реклама об’єктів будівництва

1. Реклама об’єктів будівництва з метою продажу житлових або нежитлових приміщень, в тому числі пов’язаних із залученням коштів населення, дозволяється лише за наявності ліцензії (дозволу) на здійснення будівельної діяльності та дозволу на виконання будівельних робіт на конкретному об’єкті, що рекламується. Така реклама має містити номер ліцензії (дозволу), дату її видачі та найменування органу, який видав цю ліцензію (дозвіл)";

19) статтю 4 Закону України "Про використання земель оборони" (Відомості Верховної Ради України, 2004 р., № 14, ст. 209) доповнити частиною другою такого змісту:

"Землі оборони можуть використовуватися для будівництва об’єктів соціально-культурного призначення, соціального та доступного житла";

20) абзац перший пункту 13 "Перехідні положення" розділу 2 Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про Державний бюджет України на 2005 рік" та деяких інших законодавчих актів України" (Відомості Верховної Ради України, 2005 р., №№ 17-19, ст. 267; 2007 р., № 23, ст. 301) доповнити словами "та Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва";

21) статтю 1 Закону України від 31 жовтня 2008 року № 639-VI "Про першочергові заходи щодо запобігання негативним наслідкам фінансової кризи та про внесення змін до деяких законодавчих актів України" доповнити пунктами "е", "є" та "ж" такого змісту:

"е) викуп у забудовників та/або фінансових установ нереалізованого житла в об’єктах будівництва, що споруджувалися із залученням коштів фізичних осіб, у разі неспроможності забудовників продовжувати будівництво житла у зв’язку з недостатнім обсягом коштів для формування фондів соціального та службового житла;

є) надання громадянам державної підтримки на будівництво (придбання) доступного житла шляхом сплати державою частини його вартості;

ж) викуп державою у кредиторів іпотечних кредитів, отриманих фізичними особами на будівництво та придбання житла до набрання чинності цим Законом і віднесених до категорії ризикованих".

Президент України

В.ЮЩЕНКО

м. Київ
25 грудня 2008 року
№ 800-VI