Належним способом захисту переважного права орендаря землі - є вимога про визнання укладеною додаткової угоди (про продовження строку договору), а не переведення прав та обов`язків (ВП ВС справа №143/591/20 від 25.01.2022 р.)

У цій справі Велика Палата Верховного Суду (ВП ВС), розглядала питання ефективних способів захисту порушеного переважного права орендаря земельної ділянки, враховуючи, що договір з новим орендарем був укладений ще в часи дії старого договору оренди.

Фабула судового акту: ТОВ (первісний орендар землі) звернулось з позовом до орендодавця та нового орендаря де вимагала переведення прав та обов'язків орендаря . Мотивувало тим, що укладений (на 10 років) первинний договір оренди землі із ТОВ, як і Закон України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення відповідних правовідносин, далі - Закон про оренду землі) передбачає переважне право перед іншими особами на поновлення первинного договору оренди. ТОВ реалізувало це право, направивши заздалегідь орендодавцю лист-повідомлення та проект додаткової угоди. Водночас, виявилося, що ще до закінчення дії “первісного” договору оренди землі, орендодавець уклав новий.

Суд першої інстанції позов задовольнив повністю. Однак, судом апеляційної - це рішення скасовано, і прийнято нове, яким у задоволені позову відмовлено. Апеляційний суд посилався на висновок ВСУ, викладений у його постанові від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15 та від 14 лютого 2018 року у справі № 365/396/17, де сказано, що переведення прав та обов`язків за спірним договором оренди на позивача не є належним способом захисту відповідного переважного права позивача. Належним - є визнання спірного договору оренди недійсним. ТОВ подало касаційну скаргу

ВС КЦС передало справу на розгляд до ВП ВС, обґрунтовуючи необхідністю відступу від вищезазначених висновків ВСУ, оскільки визнання недійсним договору не захистить право первісного орендодавця на укладення нового договору. ВП ВС, приймаючи справу до розгляду - зазначила наступне:

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості - гарантувати отримання відповідного відшкодування.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.

Так, відповідно до ч.1-5 ст. 33 Закону про оренду землі по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.Тож передумовами виникнення переважного права на поновлення є:

• закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі;
• належне виконання договору орендарем;
• наявність інших осіб, які виявили намір укласти договір оренди цієї ж земельної ділянки.

Проте - як зазначалось вище, на момент укладення та державної реєстрації права оренди, з новим орендодавцем, був чинним договір, укладений позивачем (первісним орендарем) та орендодавцем.

За змістом ч. 4 ст. 33 Закону про оренду землі, умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Отже, норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

При цьомуст. 33 Закону про оренду землі не передбачає застосування такого спеціального способу його захисту, як переведення прав орендаря. Так, застосування ст. 362 ЦК України за аналогією не є можливим, оскільки відносини з оренди земельної ділянки єдиного власника не є подібними до відносин з продажу частки у праві спільної часткової власності. Крім того, спосіб захисту, не вказаний у законі, може застосовуватись (зокрема і за аналогією) лише в разі, якщо жодний спосіб, передбачений законом, не є ефективним у певних правовідносинах.

Проте - саме ст. 33 Закону про оренду землі (у відповідній редакції, чинній у спірний період), визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.

Додаткова угода до договору оренди землі відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.

Отже у цій справі: Визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Переведення прав та обов’язків орендаря теж не є можливим.

Тому належним способом захисту переважного права орендаря є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору. Отже, постанову суду апеляційної інстанції про відмову в позові про переведення прав та обов'язків орендаря слід залишити без змін.

Аналізуйте судовий акт: Несвоєчасне повідомлення орендаря про намір поновлення договору є самостійною та достатньою підставою для відмови в поновленні договору оренди землі (ВС/КГС у справі № 910/7864/20 від 03.11.2021р);

Податковий обов'язок щодо сплати орендної плати за землю державної/комунальної власності лежить на орендарі, який визначений в договорі оренди і право користування якого зареєстровано в реєстрі речових прав (ВС КАС №400/1730/19 від 18.06.2021 р.);

Якщо сторони погодили, що зміна директора підприємства-орендаря є підставою для розірвання договору, він підлягає розірванню (ВС КЦС справа №375/278/20 від 16.06.2021 р.);

Захист порушеного права орендаря земельної ділянки можливий лише у разі якщо його право користування, станом на дату ухвалення рішення судом, не припинилось. (ВП/ВС, справа № 610/1030/18 від 01 квітня 2020 року).

Постанова

Іменем України

25 січня 2022 року

м. Київ

справа № 143/591/20

провадження № 14-72 цс 21

Велика Палата Верховного Суду у складі:

судді-доповідача-Пророка В. В.,суддів: Анцупової Т. О., Британчука В. В., Власова Ю. Л., Григор`євої І. В., Гриціва М. І., Єленіної Ж. М., Желєзного І. В., Катеринчук Л. Й. , Крет Г. Р., Лобойка Л. М., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І. , Ситнік О. М., Штелик С. П. ,

розглянула у порядку письмового провадження справу, відкриту за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про переведення прав та обов`язків орендаря за касаційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» - адвоката Щавінського Костянтина Станіславовича на постанову Вінницького апеляційного суду від 28 жовтня 2020 року, прийняту колегією суддів у складі Сопруна В. В., Войтка Ю. Б., Матківської М. В.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1.У червні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» (далі - ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ», позивач) звернулось до Погребищенського районного суду Вінницької області з позовом до ОСОБА_1 (далі - орендодавець) та ОСОБА_2 (далі - новий орендар, а разом з орендодавцем - відповідачі) про переведення прав та обов`язків орендаря.

1.2.У позові вказувало на те, що ОСОБА_1 та ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва15 листопада 2009 року уклали договір оренди земельної ділянки площею 3,5683 га (кадастровий номер 0523484700:04:001:0024), яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області (далі - первинний договір оренди). Сторони погодили строк дії первинного договору оренди на 10 років.

1.3.Первинний договір оренди зареєстрований у Вінницькій регіональній філії Центру Державного земельного кадастру, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинений запис від 20 липня 2010 року за № 041005100049.

1.4.Відповідно до умов первинного договору оренди, а також положень Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV (у редакції, чинній на момент виникнення відповідних правовідносин, далі - Закон про оренду землі), ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» реалізувало переважне право перед іншими особами на поновлення первинного договору оренди.

1.5.20 січня 2020 року (в період дії первинного договору оренди) ОСОБА_1 уклав договір оренди землі з ОСОБА_2 щодо тієї ж земельної ділянки (кадастровий номер 0523484700:04:001:0024) (далі - спірний договір оренди). Спірний договір оренди укладено строком на 10 років. Право оренди на зазначену земельну ділянку зареєстроване за ОСОБА_2 30 січня 2020 року.

1.6.ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» вважає, що його переважне право на укладення первинного договору оренди на новий строк, передбачене цим первинним договором та законом, було порушене і підлягає захисту шляхом переведення на нього прав та обов`язків орендаря за спірним договором оренди, укладеним відповідачами.

2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції

2.1.Рішенням Погребищенського районного суду Вінницької області від 9 вересня 2020 року позов ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» задоволено:

- переведено на ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» права і обов`язки орендаря за спірним договором оренди;

- стягнуто з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» судові витрати (сплачений судовий збір) у сумі 1 051,00 грн з кожного.

2.2.Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що переважне право позивача на укладення первинного договору оренди на новий строк, передбачене пунктом 8 первинного договору оренди та статтею 33 Закону про оренду землі, було порушене, оскільки спірний договір оренди було укладено під час дії первинного договору оренди.

2.3.ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» реалізувало своє переважне право перед іншими особами на укладення на новий строк первинного договору оренди, направивши ОСОБА_1 лист-повідомлення про бажання укласти первинний договір оренди на новий строк з проектом додаткової угоди - у відповідності з умовами пункту 8 первинного договору оренди та вимог Закону про оренду землі.

2.4.Ураховуючи висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17, суд першої інстанції дійшов висновку, що реальний строк дії первинного договору оренди закінчується 20 липня 2020 року.

2.5.Згідно із частиною другою статті 5 Цивільного процесуального кодексу України від 18 березня 2004 року № 1618-IV (в редакції, чинній на момент вчинення відповідних процесуальних дій, далі - ЦПК України) суд першої інстанції врахував, що ефективним способом захисту, який забезпечить відновлення порушеного відповідного переважного права ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ», є позов про переведення прав та обов`язків орендаря, який потрібно застосовувати за аналогією закону (статті 8 362 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року № 435-IV в редакції, чинній на момент виникнення відповідних правовідносин, далі - ЦК України). Тому позовні вимоги ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» підлягають задоволенню в повному обсязі.

3. Короткий зміст судового рішення апеляційної інстанції

3.1.Постановою Вінницького апеляційного суду від 28 жовтня 2020 року апеляційна скарга представника відповідачів задоволена, рішення Погребищенського районного суду Вінницької області від 9 вересня 2020 року скасоване, ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову.

3.2.Суд апеляційної інстанції вказав на те, що відповідно до висновку Верховного Суду України (далі - ВСУ), викладеного у його постанові від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15 (далі - постанова № 6-55цс15), та висновку Верховного Суду, викладеного у його постанові від 14 лютого 2018 року у справі № 365/396/17 (далі - постанова № 365/396/17), переведення прав та обов`язків за спірним договором оренди на позивача не є належним способом захисту відповідного переважного права позивача. Належним способом захисту відповідного порушеного переважного права позивача є визнання спірного договору оренди недійсним.

3.3.З іншими висновками суду першої інстанції апеляційний суд погодився. Апеляційний суд здійснив розподіл судових витрат, стягнувши з позивача на користь відповідачів 1 576,50 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

4. Встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи

4.1.ОСОБА_1 та ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» 15 листопада 2009 року уклали первинний договір оренди щодо земельної ділянки площею 3,5683 га (кадастровий номер 0523484700:04:001:0024), яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цей первинний договір оренди був зареєстрований у Вінницькій регіональній філії Центру Державного земельного кадастру, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинений запис від 20 липня 2010 року за № 041005100049.

4.2.Відповідно до пункту 8 первинного договору оренди цей договір укладений на 10 років, він набирає чинності після підписання його сторонами та державної реєстрації (пункт 41). Первинний договір оренди набрав чинності після його державної реєстрації, тому строк його дії закінчився 20 липня 2020 року.

4.3.20 січня 2020 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали спірний договір оренди. 30 січня 2020 року за ОСОБА_2 було зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 0523484700:04:001:0024 строком на 10 років.

4.4.У травні 2020 року ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» на адресу ОСОБА_1 направило лист-повідомлення про бажання скористатись своїм переважним правом та продовжити дію первинного договору оренди на новий строк. До цього листа-повідомлення додало проект додаткової угоди до первинного договору оренди.

5. Короткий зміст вимог касаційної скарги

5.1.23 листопада 2020 року ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» через свого представника подало до Верховного Суду касаційну скаргу, вважаючи, що суд апеляційної інстанції прийняв оскаржувану постанову, неправильно застосувавши норми матеріального права та порушивши норми процесуального права.

5.2.У касаційній скарзі ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» просить скасувати постанову Вінницького апеляційного суду від 28 жовтня 2020 року та залишити в силі рішення Погребищенського районного суду Вінницької області від 09 вересня 2020 року.

6. Рух справи в суді касаційної інстанції

6.1.Верховний Суд переглядає у касаційному порядку судові рішення, ухвалені судами першої та апеляційної інстанцій (частина перша статті 25 ЦПК України).

6.2.Згідно із частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

6.3.Відповідно до частини тринадцятої статті 7 ЦПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.

6.4.У визначених ЦПК України випадках перегляд судових рішень судом касаційної інстанції здійснюється, зокрема, Великою Палатою Верховного Суду (частина п`ята статті 34 ЦПК України).

6.5.Відповідно до частини першої статті 404 ЦПК України питання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду вирішується судом за власною ініціативою або за клопотанням учасника справи з підстав, передбачених цим Кодексом.

6.6.Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 грудня 2020 року, крім іншого, відкрите касаційне провадження у цій справі.

6.7.Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 квітня 2021 року справа передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстави, передбаченої підпунктом 7 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України. Ця ухвала мотивована тим, що Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вважає необхідним відійти від висновку ВСУ, викладеного у його постанові № 6-55цс15, за яким належним способом захисту порушеного переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк у разі укладення договору оренди з новим орендарем та при отриманні орендодавцем письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати це переважне право є позов про визнання другого договору оренди недійсним. Натомість ефективним способом захисту, який забезпечуватиме відновлення порушеного переважного права на укладення договору оренди на новий строк є позов про переведення прав та обов`язків наймача, який слід застосовувати за аналогією закону.

6.8.Ухвалою Верховного Суду від 27 квітня 2021 року ця справа прийнята та призначена до судового розгляду колегією Великої Палати Верховного Суду у порядку письмового провадження без повідомлення та виклику учасників справи за наявними у справі матеріалами.

7. АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

7.1.Позивач обґрунтовує необхідність відступлення від висновку ВСУ, викладеного у його постанові № 6-55цс15, та висновку Верховного Суду, викладеного у його постанові у справі № 365/396/17, з урахуванням яких апеляційний суд відмовив у задоволенні його позовних вимог та скасував рішення суду першої інстанції у цій справі.

7.2.Позивач також вважає, що апеляційний суд в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, за змістом якого суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди.

7.3. Факт наявності іншого договору оренди орендодавця з третьою особою говорить про відсутність волевиявлення власника землі на поновлення або укладання нового договору з попереднім орендарем, тому задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, який укладено з третьою особою (новим орендарем) під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта не приведе до відновлення порушеного права користування земельною ділянкою.

7.4.Позивач вважає, що з огляду на обставини цієї справи, встановлені судами попередніх інстанцій, ефективним способом захисту, який забезпечує відновлення порушеного переважного права, є позов про переведення прав та обов`язків нового орендаря за спірним договором оренди, який потрібно застосувати за аналогією закону (статті 8 362 ЦК України).

Позиція інших учасників справи

7.5.Інші учасники справи правом на подання заперечення (відзиву) на касаційну скаргу не скористалися.

8. ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ

8.1.Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини перша та друга статті 15 ЦК України).

8.2.За змістом частини першої статті 4, частини першої статті 5 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод або законних інтересів; здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

8.3.За змістом наведених приписів способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16).

8.4.Іншими словами, це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (пункт 14 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц).

8.5.Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.

8.6.Верховний Суд України у своїх постановах неодноразово виснував, що майнові відносини, які виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору, тому, окрім спеціальних актів земельного законодавства - Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та Закону про оренду землі, регулюються загальними нормами цивільного законодавства щодо договору та щодо договору найму.

8.7.За змістом статті 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів.

8.8.Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

8.9.Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом про оренду землі. Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми ЗК України та Закону про оренду землі.

8.10.За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону про оренду землі,право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

8.11.Статтею 13 Закону про оренду землі визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

8.12.Зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

8.13.Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону про оренду землі).

8.14.За частиною першою статті 14 Закону про оренду землі договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 18 цього Закону передбачено, що договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

8.15.За змістом статті 19 Закону про оренду землі, строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

8.16.Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

8.17.У постанові від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду відповідно до встановлених судами обставин справи, за якими позивач, звернувшись із позовом про недійсність договорів оренди з новим орендарем та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди за новим орендарем за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та при цьому не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, не міг забезпечити поновлення свого права користування відповідними земельними ділянками, конкретизувала висновок, висловлений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист. Вказала, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала своє право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря, якщо на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити (пункти 46.3, 46.4 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

8.18.Як зазначалось вище, під час розгляду цієї справи суди попередніх інстанцій встановили, що на момент укладення та державної реєстрації права оренди, а саме договору оренди від 20 січня 2020 року з новим орендодавцем ( ОСОБА_2 ), був чинним договір, укладений позивачем та орендодавцем у 2009 році щодо тієї самої земельної ділянки, строк дії якого не закінчився, і той факт, що цей договір в установленому договором чи законом порядку розірваний,є неукладеним, нікчемним або визнаний недійсним судом, не підтверджено.

8.19.Висновки судів попередніх інстанцій про строк дії первинного договору оренди у цій справі є правильними та відповідають Закону про оренду землі й правовим висновкам, висловленим Великою Палатою Верховного Суду, зокрема у її постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17. Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав відступати від цього правового висновку.

8.20.Звертаючись із цим позовом про переведення на нього прав і обов`язків орендаря за новим договором (укладеним з новим орендарем), позивач зазначив про порушення його переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

8.21.Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.

8.22.Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.

8.23.Також відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону про оренду землі по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

8.24.Відповідно до частини першої статті 33 Закону про оренду землі передумовами виникнення переважного права на поновлення є:

- закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі;

- належне виконання договору орендарем;

- наявність інших осіб, які виявили намір укласти договір оренди цієї ж земельної ділянки.

8.25.За змістом частини четвертої статті 33 Закону про оренду землі, умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

8.26.Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

8.27.Водночас предмет регулювання статті 33 Закону про оренду землі не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за смислом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.

8.28.Аналіз змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини друга-п`ята статті 33 Законупро оренду землі); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону про оренду землі).

8.29.При цьому стаття 33 Закону про оренду землі не передбачає застосування такого спеціального способу його захисту, як переведення на нього прав орендаря.

8.30.Поряд із цим застосування статті 362 ЦК України за аналогією не є можливим, оскільки відносини з оренди земельної ділянки єдиного власника не є подібними до відносин з продажу частки у праві спільної часткової власності. Крім того, спосіб захисту, не вказаний у законі, може застосовуватись (зокрема і за аналогією) лише в разі, якщо жодний спосіб, передбачений законом, не є ефективним у певних правовідносинах. У цьому випадку в законі наявна прогалина, і суд заповнює її, застосовуючи не передбачений законом спосіб (у тому числі за аналогією). Натомість у законодавстві, що підлягає застосуванню у цій справі, прогалини немає, бо законом передбачений ефективний спосіб захисту (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, пункт 67).

8.31.Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

8.32.Статтею 33 Закону про оренду землі (у відповідній редакції, чинній у спірний період), визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.

8.33.Додаткова угода до договору оренди землі відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

8.34.Висновків про належний спосіб захисту при вирішенні правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду дійшла, зокрема, у справі № 908/299/18, вказавши у постанові від 26 травня 2020 року, що при вирішенні правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону про оренду землі, належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме з викладенням її змісту.

8.35.Передаючи цю справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з метою відступу від правової позиції, сформованої ВСУ, Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду цілком обґрунтовано вказав на те, що при визнанні недійсним договору оренди, який порушує переважне право, жодним чином не відновлюються інтереси особи, переважне право якої порушене.

8.36.Визнання недійсним правочину, вчиненого з порушенням переважного права, не поновлює порушеного переважного права, тому що таке визнання само по собі не має наслідком обов`язок власника земельної ділянки (орендодавця) укласти договір оренди із суб`єктом переважного права (орендарем). За цих підстав, закономірною є неприйнятність та неефективність такого способу для захисту переважного права.

8.37.Слід звернути увагу на те, що ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже, системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб`єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії.

8.38.Для оцінки правовідносин у цьому спорі слід керуватися сталим підходом Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), який неодноразово зазначав, що закон повинен бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку. ЄСПЛ наголошував, що Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

8.39.Отже, необхідно застосовувати правові норми та судову практику таким чином, щоб вони були найбільш очевидними та передбачуваними для учасників цивільного обороту в Україні.

8.40.Велика Палата Верховного Суду зауважує, що в кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту)(пункт 145 рішення ЄСПЛ від 15 листопада 1996 року у справі «Чахал проти Об`єднаного Королівства» (Chahal v. the United Kingdom, заява № 22414/93) та пункт 75 рішення ЄСПЛ від 05 квітня 2005 року у справі «Афанасьєв проти України» (заява № 38722/02)).

8.41.Разом із цим Велика Палата Верховного Суду зазначає, що визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди.

8.42.Як вже зазначалось, за обставинами цієї справи, ОСОБА_1 уклав спірний договір оренди з ОСОБА_2 , за яким було зареєстроване право оренди, ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатись переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк.

8.43.Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (постанова від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, пункт 66).

8.44.У постанові від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

8.45.За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанов від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди.

8.46.Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 76), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункт 155).

8.47.З огляду на вищевикладене належним способом захисту переважного права орендаря - ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору 2009 року, а тому постанову суду апеляційної інстанції про відмову в позові про переведення прав та обов`язків орендаря слід залишити без змін.

9. Щодо відступу

9.1.Як вже зазначалося, справа була передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстав необхідності відступлення від висновку ВСУ, викладеного у його постанові № 6-55цс15.

9.2.За приписами підпункту 7 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів або палати (об`єднаної палати), передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія або палата (об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду України.

9.3.Відповідно до обставин справи № 6-55цс15 договір оренди з наступним орендарем укладено після закінчення строку договору оренди з первісним орендарем. Натомість у справі, що переглядається, такий договір з наступним орендарем укладено, а право оренди зареєстровано до закінчення договору оренди з первісним орендарем, тобто до виникнення в останнього переважного права на укладення договору на новий строк.

9.4.Отже, обставини справи, що переглядається, і справи № 6-55цс15 не є подібними. Тому Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для розгляду питання про відступлення від висновку ВСУ, викладеного у його постанові № 6-55цс15.

10. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

10.1.Пунктом 1 частини першої статті 308 ГПК України передбачено, що суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу - без задоволення. Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права (частина перша статті 309 цього ж Кодексу).

10.2. Перевіривши в межах доводів та вимог касаційної скарги правильність застосування судами попередніх інстанцій норм законодавства, Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне касаційну скаргу ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» залишити без задоволення, а постанову Вінницького апеляційного суду від 28 жовтня 2020 року - без змін.

Щодо судових витрат

З огляду на висновок Великої Палати Верховного Суду про залишення касаційної скарги без задоволення судові витрати щодо перегляду справи в суді касаційної інстанції покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 400 409 410 415 416 419 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду

ПОСТАНОВИЛА:

1.Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» залишити без задоволення.

2.Постанову Вінницького апеляційного суду від 28 жовтня 2020 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач В. В. Пророк

Судді: Т. О. Анцупова Л. Й. Катеринчук В. В. Британчук Г. Р. Крет Ю. Л. Власов Л. М. Лобойко І. В. Григор`єва О. Б. Прокопенко М. І. Гриців Л. І. Рогач Ж. М. Єленіна О. М. Ситнік І. В. Желєзний С. П. Штелик

Відповідно до частини третьої статті 415 ЦПК України постанову оформила суддя Рогач Л. І.