"Пай на пай. Почему теневая продажа «подмораторной» земли по схеме мены признавалась судами незаконной, и что теперь может измениться?»

Существует мнение, что на сегодняшний день значительная часть земельных участков сельхоз назначения, полученных гражданами в результате распаевки земель бывших колхозов, фактически продана, несмотря на действующий мораторий.

Самым распространенным способом «покупки» такой земли долгое время оставался обмен земельными участками. К примеру, собственник «подмораторного» участка, площадью, 5 гектаров, менял его на участок «покупателя», площадью 0,01 гектар, полученный путем предварительного дробления специально для таких целей. Конечно же, обмен производился с доплатой, которая иногда даже фиксировалась в договоре, но чаще всего – в расписках, или прочих документах сомнительной юридической природы, либо вообще никак. Такой принцип «покупки» «подмораторной» земли был преобладающим.

Почему такая схема стала возможной и почему нотариусы удостоверяли договора мены, а регистраторы прав на недвижимое имущество регистрировали землю за новым собственником вопреки мораторию? Дело в том, что земельный мораторий, который сформулирован в пункте 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины, до 1 января 2019 года имел ряд оговорок и отсылок, одна из которых и была использована для его массового обхода. В частности, запрет на отчуждение земельного участка сельхоз назначения не распространялся на «обмен земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом». Эта «лазейка» и вызвала такую популярность мены земельных участков. Стоит отметить, что 01.01.19 действуют иные основания отступить от моратория в части обмена участками.

Аналізуйте судовий акт: ПАЙ дозволено обмінювати тільки на ПАЙ (товарна сільськогосподарська земельна ділянка) і тільки із дотриманням ст. 14 ЗК України (ВСУ у справі № 6-464цс16 від 12 жовтня 2016р.)

Проблемы стали появляться, когда действительность таких договоров мены начали оспаривать в судах, ведь при их заключении мало кем учитывалась оговорка «в соответствии с законом», которая, согласно сложившейся судебной практике, имела совершенно конкретное значение. Этим самым «законом» является Закон Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)». Статья 14 этого Закона устанавливает ряд условий для обмена, а также закрепляет требование о нотариальной форме договора мены.

Согласно требованиям этой нормы Закона обменять можно земельные участки, если один из них находится внутри единого массива, а другой – на границе этого же, либо другого земельного массива. Кроме того, 14-я статья Закона содержит норму о том, что местные советы и райгосадминистрации в рамках своих полномочий содействуют обмену земельными участками. Статья 5 указанного Закона одним из полномочий местных советов и госадминистраций называет оформление материалов обмена земельными долями (паями), проведенного по желанию их собственников до момента выдачи им госактов на право собственности на земельный участок.

Трактуя именно эти нормы права, Верховный Суд Украины явил миру свое правовое заключение, известное как схема «пай на пай», смысл которого состоит в следующем. Обменянными согласно закону могут быть только земельные участки по схеме «пай на пай» и сделать это можно исключительно в период между проведением собрания собственников земельных долей (паев) и выдачей собственникам паев госактов на право собственности на земельный участок.

Таким образом, Верховный Суд Украины свел возможность обмена земельными участками фактически к обмену земельными паями, что, по нашему мнению, противоречит предписаниям закона. А если учесть тот факт, что период между собранием собственников паев и получением ими госактов в большинстве случаев закончился ориентировочно в начале 2000-х, то остается констатировать, что такой своей правовой позицией Верховный Суд Украины сделал де-факто невозможным обмен землей, который допускался законом как исключение из земельного моратория.

Почему же мы считаем такую позицию ошибочной?

Во-первых, по нашему мнению Верховный Суд Украины неправомерно смешал понятия «земельный участок» и «земельная доля (пай)». Земельный участок – часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом размещения, с определенными в отношении нее правами (ч. 1 ст. 79 Земельного кодекса Украины). И хотя действующее законодательство не содержит четкого определения понятия «земельная доля (пай)», системный анализ некоторых нормативных актов дает возможность сделать вывод, что земельная доля (пай) по своей юридической природе ближе всего к имущественному праву, т.е. подтверждает право человека получить в собственность вещь – земельный участок с определенными параметрами.

Таким образом, земельный участок – это объект материального мира, который существует на местности, имеет свои границы, размер, кадастровый номер, зарегистрированные права и т.д., в то время как пай – это лишь право получить земельный участок.

Во-вторых, исключение из земельного моратория и статья 14 закона «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» очень четко говорили о возможности обмена именно участками, а не паями. Соответственно обмен земельными участками был разрешен, а Верховный Суд Украины искусственно ограничил эту возможность своим толкованием закона.

В-третьих, полномочия местных советов и госадминистраций по оформлению материалов обмена (статья 5) не имеют никакого отношения к обмену земельных участков в порядке статьи 14 Закона, а касаются только земельных долей (паев). В статьях 5 и 14 указанного Закона говорится о разных объектах прав, земельном пае и земельном участке соответственно, поэтому эти нормы не могут применяться одновременно к одним и тем же правоотношениям.

Однако Верховный Суд Украины, руководствуясь, наверное, благородной целью не дать отобрать у крестьян последнее, сделал из вышеизложенных предписаний Закона некий земельно-юридический винегрет, смешав «грешное с праведным», тем самым сделав земельный мораторий еще жестче. И такая позиция применялась судами долгое время, пока не поступил первый сигнал, из Европейского суда по правам человека (дело Zelenchuk and Tsytsyura v. Ukraine, заявления № 846/16 та № 1075/16).

Аналізуйте судовий акт: «Зеленчук та Цицюра проти України»: Мораторій на продаж сільськогосподарських земель порушує права власників таких ділянок (ст. 1 Протоколу № 1 Конвенції, заяви № 846/16 та 1075/16, від 22.08.2018 року)

Изменилось ли что-нибудь с тех пор и как ситуация обстоит сейчас? А сейчас есть новый Верховный Суд, последние решения которого дают повод увидеть свет в конце тоннеля. 18 февраля 2019 года Большая Палата Верховного Суда приняла к своему производству дело о недействительности договора мены земельных участков, переданное на рассмотрение коллегией судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда. Суд пришел к выводу о наличии оснований отступить от ранее изложенных заключений Верховного Суда Украины касательно применения моратория к мене земельных участков.

Аналізуйте судовий акт: Полный текст Решения Евросуда: "Зеленчук и Цюцюра против Украины"

Ранее по этому делу Донецкий апелляционный суд поддержал суд первой инстанции и отказался применять устоявшуюся правовую позицию и признавать договор мены недействительным как нарушающий земельный мораторий. Следует отметить, что аргументация судов сводилась к тому, что закон «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» вообще неприменим к обмену земельными участками, на которые зарегистрировано право собственности, а касается только порядка и оснований обмена земельными долями (паями). Свою роль также сыграла и позиция Европейского суда по правам человека в вышеупомянутом деле, в котором ЕСПЧ признал земельный мораторий неоправданным вмешательством государства в право лица на мирное владение собственностью.

Таким образом, есть все основания полагать, что уже очень скоро мы получим обновленное правовое заключение Верховного Суда о порядке применения положений Земельного кодекса о моратории в части обмена земельными участками, которое будет отвечать Конституции и Европейской конвенции, а не оправдывать основанный на политических лозунгах давно изживший себя земельный мораторий.

Автор статьи: адвокатАлександр Рубля

Источник: GENTLS LAW FIRM

Аналізуйте судовий акт: Мораторій на відчуження земель сільгосппризначення порушує право громадянина вільно розпоряджатись належним йому майном (Донецький апеляційний суд у справі № 227/1505/18 від 10.10.2018р.)