Перехід права оренди землі у разі відчуження нерухомості: хто сплачує орендну плату

Питання переходу права власності або права користування на земельну ділянку у разі набуття права на житловий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються ст.120 ЗКУ і ст.377 ЦКУ. Цими нормами чітко встановлено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності або право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені.

Обговорюйте тему: Орендна плата за земельну ділянку: проблемні питання

Вказані норми лише на перший погляд здаються зрозумілими, адже передбачають обов'язковий перехід права користування землею у разі відчуження будівлі. Проте вказані норми не уточнюють, яким шляхом це має відбуватися.

Йдеться не про припинення договору оренди, а про перехід цього права. Правова конструкція ст.120 ЗКУ не передбачає в собі припинення договору в розумінні припинення права оренди і надання земельної ділянки новому орендарю (виникнення нового права оренди). Ми маємо справу із переходом існуючого права оренди від попереднього орендаря до наступного орендаря при збереженні чинності договору оренди землі. За обставин, визначених вказаною статтею, відбувається перехід права оренди із заміною сторони в чинному договорі оренди.

Тобто особа, яка набула право власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, які були у попереднього власника.

Аналогічна норма дублюється й у ч.3 ст.7 Закону про оренду землі. З положень даної статті слід виокремити таке: договором, який передбачає набуття права власності на нерухомість (договір купівлі-продажу, договір іпотеки тощо), припиняється договір оренди ділянки в частині оренди попереднім орендарем.

Важливо, що у даній ситуації договір не підлягає розірванню, а має місце заміна сторін у зобов’язанні.

Аналізуйте судовий акт: У випадку відчуження нерухомості попередній власник сплачує плату за землю або орендну плату до оформлення новим власником правовстановлюючого документу на земельну ділянку ( ВАСУ, головуючий суддя Костенко М. І).

Податкові органи у цій категорії орендних відносин займають кардинально протилежну позицію, яка втілюється у виданих індивідуальних податкових консультаціях. Їх позиція полягає у тому, що у разі відчуження нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, набувач нерухомості повинен переоформити право користування земельною ділянкою у встановленому законом порядку. Крім того, допоки новий власник нерухомості не здійснить укладання нового договору, попередній орендар повинен сплачувати орендну плату за землю, користувачем якої він не є. На думку автора, наведені вище твердження не мають жодного законодавчого підґрунтя та є такими, що суперечать нормам закону.

Для внесення певної ясності щодо цих питань потрібно звернутися не тільки до норм законодавства, але й до судової практики, оскільки вона в умовах «незавершеності» правового регулювання нормами права формує правові позиції, які в подальшому можуть використовуватись і в правозастосовній діяльності.

Верховний Суд у постанові від 19.06.2018 р. у справі № 922/3655/17 роз’яснив, що новий власник об'єкта нерухомості, до якого переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.

Таким чином, після відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов'язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Автоматичність принципу слідування земельної ділянки за об’єктами нерухомості, що на ній розташовані, проявляється у тому, що незважаючи на відсутність факту внесення змін до договору оренди землі, особа, яка набула право власності на будівлю чи споруду на орендованій земельній ділянці, стає орендарем такої земельної ділянки на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (див. постанову Верховного Суду від 04.07.2019 р. у справі № 911/2244/18).

Зобов’язання зі сплати орендної плати за земельну ділянку у нового власника виникають з моменту набуття права власності на будівлю. У попереднього власника обов’язок зі сплати орендної плати припиняється на дату реєстрації (див. постанову Верховного Суду від 18.04.2019 р. у справі № 913/210/18).

Крім того, у постанові від 20.06.2019 р. Верховний Суд наголосив на тому, що після відчуження об'єктів нерухомості попередні власники нерухомості не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, оскільки фактичне користування цією земельною ділянкою здійснює новий власник нерухомого майна.

Такі положення законодавства закріплюють автоматичне припинення права користування та дії договору оренди землі у попереднього власника нерухомості й виникнення права користування землею у нового її власника, при цьому переоформлення договору не є обов’язковим, оскільки може лише формально відобразити те, що прямо закріплено в законі.

Аналізуйте судовий акт: У випадку купівлі -продажу нерухомості на орендованій ділянці за землю платять обидва: продавець - орендну плату до припинення договору оренди, покупець плату за землю до оформлення договору оренди (ВСУ від 8.06. 2016р. у сп. № 21-804а16)

Проте часто-густо новий власник будівлі намагається оформити титул на землю за класичною схемою — ініціювати укладання нового договору оренди землі, що з огляду на бюрократичні процедури є достатньо тривалим процесом та зазвичай може тривати декілька місяців. У такому разі орган місцевого самоврядування за заявою нового власника нерухомості приймає рішення:

1) про припинення договору оренди земельної ділянки з попереднім орендарем;

2) про передачу земельної ділянки в оренду новому власнику будівлі у зв'язку з переходом права власності на майно.

Також це може бути рішення про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині визначення орендаря.

Який шлях буде втілений у життя, залежить тільки від орендодавця, хоча в обох випадках фінальним кроком буде реєстрація права оренди за новим власником нерухомості.

І хоча це не зовсім відповідає приписам ч.3 ст.7 Закону про оренду землі й позиціям Верховного Суду, такий спосіб оформлення орендних відносин здається надійним усім сторонам процесу, оскільки дає змогу зафіксувати усі зміни на папері.

Наведені вище правові норми та судова практика дають підстави для таких тверджень.

1. Моментом припинення права оренди землі у відчужувача нерухомості та моментом виникнення права оренди землі у її набувача є момент державної реєстрації права власності на будівлю за новим власником нерухомості відповідно до вимог Закону України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

2. Договір оренди припиняється не в цілому, а лише в частині оренди землі попереднім орендарем.

3. На дату набуття права власності на нерухомість у попереднього її власника припиняються обов’язки за договором оренди землі, а у нового — виникають, в тому числі зобов’язання зі сплати орендної плати.

4. Державна реєстрація права оренди на земельну ділянку за новим власником нерухомості відбувається на підставі підтверджуючих документів на нерухомість.

Отже, новий власник зобов’язаний здійснювати плату за землю саме з моменту виникнення права власності на нерухомість, тим паче з цим не варто зволікати, позаяк це може бути предметом розгляду у суді як повернення неодержаного доходу у вигляді орендної плати на користь орендодавця.

І насамкінець, аби не мати непорозумінь з податковими органами, після оформлення угоди щодо нерухомості відчужувачу слід звернутися до податкового органу із повідомленням про припинення у нього зобов’язання зі сплати орендної плати за договором оренди землі комунальної форми власності. Також не завадить обґрунтувати такі дії посиланням на викладену вище нормативно-правову базу.

Опубліковано: журнал АгроЮА № 10, 2019 рік ст. 10-11

Автор статті: юрист Марія Дубенкова, Адвокатська фірма "Єфімов та партнери"

Аналізуйте судовий акт: Орендар земельної ділянки в будь-якому випадку повинен сплачувати орендну плату у розмірі НЕ нижчим ніж встановлений ПК України навіть, якщо договір оренди землі і передбачає менший розмір (ВСУ від 14 березня 2017р. у справі № 21-2246а16)