Нерухомість на вторинному ринку. Про що має знати продавець, а про що – покупець?

Ми вже розповідали про те, яким чином необхідно здійснювати перевірку забудовника (https://protocol.ua/ru/perevirka_zabudovnika_ta_pov_yazanih_osib_i_dokumentiv_rizikovist_investuvannya_u_neruhomist/).

Вибір нерухомості великий і багато нерухомості продається і купується на вторинному ринку. Однак, є розповсюджена помилкова думка про те, що купуючи нерухомість на вторинному ринку покупець ні чим не ризикує, що зовсім не відповідає дійсності.

Розглянемо на прикладі квартири, які документи має перевіряти покупець і про що має бути обізнаним покупець.

Користуйтеся консультацією: Оформление купли продажи квартиры

На що потрібно звернути увагу покупцю? Як перевірити документи на квартиру?

1. Документи про право власності на квартиру.

Це можуть бути і договір купівлі-продажу, і рішення суду, і документи про прийняття квартири у спадщину або за договором дарування. Однак, відомості про право власності мають бути внесені в реєстр речових прав на нерухоме майно і бути відображеними у витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно. Якщо квартира придбана власником дуже давно і після 2013 року ще не внесена до відповідного реєстру, то вам необхідно отримати від власника копії документів про право власності старого зразку.

2. Обов’язково має бути досліджена історія квартири.

Скільки разів квартира була перепродана останні декілька років? В чому причина? Чи була квартира у власності банку та колекторів (факторингова компанія, колекторська компанія інші)? З яких підстав квартира вибула з власності особи на користь банку чи колекторів? Чи дотримана процедура переходу власності на майно? Скільки разів змінювались власники – фізичні особи такої квартири та з якої причини? А може попередній власник помер і на поточну дату існує спір про право власності на квартиру між спадкоємцями? Всі ці відомості мають суттєве значення під час прийняття рішення про купівлю квартири на вторинному ринку.

3. Відомості про відсутність права вимоги на квартиру інших осіб.

Якщо квартира придбана в шлюбі і відсутній шлюбний контракт, то вона відноситься до спільного майна подружжя і ви маєте отримати нотаріальну згоду на продаж іншого з подружжя, який не значиться в документах про право власності на квартиру.

Якщо квартира придбана в шлюбі, проте порядок набуття права власності на майно врегульований шлюбним контрактом, вам потрібна нотаріальна копія нотаріального посвідченого шлюбного контракту.

Крім того, після розірвання шлюбу, подружжя має ще впродовж наступних 3 років після розлучення заявити про свої права на майно, що було придбано під час сумісного проживання.

Якщо квартира знаходиться в іпотеці, вам необхідний письмовий дозвіл на відчуження такого майна та про зняття обтяження / зняття заборони від іпотекодержателя (нотаріальна заява від фізичної особи або письмова заява від юридичної особи).

Відомості (довідка) про зареєстрованих мешканців в квартирі. Якщо в квартирі мешкають особи, які не є власниками, потрібна довідка про зняття таких осіб з реєстрації за адресою знаходження квартири (якщо в квартирі мешкають неповнолітні, ще й необхідний дозвіл органів опіки та піклування або докази того, що місце реєстрації неповнолітніх осіб змінено до моменту відчуження квартири).

Користуйтеся консультацією: Как продать квартиру в Крыму гражданам Украины

4. Відомості про наявність або відсутність обтяжень (заборон) нерухомості.

Такі відомості необхідно перевіряти за двома критеріями: обтяження об’єкту нерухомості (наявність/відсутність іпотеки або іншої заборони на майно; арешт майна тощо); обтяження, що розповсюджуються на самого власника квартири (арешт всього майна без його переліку тощо). Для цього вам потрібна розгорнута Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна. Таку довідку можливо отримати, звернувшись до адвоката або до нотаріуса.

Користуйтеся консультацією: Як повернути сплачений до пенсійного фонду збір при купівлі квартири вперше

5. Документи власника.

Паспорт і реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний код).

Необхідно пересвідчитись, що вказані документи є дійсними. Так паспорт виданий у вигляді паперової книги може бути визнаний недійсним в разі, якщо в нього своєчасно не вклеєні фотографії по досягненню особою 25 та/або 45 років. Угоди, які укладені на підставі недійсних документів можуть бути оскаржені.

6. Відомості про наявність / відсутність судових справ щодо власника та / або квартири.

На сайті судової влади та в Єдиному державному реєстрі судових рішень необхідно здійснити пошук актуальних судових спорів щодо самої квартири, а також відносно власника квартири. Якщо є спір про право на квартиру, угода про її відчуження (договір купівлі-продажу квартири) може бути оскаржена в майбутньому та визнана недійсною.

7. Технічні документи на квартиру (техпаспорт).

З кінця 2018 року власники житлової нерухомості мають право здійснювати перепланування житла без будь-яких дозволів, якщо вони не пошкоджують та не зачіпають несучі конструкції. Однак, якщо ви маєте на меті придбати квартиру, в якій було здійснено перепланування, вам потрібен актуальний технічний паспорт із дійсним планом квартири та точним зазначенням площі (квадратних метрів, за які ви сплачуєте кошти).

8. Документи про відсутність заборгованості за комунальні платежі.

Окремо хотілося б винести на розгляд питання щодо прав покупця на компенсацію / повернення 1% з ПФУ в разі, якщо таке житло придбане покупцем вперше (тобто, у покупця раніше не було будь-якого іншого зареєстрованого на ньому житла!). Розкриття цього питання можливо знайти за посиланням: https://www.youtube.com/watch?v=clA4e9rUMxo&t=117s .

Користуйтеся консультацією: Это важно знать! О налоге при продаже недвижимости и не только…

На що потрібно звернути увагу продавцю? Як пересвідчитись, що покупець має права та можливість на придбання нерухомості? Які додаткові витрати та зобов’язання сплачує продавець?

Як правило, продавці нерухомості зовсім не часто замислюються про те, що угода з продажу квартири може не відбутись з вини покупця та не дуже переймаються цим. Але, якщо вам потрібні кошти терміново і вже знайшли потенційного покупця, заздалегідь здійсніть перевірку, чи не має обтяжень на майно і на кошти (арешт, заборона, обтяження тощо) у такого покупця. Адже, наявність звичайного несплаченого штрафу з порушення ПДД чи за невиконання податкових зобов’язань може бути підставою для накладення арешту на все майно такої особи, що унеможливить вчинення нею покупки (не відбудеться списання коштів з банківського рахунку).

Також, важливо зупинитись на тому, що після продажу квартири продавець має сплатити податки та своєчасно подати декларацію до фіскальних органів.

Означений вище перелік не є вичерпним. Авжеж, є ще багато підводних каменів, які досліджуються адвокатами під час супроводу угод з нерухомістю.

Якщо ж ваші права були порушені, наша команда здійснює супровід судових спорів із захисту прав власників нерухомості.

В будь-якому разі, звертайтесь за консультаціями та допомогою до адвоката з нерухомості.

Користуйтеся консультацією: Придбання юридичною особою-нерезидентом нерухомості в Україні: покрокова інструкція