Щодо застосування норм права, які визначають належний спосіб захисту у разі поновлення договору оренди землі (науковий висновок д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.)

Листом від 14.11.2019 № 108/0/27 вченим секретарем Науково-консультативної ради при Верховному Суді Л.М. Лобойком на пропозицію судді Великої Палати Верховного Суду Пророка В.В. (лист від 14.11.2019 № 562/0/26) запропоновано надати науковий висновок з питання, «чи існує наукове підґрунтя для висновку про неможливість задоволення позову з підстав неправильно обраного способу захисту, а саме, вимоги про визнання договорів оренди землі поновленими, замість вимоги про визнання укладеної додаткової угоди, відповідно до вимог статті 16 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі».

На мій погляд, виходячи із контексту, в якому поставлене дане питання, на нього слід дати негативну відповідь. Даючи відповідь на це питання, виходжу з такого.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України, суд як орган державної влади зобов’язаний діяти «лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України». З цього положення, а так само, з ч. 1 цієї статті («ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством») випливає, що суд може застосувати лише спосіб захисту, передбачений законом.

Разом із тим, вважаю, що при оцінці відповідності способу захисту закону слід уникати надмірного формалізму. Формулювання способу захисту, скажімо, у позовній заяві не обов’язково повинно дослівно відтворювати положення закону, достатньо, щоб опис обраного способу захисту дозволяв його ідентифікувати, цей спосіб відповідав закону і призводив до захисту порушеного або оспорюваного права.

Читайте статтю: Правова природа актів органів державної влади та місцевого самоврядування щодо розпорядження земельними ділянками

При поновленні договорів оренди землі, на мій погляд, можливе як «автоматичне» поновлення договору згідно із ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» на тих самих умовах (за умови надіслання орендарем листа-повідомлення про поновлення договору відповідно до ч. 2 цієї статті[1]), так і укладення нового договору на змінених умовах. При цьому, на мій погляд, ч. 6 ст. 33 передбачає саме «автоматичне» поновлення договору (у законі вжитий вислів «договір вважається поновленим»). Подальше «укладення додаткової угоди» (згадане у цій же та інших частинах ст. 33) в цьому разі не встановлює договірних відносин, а лише передає володіння земельною ділянкою (яке, як вже зазначалося, у даному випадку є «книжним» і пов’язане з державною реєстрацією права оренди).

Лише таке тлумачення дозволяє примирити положення ст. 33 між собою і досягти розумного та справедливого результату при тлумаченні[2].

Виходячи із сказаного, у випадку «автоматичного» поновлення договору оренди при виникненні спору орендар може пред’явити т.зв. деклараторний позов (позов про визнання права – п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України) щодо прав за «поновленим» договором, які вже виникли у нього в силу закону. Натомість, у разі, коли на розгляд суду передано переддоговірний спір щодо укладення договору на змінених умовах, позов є перетворювальним (п. 6 ч. 2 ст. 16 ЦК України).

Видається, що вимога про визнання договору поновленим (за наявності підстав, передбачених ч.ч. 2 та 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі») за змістом відповідає конструкції деклараторного позову (позову про визнання права), передбаченій законом, хоча більш коректно було б прямо назвати такий «позовом про визнання прав», що виникли в силу поновлення попереднього договору оренди. Втім, як вже зазначалося вище, у даному випадку надмірний формалізм був би недоречним, і достатньо того, що позивач описав свої вимоги таким чином, що дозволяє встановити їх належність до способів захисту, передбачених законом.

Якщо ж йдеться про ситуацію, коли суд повинен вирішити переддоговірний спір щодо укладення договору оренди на змінених умовах, позовні вимоги (які у даному випадку за своєю природою є «перетворювальними»), повинні містити викладення умов майбутнього договору, бажано – у вигляді його тексту. В іншому випадку задоволення позову не вирішуватиме юридичний спір і не захищатиме порушеного права.

Із опису обставин справи № 14-545цс19, наведених у листі судді Великої Палати Верховного Суду Пророка В.В. від 14.11.2019 № 562/0/26, можна зробити висновок, що у даному випадку позивач посилається саме на наявність підстав для «автоматичного» поновлення договору відповідно до вимог ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». У цьому разі умови «додаткової угоди», яка згадується у різних частинах ст. 33 Закону, мають бути тотожними попередній угоді, за винятком умови про новий строк (зміст якої також цілком зрозумілий). Тобто у разі «визнання договорів оренди поновленими» є повна ясність щодо умов, на яких здійснюється таке поновлення, і рішення суду, як вже зазначалося, буде за своєю природою задоволенням деклараторного позову.

Читайте статтю: Щодо застосування норм права, які регулюють підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки (науковий висновок д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.)

Хотілося б звернути увагу і на те, що, на мій погляд, сам факт укладення договору оренди під час дії іншого договору оренди щодо цієї ж земельної ділянки не свідчить про недійсність (чи то нікчемність, чи то оспорюваність) нового договору.

За своєю правовою природою текст договору оренди землі зазвичай суміщає два договори: власне договір оренди землі як зобов’язальний договір (згідно з яким орендодавець зобов’язується передати земельну ділянку в оренду орендарю на певних умовах), і т. з. «речовий» договір (згідно з яким він передає орендарю «книжне» володіння земельною ділянкою, з чим ст. 17 Закону України «Про оренду землі» та ст. 125 ЗКУ пов’язують виникнення в орендаря речового права оренди).

На практиці сторони зазвичай мають на увазі саме таке суміщення, тобто в одному документі («договорі оренди землі») передбачається і обов’язок передачі земельної ділянки орендарю, і сама передача. Якщо з договору не випливає, що сторони не мали на увазі негайного наділення орендаря правом оренди, реєстратор вважає безпосередньою підставою для реєстрації права власне договір оренди.

Втім, текст договору оренди насправді зовсім не обов’язково повинен містити «речовий» елемент; згідно із законом (ст. 15 Закону України «Про оренду землі») сторонам достатньо визначити лише умови «зобов’язального» договору. Передача земельної ділянки може бути здійснена в майбутньому за окремим волевиявленням шляхом складання окремого «речового» договору про передачу земельної ділянки у володіння для цілей оренди, який за своїм змістом нагадує акт приймання-передачі, що свого часу був передбачений ст. 15 Закону України «Про оренду землі», або акт приймання-передачі частки (частини частки) у статутному капіталі товариства, що передбачається пп. «ґ» ч. 5 ст. 17 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань» для товариств з обмеженою та додатковою відповідальністю.

Таким чином, з точки зору закону включення речового договору до тексту «договору оренди землі» не вимагається. Укладення «речового» договору належить до сфери виконання «зобов’язального» договору.

Якщо земельна ділянка вже перебуває в оренді іншої особи і право орендаря зареєстроване, передати володіння нею іншому орендареві власник (орендодавець) не зможе (принаймні, безпосередньо після укладення договору). З урахуванням «книжного» характеру володіння, за умови реєстрації права оренди за іншою особою таке право вже не може бути зареєстроване за новим орендарем (у реєстрації має бути відмовлено на підставі п. 5 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» - оскільки «наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями»).

Якщо власник (орендодавець) не може виконати укладений ним зобов’язальний договір оренди, це зовсім не означає, що такий договір є недійсним. По-перше, для цього немає навіть формальних підстав з точки зору правил про дійсність правочинів (ст. 203 ЦК України). По-друге, у разі недійсності договору орендар не зможе претендувати на стягнення заподіяних невиконанням договору збитків, а так само, вимагати передачі йому земельної ділянки пізніше, коли (якщо) вона буде повернута з володіння попереднього орендаря. Тобто цільове тлумачення закону аж ніяк не спонукає «вишукувати» підстави для недійсності «зобов’язального» договору у правилах про дійсність правочинів шляхом їх розширеного тлумачення.

З іншого боку, якщо «поновлене» право оренди попереднього орендаря не зареєстроване, і земельна ділянка передана іншій особі (яка вказана орендарем у реєстрі), орендодавець не зможе виконати тепер уже «поновлений» договір. У цьому випадку вимагати відшкодування заподіяних йому невиконанням договору збитків зможе вже первісний орендар, договір з яким поновлено.

Таким чином, укладення двох і більше «конфліктуючих» договорів, які передбачають передачу в оренду тієї самої земельної ділянки в один і той самий період, можливе, і такі договори можуть бути дійсними. Але виконати орендодавець зможе лише один з цих договорів. За іншими договорами можливе настання відповідальності за невиконання договірних зобов’язань, або ж виконання зобов’язання з простроченням (якщо воно буде прийняте кредитором).

При цьому у разі, якщо договір оренди землі поновлений «автоматично», але земельна ділянка передана в оренду іншій особі, право якої зареєстровано, «визнання договору оренди поновленим» як деклараторний позов не призведе до захисту права первісного орендаря. Суд зможе визнати («підтвердити») лише «зобов’язальний» елемент договору оренди, «речовий» елемент договору буде недійсним, адже якщо «книжне» володіння належить іншій особі, речовий договір про передачу цього ж права іншій особі буде нікчемним, він не породжуватиме правових наслідків.

Втім, визнання лише «зобов’язальної» складової права оренди, вочевидь, неспроможне захистити порушені права орендаря за «поновленим» договором. Ефективним способом захисту у цьому випадку буде позов про відшкодування збитків, заподіяних невиконанням «поновленого» договору оренди.

Читайте статтю: Щодо застосування норм права, які регулюють відносини щодо права довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою (науковий висновок д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.)

Висновок: у разі поновлення договору оренди землі відповідно до правил ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» позовна вимога про визнання договору поновленим належить до способів захисту, передбачених законом. За своєю природою така вимога є позовом про визнання права, вона охоплюється змістом п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України. Втім, речове право оренди виникне лише після (у разі) внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Якщо внесення такого запису неможливе (у т. ч. через те, що земельна ділянка вже передане в оренду іншій особі), «речовий договір», який є складовою «договору оренди», буде нікчемним, і вимога про визнання права («визнання договору поновленим») не призведе до поновлення його права, оскільки на підставі рішення суду орендар не зможе зареєструвати своє прав оренди. На мій погляд, встановивши, що обраний спосіб захисту (хоча б і передбачений законом) не спроможний захистити право позивача у даному випадку, суд повинен відмовити у позові. Орендар за поновленим договором вправі ставити питання про відшкодування збитків, завданих невиконанням «автоматично поновленого» договору оренди.

Якщо «поновлений» договір оренди містить дійсний «речовий» елемент, тобто коли відсутні перешкоди для передачі земельної ділянки у книжне володіння орендарю за «поновленим» договором у вигляді реєстрації права оренди за іншою особою тощо, визнання договору «поновленим» є підставою для проведення державної реєстрації права оренди і є належним способом захисту.

У разі, якщо на розгляд суду передане вирішення переддоговірного спору (зокрема, про укладення договору на змінених порівняно з первісним договором умовах) позовна вимога повинна ідентифікувати умови майбутнього договору (найзручніше це зробити шляхом викладення тексту договору). Позов у даному випадку є перетворювальним і відповідає такому способу захисту, як «зміна правовідношення» (п. 6 ч. 2 ст. 16 ЦК України). Якщо ідентифікація умов майбутнього договору відсутня, обраний спосіб захисту не є належним.

Автор статті: доктор юридичних наук Мірошниченко Анатолій Миколайович

Джерело: юридичний ресурс Протокол

[1] КГС ВС останнім часом обрав позицію, згідно з якою для «автоматичного поновлення» достатньо виконання умов, передбачених самою ч. 6 (продовження використання земельної ділянки орендарем за відсутності «листа-повідомлення орендодавця про заперечення»), а попереднє звернення орендаря з листом-повідомленням про намір поновити договір не вимагається (постанова від 19.03.2019 у справі № 908/2482/17).

На мій погляд, такий підхід не є оптимальним варіантом тлумачення закону. Несправедливо тлумачити «мовчання» орендодавця як його згоду на продовження договору за умов, що орендар своє волевиявлення на поновлення договору також позитивно не сформулював. Тим більше, несправедливо очікувати від орендодавця, що він буде розуміти наслідки свого «мовчання» за умови настільки нечіткого та двозначного формулювання закону. Несправедливість отриманого результату підсилюється тим, що орендодавець – це явно слабка сторона (власники земельних паїв, яким протистоять агропідприємства-орендарі). Вважаю, що поновлення договору без позитивно вираженої волі орендодавця за умов, що орендар з пропозицією про поновлення договору не звертався, може розглядатися як порушення ст.1 Протоколу Першого Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (закон, на підставі якого здійснюється тлумачення у мирне володіння майном, не є передбачуваним у застосуванні, і втручання у право мирного володіння майном не є пропорційним).

[2] Моя позиція щодо тлумачення норм права, які регламентують поновлення договорів оренди землі, з міркуваннями, які її обґрунтовують, детально викладена у Науковому висновку щодо проблемних питань застосування статті 33 Закону України про оренду землі, наданому у справі № 920/739/17 – див. https://www.academia.edu/37423447/%D0%9D%D0%B0%D1%83%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D0%B9_%D0%B2%D0%B8%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%BA_%D1%89%D0%BE%D0%B4%D0%BE_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B5%D0%BC%D0%BD%D0%B8%D1%85_%D0%BF%D0%B8%D1%82%D0%B0%D0%BD%D1%8C_%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%81%D1%83%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D1%8F_%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%82%D1%96_33_%D0%97%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D1%83_%D0%A3%D0%BA%D1%80%D0%B0%D1%97%D0%BD%D0%B8_%D0%9F%D1%80%D0%BE_%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%83_%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%BB%D1%96_