У разі продажу нерухомості, договір оренди попереднього землекористувача не припиняється, а відбувається заміна сторони (ВС/КГС, справа № 913/210/18 від 18 квітня 2019 р)

Фабула судового акту: Набули у власність об’єкт нерухомості – автоматично стали користувачем земельної ділянки під ним. Верховний суд прийшов до висновку, що у разі продажу нерухомості, договір оренди попереднього землекористувача не припиняється, а відбувається заміна сторони у зобов’язанні.

Кожне рішення касаційної інстанції – окремий правовий висновок, який може зіграти вирішальну роль у розгляді спору в судах першої та/або апеляційної інстанції.

В деяких питаннях касаційні суди вже мають однозначну позицію, а в деяких –продовжують бути в пошуках єдиної позиції.

Щодо «автоматичного» переходу права власності/ користування земельно ділянкою у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що на ній знаходяться, вже багато років точаться дискусії як на теоретичному рівні, так і в залах судових засідань.

В рішенні, що розглядається, справа стосується «автоматичного» переходу права оренди земельної ділянки, на якій знаходиться споруда, право власності на яку перейшло до нового власника на підставі договору купівля-продажу.

Прокурор, в інтересах держави, звернувся до суду з вимогою стягнути з підприємства безпідставно збережені кошти у сумі 76 307,26 грн., як розмір орендної плати за землю, який розраховано з розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Вимоги прокурора обґрунтовані тим, що відповідач не уклав договір оренди земельної ділянки, на якій розташоване належне йому нерухоме майно, та не сплачував орендну плату за її користування, чим фактично збільшив свої доходи, а позивач втратив належне йому майно - орендну плату за користування земельною ділянкою комунальної власності, що підлягає відшкодуванню на підставі статей 1212-1214 ЦК України (тобто, главою 83 Цивільного кодексу України, що стосується набуття, збереження майна без достатньої правової підстави).

Якщо коротко: прокурор, вважаючи, що станом на дату подання позову до суду, відповідач не уклав договір оренди земельної ділянки на якій знаходиться набута у власність ним нерухомість, а діючий з попереднім орендарем договір оренди припинився, відповідач безпідставно зберіг кошти орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою без належних на те правових підстав.

Суд апеляційної інстанції погодився з висновком місцевого суду про наявність правових підстав для задоволення заявлених позовних вимог, так як з дати набуття відповідачем права власності на будівлі та споруди, які були розташовані на орендованій попереднім власником земельній ділянці, договір оренди землі припинився.

Таким чином, з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов'язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.

Натомість, Верховний суд, не погодившись з таким висновком, вказавши на правові висновки судів в інших подібних справах, зазначив, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.

При виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні, і що після відчуження об'єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов'язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості,

Отже, в день купівлі-продажу нерухомості у попереднього власника нерухомості автоматично припинилося, а у відповідача автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою площею.

При цьому, відбулася заміна сторони в зобов'язанні.

Такі висновки суду виключають можливість задовольнити позовні вимоги прокурора, так як у відповідача були наявні правові підстави для користування земельною ділянкою.

Аналізуйте судовий акт: Угода про розірвання договору оренди земельної ділянки укладена між міською радою та попереднім власником об'єктів нерухомості НЕ породжує зміну цивільних прав та обов`язків, так як укладена з особою, яка не є стороною договору (№ 922/1349/18)

Земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства (ВП ВС, № 689/26/17 від 16 червня 2020 р.)

Хоча діє стаття 19 ЗУ «Про оренду землі» припинити договір оренди землі шляхом розірвання через суд за ініціативою орендаря – забудовника фактично неможливо (ВС/КГС у справі 910/10865/19 від 05 серпня 2020 р.)

При придбанні будівлі до покупця НЕ переходить право власності на земельну ділянку, на якій ця будівля знаходиться, якщо таке право НЕ було оформлено продавцем до її продажу (ВС/КЦС у справі № 127/10011/18 від 19 травня 2020р.)

Законодавець допускає розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами договору і, навіть, не обумовлено настанням будь-яких підстав та передумов (ВС/КЦС,№ 623/2421/16-ц,02.09.19)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 квітня 2019 року

м. Київ

Справа № 913/210/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Кушнір І.В. - головуючий, Краснов Є.В., Мачульський Г.М.,

розглянувши в порядку письмового провадження без повідомлення та виклику учасників справи касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Боремер" на рішення Господарського суду Луганської області від 06.07.2018 (суддя Корнієнко В.В.) та постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.12.2018 (головуючий суддя: Пушай В.І., судді: Медуниця О.Є., Пелипенко Н.М.)

за позовом Керівника Сєвєродонецької місцевої прокуратури Луганської області в інтересах держави в особі Сєвєродонецької міської ради Луганської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Боремер"

про стягнення 76 307,26 грн.

Учасники справи: не викликалися та не повідомлялися.

ВСТАНОВИВ:

І. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1. 03.05.2018 до Господарського суду Луганської області надійшла позовна заява Керівника Сєвєродонецької місцевої прокуратури Луганської області в інтересах держави в особі Сєвєродонецької міської ради Луганської області про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Боремер" безпідставно збережених коштів у сумі 76 307,26 грн., як розмір орендної плати за землю, який розраховано з розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не уклав договір оренди земельної ділянки, на якій розташоване належне йому нерухоме майно, та не сплачував орендну плату за її користування в період з 08.06.2016 по 31.03.2018 у сумі 76 307,26 грн., тому відповідач фактично збільшив свої доходи, а позивач втратив належне йому майно - орендну плату за користування земельною ділянкою комунальної власності, що підлягає відшкодуванню на підставі статей 1212-1214 ЦК України.

ІІ. Короткий зміст судових рішень

3. Рішенням Господарського суду Луганської області від 06.07.2018 у справі №913/210/18, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 19.12.2018, позов задоволено повністю.

ІІІ. Процедура касаційного провадження у Верховному Суді

4. 24.01.2019 (згідно реєстраційним штампом САГС) Товариством з обмеженою відповідальністю "Боремер" подано касаційну скаргу на рішення Господарського суду Луганської області від 06.07.2018 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.12.2018 у справі №913/210/18 до Касаційного господарського суду.

5. Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.02.2019 року у справі № 913/210/18 визначено колегію суддів у складі: Кушнір І.В. (головуючий суддя), судді: Мачульський Г.М., Краснов Є.В.

6. Ухвалою Верховного Суду від 18.02.2019 касаційну скаргу ТОВ "Боремер" залишено без руху до 18.03.2019 на підставі частини 3 статті 292 Господарського процесуального кодексу України, оскільки наведені у заяві про поновлення строку підстави причин пропуску строку визнані неповажними; встановлено Товариству з обмеженою відповідальністю "Боремер" строк усунення недоліків протягом десяти днів з дня вручення даної ухвали суду касаційної інстанції.

7. 11.03.2019 скаржник надав суду клопотання про усунення недоліків, зазначених в ухвалі Верховного Суду від 18.02.2019.

8. Згідно з частиною 4 статті 301 Господарського процесуального кодексу України перегляд рішень суду першої інстанції та постанов апеляційної інстанції у справах, ціна позову в яких не перевищує п'ятсот розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, здійснюється без повідомлення учасників справи, крім справ, які не підлягають розгляду в порядку спрощеного провадження.

9. За приписами частини 13 статті 8 Господарського процесуального кодексу України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.

10. Ухвалою Верховного Суду від 21.03.2019 заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Боремер" про поновлення строку на касаційне оскарження задоволено, поновлено Товариству з обмеженою відповідальністю "Боремер" строк для подання касаційної скарги на рішення Господарського суду Луганської області від 06.07.2018 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.12.2018 у справі № 913/210/18, відкрито касаційне провадження за вказаною касаційною скаргою. Суд ухвалив розгляд скарги здійснити у порядку письмового провадження без виклику та повідомлення учасників справи; визначити строк для подання відзиву на касаційну скаргу з доказами надсилання копій відзиву та доданих до нього документів іншим учасникам справи до 10.04.2019.

Одночасно даною ухвалою відмовлено у задоволенні клопотання про зупинення виконання рішення Господарського суду Луганської області від 06.07.2018 у справі № 913/210/18 до закінчення його перегляду в касаційному порядку

11. 05.04.2019 (згідно із поштовим штемпелем на конверті) Керівником Сєвєродонецької місцевої прокуратури Луганської області направлено відзив на касаційну скаргу, який фактично надійшов до Верховного Суду 09.04.2019.

ІV. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

12. У касаційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю "Боремер" (скаржник, відповідач) просить скасувати рішення Господарського суду Луганської області від 06.07.2018 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.12.2018 у справі №913/210/18 та передати справу на новий розгляд за встановленою законом підсудністю до Господарського суду міста Києва.

13. Обґрунтовуючи касаційну скаргу скаржник вказує, що рішення судів попередніх інстанцій прийняті з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Відповідач вважає, що судами попередніх інстанцій до спірних правовідносин безпідставно застосовані положення ст. 1212 ЦК України в частині стягнення з відповідача фактично орендної плати за користування земельною ділянкою, оскільки предметом регулювання даної норми є відносини, які виникають у зв'язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна. і які не врегульовані спеціальними нормами права, в обґрунтування чого скаржник посилається на правову позицію Верховного Суду України, викладену у постановах від 29.11.2010 у справі № 19/18, від 13.12.2010 у справі № 26/2, від 16.05.2011 у справі № 10/7, від 30.05.2011 у справі № 14/209(02-4/4-14), від 30.05.2011 у справі № 24/135 (24/0245), від 22.01.2013 у справі №5006/18/13/2012, від 14.10.2014 у справі № 3-129гс14.

Скаржник зазначає, що цивільно-правовою підставою, що породжує зобов'язання відповідача, пов'язані з використанням ним земельної ділянки, є ч.2 ст. 120 Земельного кодексу України та умови, визначені договором оренди землі, укладеним між ТОВ "РБФ "РЕМ" та Сєвєродонецькою міською радою 17.02.2014.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Боремер" вважає, що судами попередніх інстанцій неправильно застосована ч.2 ст. 120 ЗК України, а висновок судів, що відповідач зберіг майно без достатніх правових підстав, не відповідає дійсності та суперечить іншим частинам оскаржуваних судових актів, у яких встановлено факт правомірного набуття відповідачем права користування земельною ділянкою з кадастровим номером 4412900000:07:001:0028 у користування відповідно до приписів ч.2 ст. 120 ЗК України.

На думку відповідача, він є законним користувачем земельної ділянки кадастровий номер 4412900000:07:001:0028 на умовах та обсягом, визначеним договором оренди землі, укладеним між ТОВ "РБФ "РЕМ" та Сєвєродонецькою міською радою 17.02.2014, у якому відбулася заміна сторони у зобов'язанні.

Скаржник зауважує, що не є особою, яка вправі звертатися до державного реєстратора про скасування державної реєстрації оренди земельної ділянки до 2038 року, оскільки право оренди спірної земельної ділянки зареєстровано за ТОВ "РБФ "РЕМ", а останнє та Сєвєродонецька міська рада (особи, які мають право звертатися з такою заявою), до державного реєстратора не зверталися.

ТОВ "Боремер" зазначає, що судами попередніх інстанцій не встановлено обставину щодо того чи позивач або ТОВ "РБФ "РЕМ" вчинили якісь дії направлені на зміну/розірвання договору оренди землі, що надало б відповідачу можливість укласти договір оренди земельної ділянки безпосередньо з позивачем.

Відповідач вважає, що судом апеляційної інстанції помилково враховано правову позицію, викладену в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, оскільки у вказаній справі мало місце самовільне зайняття земельної ділянки, яка не передавалась в оренду попередньому власнику нерухомого майна, право користування нею не тільки не було зареєстроване у встановленому законом порядку, а й не було оформлено відповідним договором оренди.

Разом з тим, у справі №913/210/18 має місце зареєстрований в установленому порядку та чинний договір оренди землі, у якому в силу приписів ст. 120 ЗК України відбулась заміна сторони у зобов'язанні, отже стягнення плати за землю повинно відбуватися на підставі норм, яке регулюють відповідне договірне зобов'язання. На підтвердження зазначеного скаржник посилається на правові позиції, викладені в постановах Верховного Суду від 03.03.2018 у справі №904/6296/17, від 20.06.2018 у справі №913/661/17, від 27.06.2018 у справі №921/613/17-г.

14. У відзиві на касаційну скаргу прокурор просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, оскільки судами попередніх інстанцій встановлено всі істотні обставини справи та наявність підстав для стягнення з відповідача коштів у вигляді неодержаної орендної плати за користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів у сумі 76307 грн 26 коп.

Прокурор вважає, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та неотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

V. Фактичні обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

15. Як вбачається з матеріалів справи, 17.02.2014 між Сєвєродонецькою міською радою, як орендодавцем, та ТОВ "РБФ "РЕМ", як орендарем, укладено договір оренди землі № 4412900000070010028, за умовами якого орендодавець, на підставі рішення сесії Сєвєродонецької міської ради № 3364 від 26.12.2013 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку - землі промисловості (під складський корпус № 1 "ХАРД" та насосну), яка знаходиться за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Новікова, 2-с.

Відповідно до п. 2 договору оренди землі, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,4512 га, в т.ч.: під капітальною одноповерховою - 0,2012 га, під капітальною одноповерховою - 0,0296 га, під газонами - 0,0076 га, під проходами, проїздами та площадками - 0,0158 га, під проходами, проїздами та площадками - 0,01961 га.

Умовами п. 5 договору оренди землі визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий № 4412900000:07:001:0028 становить: 1248335,04 грн.

Згідно з п. 8 договору оренди землі, договір укладено на 25 років строком по 25 грудня 2038 року включно.

Умовами пункту 9 договору оренди землі сторонами погоджено, що орендна плата вноситься орендарем самостійно у грошовій формі та розмірі: з 26.12.2013 по 25.12.2038 - 62 416,75 грн. на рік, що складає 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

16. 21.03.2014 між ТОВ "РБФ "РЕМ", як продавцем, та ТОВ "Боремер", як покупцем, укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого продавець оплатно передав у власність покупця (продав) об'єкт нерухомого майна: складський корпус № 1 "Хард" та насосна, а покупець прийняв у власність (купив) та сплатив за неї ціну продажу на умовах, зазначених у п. 2 договору.

Відповідно до п. 1.2 договору купівлі-продажу, нерухомість розташована за адресою: Україна, Луганська область, місто Сєвєродонецьк, вулиця Новікова, №2-с на земельній ділянці площею 0,4512 га, правовий режим якої визначений договором оренди землі, укладеним продавцем з Сєвєродонецькою міською радою від 17.02.2014, зареєстрованим 17.02.2014 № 4412900000070010028; кадастровий номер земельної ділянки 4412900000:07:001:0028. Питання, пов'язані з користуванням земельною ділянкою, вирішуються відповідно до принципів чинного законодавства.

17. Договір купівлі-продажу засвідчений 21.03.2014 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сосновою І.В., та зареєстрований в реєстрі за № 340.

18. Право власності відповідача на зазначене нерухоме майно підтверджується витягом № 19387163 від 21.03.2014 з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, інформаційною довідкою з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно від 10.04.2018 №120143818.

19. Посилаючись на те, що після набуття права власності на складський корпус № 1 "Хард" та насосну станцію, розташованих за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Новікова, 2-с, ТОВ "Боремер" використовує земельну ділянку, на якій розміщене дане нерухоме майно, без оформлення належним чином права користування земельною ділянкою та його державної реєстрації, що є порушенням вимог ЦК України та ЗК України, при цьому не сплачуючи орендну плату за землю, що призводить до неповного надходження плати за землю до місцевого бюджету м. Сєвєродонецька, прокурор звернувся з відповідним позовом до Господарського суду Луганської області.

VІ. Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

20. Суд апеляційної інстанції погодився з висновком місцевого суду про наявність правових підстав для задоволення заявлених позовних вимог, з урахуванням такого.

Предметом позову в цій справі є стягнення з власника об'єктів нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою без належних на те правових підстав, на якій ці об'єкти розміщені.

Перехід прав на земельну ділянку, пов'язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду, регламентується Земельним кодексом України. Так, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (частина друга статті 120 Земельного кодексу України). Набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставою припинення права користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача (пункт «е» частини першої статті 141 цього Кодексу).

Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 Земельного кодексу України).

У зв'язку з тим, що відповідач набув право власності на будівлі, розміщені на вказаній земельній ділянці, що перебувала у користуванні, то до нього відповідно до положень ст. 120 ЗК України перейшло право користування земельною ділянкою, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача за договором оренди.

У той же час, стаття 125 ЗК України передбачає, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до ст. 126 ЗК України, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Абзацом восьмим частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що місцевим господарським судом правомірно встановлено, що з дати набуття відповідачем права власності на будівлі та споруди, які були розташовані на орендованій ТОВ "РБФ "РЕМ" земельній ділянці, а саме - з 21.03.2014 договір оренди землі від 17.02.2014 № 4412900000070010028, припинився.

Враховуючи викладене, виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного переходу до відповідача прав та обов'язків за вищезазначеним договором оренди від 17.02.2014 попереднього землекористувача, та автоматичного виникнення права оренди земельної ділянки, оскільки останнє виникає лише з моменту його державної реєстрації.

Таким чином, новий власник нерухомого майна не звільняється від обов'язку щодо оформлення права оренди земельної ділянки, на якій таке майно розташоване. Тобто, з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов'язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.

VІІ. Позиція Верховного Суду

21. Згідно зі ст.300 Господарського процесуального кодексу України:

"1. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

2. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

3. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

4. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права."

З урахуванням викладеного, судом не приймаються та не розглядаються доводи скаржника, пов'язані з переоцінкою доказів, визнанням доведеними/ недоведеними або встановленням по новому обставин справи.

22. В постанові Верховного Суду від 03.03.2018 по справі № 904/6296/17 був викладений наступний правовий висновок:

"Положеннями ч.2 статті 120 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу 17.08.2011) встановлено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу 17.08.2011 і на даний момент) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні. Судами попередніх інстанцій не встановлений факт саме добровільного розірвання договору оренди земельної ділянки №11767 від 30.03.2011р. Кам'янською (Дніпродзержинською) міською радою та ТОВ "Транспортна компанія "Техно-Трейд" до 17.08.2011.

На підставі викладеного, суд доходить висновку, що 17.08.2011 (день купівлі-продажу нерухомості) у Товариства з обмеженою відповідальністю "Транспортна компанія "Техно-Трейд" автоматичноприпинилося, а у Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод елементів трубопроводів" автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою площею 0,5117 га за адресою м. Кам'янське (м. Дніпродзержинськ), вул. Січеславський шлях (вул. Дніпропетровська), 167.

При цьому, Договір оренди землі №11767, укладений 30 березня 2011 року між Кам'янською (Дніпродзержинською) міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Транспортна компанія "Техно-Трейд", не припинив 17.08.2011 дію в цілому, а в цей день 17.08.2011 відбулася заміна сторони в зобов'язанні, а саме Орендаря, з Товариства з обмеженою відповідальністю "Транспортна компанія "Техно-Трейд" на Товариство з обмеженою відповідальністю "Завод елементів трубопроводів".

23. Аналогічна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні, і що після відчуження об'єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов'язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 по справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 по справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 по справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 06.03.2019 по справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18.

24. При цьому, судом касаційної інстанції не можуть бути прийняті посилання судів першої та апеляційної інстанції на пункт "е" частини першої статті 141 Земельного кодексу України та абзац восьмий частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставами припинення права користування земельною ділянкою та договору оренди землі, оскільки дані норми містять загальне посилання про таке припинення права та договору.

В свою чергу, наведена ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" конкретизує та деталізує, відносно кого та в якій частині відбувається таке припинення, а саме, що припиняється договір оренди земельної ділянки саме в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, тобто вказана норма в даному випадку є спеціальною.

25. Судами попередніх інстанцій у даній справі, що переглядається, на підставі власної оцінки доказів встановлено, що згідно договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.03.2014 ТОВ "Боремер" набуло право власності на об'єкт нерухомого майна: складський корпус № 1 "Хард" та насосна, розташований за адресою: Україна, Луганська область, місто Сєвєродонецьк, вулиця Новікова, № 2-с, на земельній ділянці площею 0,4512 га, правовий режим якої визначений договором оренди землі, укладеним ТОВ "РБФ "РЕМ" з Сєвєродонецькою міською радою від 17.02.2014, зареєстрованим 17.02.2014 за №4412900000070010028; кадастровий номер земельної ділянки 4412900000:07:001:0028.

Договір купівлі-продажу засвідчений 21.03.2014 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сосновою І.В., та зареєстрований в реєстрі за № 340.

Право власності відповідача на зазначене нерухоме майно підтверджується витягом № 19387163 від 21.03.2014 з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, інформаційною довідкою з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно від 10.04.2018 №120143818.

26. При цьому, як встановили суди, згідно з п. 8 вищевказаного договору оренди землі, укладеного 17.02.2014 між Сєвєродонецькою міською радою та ТОВ "РБФ "РЕМ", даний договір укладено на 25 років строком по 25 грудня 2038 року включно.

27. Отже, 21.03.2014 (день купівлі-продажу нерухомості) у Товариства з обмеженою відповідальністю "РБФ "РЕМ" автоматично припинилося, а у Товариства з обмеженою відповідальністю "Боремер"автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою площею 0,4512 га за адресою м. Сєвєродонецьк, вул. Новікова, 2-с.

При цьому, вказаний Договір оренди землі № 4412900000070010028 від 17.02.2014, не припинив 21.03.2014 дію в цілому, а в цей день 21.03.2014 відбулася заміна сторони в зобов'язанні, а саме Орендаря, з Товариства з обмеженою відповідальністю "РБФ "РЕМ" на Товариство з обмеженою відповідальністю "Боремер".

28. З урахуванням викладеного, суд касаційної інстанції не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій:

- що з дати набуття відповідачем права власності на будівлі та споруди, які були розташовані на орендованій ТОВ "РБФ "РЕМ" земельній ділянці, а саме - з 21.03.2014 договір оренди землі від 17.02.2014 № 4412900000070010028, припинився повністю;

- що виникнення права власності на об'єкт нерухомості в даному випадку не є підставою для автоматичного переходу до відповідача прав та обов'язків за вищезазначеним договором оренди від 17.02.2014 попереднього землекористувача та автоматичного виникнення права оренди земельної ділянки, оскільки останнє виникає лише з моменту його державної реєстрації;

- наявності факту використання відповідачем земельної ділянки без правовстановлюючих документів.

VІІІ. Висновки Верховного Суду

29. Згідно з п.3 ч.1 ст.308 Господарського процесуального кодексу України:

"Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право:

3) скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд."

Відповідно до ч.ч.1,3 ст.311 Господарського процесуального кодексу України:

"1. Підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

3. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню."

30. З урахуванням викладеного, колегія суддів доходить висновку про необхідність касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Боремер" задовольнити частково, рішення Господарського суду Луганської області від 06.07.2018 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.12.2018 у справі №913/210/18 скасувати повністю, прийняти нове рішення, яким у позові відмовити повністю.

31. Відповідно до вимог ч.1 ст.129 ГПК України витрати зі сплати судового збору у розмірі 2643 грн за подання апеляційної скарги та 3524 грн за подання касаційної скарги підлягають стягненню з Сєвєродонецької міської ради Луганської області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Боремер".

Згідно з ч.1 ст.327 Господарського процесуального кодексу України:

"Виконання судового рішення здійснюється на підставі наказу, виданого судом, який розглядав справу як суд першої інстанції."

Керуючись статтями 129 300 301 308 311 314 315 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Боремер" на рішення Господарського суду Луганської області від 06.07.2018 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.12.2018 у справі №913/210/18 задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Луганської області від 06.07.2018 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.12.2018 у справі №913/210/18 скасувати повністю.

3. Прийняти нове рішення, яким у позові відмовити повністю.

4. Стягнути з Сєвєродонецької міської ради Луганської області (бульвар Дружби Народів, 32, м. Сєвєродонецьк, Луганська область, 93404, ідентифікаційний код 26204220) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Боремер" (вул. Волинська, 48/50, м. Київ, 03151, ідентифікаційний код 39072753) судовий збір у розмірі 2643 грн за подання апеляційної скарги, 3524 грн за подання касаційної скарги.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий І. Кушнір

Судді Є. Краснов

Г. Мачульський