Підстави визнання недійсним або розірвання договору оренди землі. Аналіз судової практики.

І. Форма договору оренди землі. Його істотні умови та момент набрання договором чинності.

За правилами ст. 93 Земельного кодексу України, ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Читайте статтю: Оренда державного майна по-новому: загальні положення

Отже, право оренди земельної ділянки виникає в орендаря виключно на підставі укладення відповідного договору.

Згідно зі ст. 14 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

В такому договорі, в обов’язковому порядку, повинна міститися наступна інформація (істотні умови договору оренди землі):

1. об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
2. дата укладення та строк дії договору оренди (не може перевищувати 50 років);
3. орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Вищезазначені істотні умови договору оренди землі визначені ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Водночас з цим, у Постанові Великої Палати Верховного Суду №145/2047/16 від 16.06.2020 р. визначено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України). Також судом було роз’яснено, що крім іншого, істотними умовами договору оренди землі є саме волевиявлення особи до укладання такого договору та його фіксація, а також підпис особи, який є невід’ємним елементом письмової форми договору та має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, та забезпечувати їх ідентифікацію.

Крім того, в даній справі, Велика Палата Верховного Суду зазначила про те, що відсутність в договорі однієї істотної умови є підставою для відмови у реєстрації такого договору оренди землі.

Як встановлено п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності; право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Відповідно до ст. 19 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Отже, укладений договір оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і тільки після проведення такої реєстрації, договір набирає чинності, а в орендаря виникають права щодо реалізації оренди (такі роз’яснення викладені в Постановах Великої Палати Верховного Суду по справі №150/928/14 від 30.05.2018 та по справі №322/1178/17 від 15.01.2020).

Читайте статтю: Оренда земельного паю автоматично не припиняється

ІІ. Підстави розірвання договору оренди земельної ділянки.

Підстави розірвання та припинення договору оренди землі регулюються нормами Земельного кодексу України, Законом України «Про оренду землі» та Цивільним кодексом України.

Відповідно до ст. 141 Земельного кодексу України, підставами припинення права користування земельною ділянкою є:

а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;

в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;

г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

д) систематична несплата земельного податку або орендної плати;

е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;

є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини;

ж) передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об’єктом державно-приватного партнерства або об’єктом концесії.

Згідно ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі:

• закінчення строку, на який його було укладено;
• викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
• поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
• смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
• ліквідації юридичної особи-орендаря;
• відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
• набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
• припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії).

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін, договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Як встановлено ст. 32 Закону України «Про оренду землі», за рішенням суду договір може бути розірваний, якщо одна із сторін не виконує вимоги статей 24, 25 цього Закону, а саме якщо орендар або орендодавець не виконують своїх прав та обов’язків, які визначені договором.

Окремо варто зазначити, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі (ст. 32 Закону України «Про оренду землі»).

Водночас з цим, ст. 651 Цивільного кодексу України передбачена можливість розірвання договору оренди землі внаслідок порушення істотних умов цього договору. Ще однією підставою для розірвання договору, яка визначена в ст. 652 Цивільного кодексу України є недосягнення згоди сторонами щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання.

Читайте статтю: Невикористання забудовником землі як підстава для розірвання договору оренди.

ІІІ. Найбільш поширені випадки розірвання договору оренди землі.

На сьогоднішній час, найбільш поширеною підставою звернення орендодавця до суду із позовом про розірвання договору оренди землі є порушення орендарем умов договору в частині здійснення виплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Як зазначають суди, для того, аби позовні вимоги із вказаної підстави були задоволені, необхідно настання обставин «систематичної» не сплати орендарем орендної плати орендодавцю. Під визначенням «систематична не сплата» суд розуміє два та більше випадки не сплати орендної плати, передбаченої договором (такі роз’яснення містяться у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 11 липня 2018 року у справі № 484/3687/16-ц; постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 жовтня 2020 року у справі №313/780/19 та ін.).

Також, у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду по справі №484/301/18 від 14 листопада 2018 року визначено, що систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. При цьому відсутність письмового погодження орендодавцем та орендарем форми розрахунку виплати орендної плати за договором не заслуговує на увагу, оскільки указане не звільняє відповідача від обов’язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду по справі №183/1749/17 від 10 грудня 2019 року визначено, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору.

Отже, якщо орендар два чи більше разів не сплачує вам орендну плату, або не в повному обсязі її сплачує, ви маєте право розірвати договір оренди землі та витребувати земельну ділянку із чужого користування.

Ще одними із найбільш поширених підстав розірвання договору оренди землі та/або визнання його недійсним є відсутність в таких договорах всіх необхідних істотних умов, визначених Законом України «Про оренду землі».

Зокрема, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 16 жовтня 2019 року у справі №662/148/15-ц визначив, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Суд визнав оспорюваний договір оренди земельної ділянки недійсним у силу статті 15 Закону України "Про оренду землі", оскільки не містить обов'язкової істотної умови - кадастрового номеру земельної ділянки.

Також, у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 січня 2020 року у справі №468/1498/17-ц містяться висновки про те, що використання орендарем земельної ділянки не за цільовим її призначенням, визначеним договором оренди, є підставою про дострокове розірвання вказаного договору з поверненням земельної ділянки у розпорядження орендодавця.

Читайте статтю: Орендна плата під час карантину: платити чи ні?

Слід зазначити, Верховний Суд України у постановах від 23.12.2015 року у справі № 6-2271цс15; від 20.01.2016 року у справі № 6-1998цс15; від 20.01.2016 року у справі № 6-1980цc15 та від 03.02.2016 року у справі № 6-1999цс15 визначив, що тривалим невикористанням сільськогосподарських земельних ділянок за призначенням орендар порушив істотні умови договорів, що призвело до порушення режиму використання земельних ділянок, забур’янення і залісення, з огляду на що, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди таких ділянок.

Вищенаведений перелік підстав визнання договорів оренди землі недійсними або їх розірвання не є вичерпним. Зазвичай, кожна справа є індивідуальною та такою, що підлягає детальному вивченню для правильної побудови стратегії захисту та відновлення порушених прав орендодавців земельних ділянок. Якщо ви плануєте здати свою земельну ділянку в оренду, то в договорі обов’язково визначіть чіткі підстави для розірвання договору оренди в односторонньому порядку, аби в майбутньому захистити свої порушені права, бо, як визначено в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 вересня 2019 року у справі №623/2421/16-ц, відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Автор статті: ЮК "ДЕЛЮКС ЛІГАЛ ГРУП"