Неоднозначність судової практики Верховного Суду України у справах про поновлення дії договорів оренди землі

16/300x900_1481048536.jpg" style="width: 300px; height: 448px;;max-width:100%;height:auto !important" />

Питання поновлення дії договорів оренди землі є дуже актуальним та важливим, адже його правильне вирішення визначає правове становище земельної ділянки на багато років, і відповідно, в залежності від цього або договір оренди землі є поновленим та продовжується на новий строк, або договір припиняється у зв’язку з закінченням строку його дії, що має наслідком припинення прав та обов’язків сторін по договору та необхідність повернення об’єкту оренди орендодавцю.

На практиці часто виникає спірна ситуація, коли орендодавець вважає, що строк договору оренди землі закінчився і не був поновленим, а орендар, навпаки, вважає, що договір оренди є поновленим на новий строк відповідно до частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Відповідно, орендодавець вимагає у судовому порядку визнати договір оренди землі припиненим у зв’язку з закінченням строку його дії, проти чого заперечує орендар, який у зустрічному позові просить визнати договір оренди землі поновленим на новий строк та визнати укладеною додаткову угоду про поновлення такого договору.

Аналізуйте судовий акт: Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі припиняється, якщо орендодавець повідомить про наявність заперечень щодо поновлення протягом місяця з моменту звернення орендаря (ВГСУ від 12 січня 2017р. у справі № 912/1857/16)

Аналіз судової практики Верховного Суду України дозволяє дійти висновку про її неоднаковість та непередбачуваність з цього питання, а отже така ситуація заслуговує на більш глибоке вивчення.

Зокрема, у постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року по справі №6-10цс15 зроблено висновок, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об’єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій – п’ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

На підставі аналізучастин першої – п’ятої статті 33 цього Закону Верховний Суд України дійшов висновку, що для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Аналізуючи статтю 33 цього Закону, Верховний Суд України дійшов висновку, що частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщоорендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев’ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

На підставі цього Верховний Суд України дійшов висновку, що для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов’язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Аналізуйте судовий акт: Незважаючи на опір орендодавця договір оренди землі визнається поновленим, якщо орендар доведе у суді свій намір скористатись переважним правом, передбаченим ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (ВСУ від 23 листопада 2016 р. у справі № 6-2540цс16)

Через рік, у іншій постанові від 13 квітня 2016 року по справі №6-2027цс15 Судова палата з цивільних справ Верховного Суду України також дійшла висновку, що правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об’єднує два випадки пролонгації такого договору.

Однак в цій постанові від 13 квітня 2016 року по справі №6-2027цс15 Верховний Суд України докорінно змінюється зазначене вище юридичне тлумачення випадків поновлення договору оренди землі, які передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Зокрема, в постанові від 13 квітня 2016 року по справі №6-2027цс15 Верховний Суд України дійшов висновку, що для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Пославшись на зміст частини 6 статті 33 цього Закону,Верховний Суд України також дійшов висновку, що для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, на підставі однієї і тієї ж статті 33 Закону України «Про оренду землі» Верховний Суд України у постанові від 25 лютого 2015 року по справі №6-10цс15 та постанові від 13 квітня 2016 року по справі №6-2027цс15 дійшов різних висновків, які докорінно змінюють судову практику.

Тому в практичній діяльності гостро постало питання, яку саме постанову Верховного Суду України слід використовувати: постанову від 25 лютого 2015 року по справі №6-10цс15 чи постанову від 13 квітня 2016 року по справі №6-2027цс15, та які критерії при цьому мають застосовуватися.

Дилетантські доводи про те, що в даному випадку слід застосовувати саме постанову від 13 квітня 2016 року по справі №6-2027цс15, так як «вона є більш свіжою», не можуть братися до уваги, так як судова практика (як і осетрина з роману «Майстер і Маргарита» Михайла Афанасійовича Булгакова, в якому наводяться слова буфетника Сокова про «осетрину другої свіжості»), не може бути першою або другою свіжістю.

Подібні факти перегляду тлумачення Верховним Судом України законодавства, яким слід керуватись, не є новими та траплялися і раніше, коли Верховним Судом України надавалися різні юридичні тлумачення одних і тих самих положень законодавства, що слугувало підставою для розгляду такої справи в Європейському суді з прав людини.

Аналізуйте судовий акт: Переважне право орендаря для поновлення договору оренди землі реалізується шляхом направлення ним орендодавцю листа із проектом додаткової угоди за місяць до спливу строку (ВСУ від 23 березня 2016 року № 6-146цс16)

Показовим у цій ситуації є рішення ЄСПЛ у справі «Сєрков проти України» (SERKOV v. UKRAINE) (Заява № 39766/05) від 7 липня 2011 року, в пунктах 39-42 якого Суд визнав, що, дійсно, можуть існувати переконливі причини для перегляду тлумачення законодавства, яким слід керуватись. Сам Суд, застосовуючи динамічний та еволюційний підходи в тлумаченні Конвенції, у разі необхідності може відходити від своїх попередніх тлумачень, тим самим забезпечуючи ефективність та актуальність Конвенції (див. рішення у справах «Вілхо Ескелайнен та інші проти Фінляндії» (Vilho Eskelinen and Others v. Finland), [ВП], заява № 63235/00, п. 56, ECHR 2007 IV та «Скоппола проти Італії» (Scoppola v. Italy № 2) [ВП], заява № 10249/03, п. 104, ECHR 2009 ...).

Проте Суд не вбачає жодного виправдання для зміни юридичного тлумачення, з якою зіткнувся заявник. Насправді, Верховний Суд України не навів жодних аргументів, щоб пояснити відповідну зміну тлумачення. Така відсутність прозорості мала обов’язково вплинути на довіру суспільства та віру в закон. З огляду на обставини цієї справи Суд вважає, що спосіб, у який національні суди тлумачили відповідні положення законодавства, негативно вплинув на їхню передбачуваність.

Суд також зазначає, що можливість таких різних тлумачень одних і тих самих положень законодавства головним чином була спричинена неналежним станом національного законодавства з цього питання. Правила, які було закріплено в Указі Президента та в Законі про ПДВ, надавали необґрунтовану свободу вибору щодо тлумачення того, яким чином вони можуть співвідноситись, а також розуміння чіткої сфери їх застосування та значення їх вимог.

Відповідно, на думку Суду, відсутність необхідної передбачуваності та чіткості національного законодавства з такого важливого фіскального питання, яка призводила до його суперечливого тлумачення судом, порушує вимоги Конвенції щодо «якості закону».

Згідно з практикою ЄСПЛ, принцип верховенства права вимагає дотримання вимог «якості закону», яким передбачається втручання у права особи основоположні свободи. Так, у рішенні від 10 грудня 2009 року у справі «Михайлюк та Петров проти України» (Mikhaylyuk and Petrov v. Ukraine, заява № 11932/02) зазначено: «Суд нагадує, що вираз «згідно із законом» насамперед вимагає, щоб оскаржуване втручання мало певну підставу в національному законодавстві; він також стосується якості відповідного законодавства і вимагає, щоб воно було доступне відповідній особі, яка, крім того, повинна передбачати його наслідки для себе, а також це законодавство повинно відповідати принципу верховенства права (див., серед багатьох інших, рішення у справі «Полторацький проти України» (Poltoratskiy v. Ukraine) від 29 квітня 2003 року, заява № 38812/97, п. 155)».

У справі «Полторацький проти України» (Poltoratskiy v. Ukraine, п.153) ЄСПЛ доволі детально виклав свою попередню прецедентну практику щодо «якості закону»: «Насамперед, Суд повинен розглянути, чи було втручання здійснене «відповідно до закону». Цей вираз, по-перше, вимагає, щоб відповідний захід мав певну підставу в національному законодавстві; він також стосується якості відповідного законодавства і вимагає, щоб воно було доступне відповідній особі, яка, крім того, повинна бути здатна передбачити його наслідки для себе, а також, це законодавство повинно відповідати принципу верховенства права (див. рішення у справах «Круслен проти Франції» (Kruslin v. France) та «Ювіг проти Франції» (Huvig v.France) від 24 квітня 1990 р., серія А № 176-А, с.20, § 27, і серія А № 176-В, с.52, § 26, відповідно)».

В рішенні по справі «Волохи проти України» (Voloha v. Ukraine) від 2 листопада 2006 року (заява № 23543/02) ЄСПЛ виклав свою позицію щодо вимоги «передбачуваності»: «.49. Щодо вимоги «передбачуваності», Суд повторює, що норма права є «передбачуваною», якщо вона сформульована з достатньою чіткістю, що дає змогу кожній особі – у разі потреби, за допомогою відповідної консультації – регулювати свою поведінку».

ДАЙДЖЕСТ: Спори за права на землю у 2016 році ! 10 чудових судових рішень у земельних справах за версією ресурсу «Протокол»!

Викладене вище дозволяє таких висновків.

В постанові від 13 квітня 2016 року по справі №6-2027цс15 Верховний Суд України не навів жодних аргументів, щоб пояснити відповідну зміну тлумачення. Така відсутність прозорості мала обов’язково вплинути на довіру суспільства та віру в закон. З огляду на це вважаю, що спосіб, у який Верховний Суд України постанові від 13 квітня 2016 року по справі №6-2027цс15 тлумачить передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» випадки поновлення договору оренди землі, негативно вплинув на їхню передбачуваність.

Можливість таких різних тлумачень одних і тих самих положень законодавства головним чином спричинена неналежним станом національного законодавства з цього питання – статті33 Закону України «Про оренду землі».

Відсутність необхідної передбачуваності та чіткості національного законодавства з такого важливого питання, яка призвела до його суперечливого та непередбачуваного тлумачення Верховним Судом України, порушує вимоги Конвенції щодо «якості закону».

Тому застосування судами постанови від 13 квітня 2016 року по справі №6-2027цс15 Верховного Суду України суперечить ч.1 ст.6 Конвенції з прав людини та основоположних свобод, наведеній вище практиці ЄСПЛ, яка є джерелом права в Україні, в зв’язку з цим така постанова не може бути застосована.

Натомість, незастосування судами юридичного тлумачення Верховного Суду України спірних правовідносин, яке міститься в постанові від 25 лютого 2015 року у справі №6-10цс15, буде порушувати статтю 1 Протоколу №1 до Конвенції, не відповідати вимогам ст.360-7 ЦПК України.

В перспективі Верховний Суд України має надати обґрунтування зміни тлумачення передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі» двох випадків поновлення договорів оренди землі, яке є дуже важливим питанням та стосується всіх без виключення договорів оренди землі, які укладаються в Україні.

В протилежному випадку, продовження такої невизначеної та непередбачуваної ситуації з такого важливого питання призведе до програшу України в ЄСПЛ з зазначених вище підстав, по аналогії зі справою «Сєрков проти України».

Автор статті: Мартиновський Олександр, адвокат

Джерело: Судебно-юридическая газета

Аналізуйте судовий акт: У зв’язку із безпідставним збагаченням міська рада стягнула з ФОП доходи, отримані від набутої без достатньої правової підстави земельної ділянки, в порядку передбаченому ст. 1212 ЦК України (ВГСУ від 12 січня 2017р. у справі № 922/51/15)