На що потрібно звертати увагу при купівлі квартири: Юридичні аспекти та потенційні ризики

Купівля квартири є однією з найважливіших та найдорожчих інвестицій у житті більшості громадян. Однак, окрім вибору місця розташування, планування та вартості, критично важливим є ретельний юридичний аналіз об'єкта нерухомості та правочину. Нехтування належною перевіркою (due diligence) може призвести до значних фінансових втрат, тривалих судових спорів та втрати придбаного майна.

Дана стаття присвячена ключовим юридичним аспектам, на які необхідно звертати увагу покупцеві при укладенні договору купівлі-продажу квартири, з акцентом на типові проблеми, що виникають на практиці.

1. Перевірка правовстановлюючих документів та історії об'єкта:

Першочерговим кроком є всебічний аналіз документів, що підтверджують право власності продавця. Це може бути договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності, рішення суду тощо. Важливо не лише перевірити наявність таких документів, а й проаналізувати їхній зміст та легітимність.

• Приклад проблеми: Продавець пропонує квартиру за довіреністю, виданою кілька років тому від літньої особи, що проживає за кордоном. Існує ризик, що довіреність може бути відкликана, визнана недійсною (наприклад, через недеєздатність довірителя) або ж продавець за довіреністю діє всупереч інтересам власника. Належна перевірка мала б включати верифікацію довіреності в Єдиному реєстрі довіреностей та бажано прямий контакт з власником.
• Приклад проблеми: Право власності було набуте на підставі судового рішення, яке згодом було скасоване судом вищої інстанції. У такому випадку, навіть якщо в реєстрі було зроблено запис про право власності, він базувався на недійсному документі, що може призвести до оскарження наступних угод.

2. Перевірка обтяжень та обмежень у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно:

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно є основним джерелом інформації про права власності та їх обтяження. Покупцеві необхідно отримати актуальну інформацію з цього реєстру щодо наявності:

• Іпотек: Обтяження, що виникло з кредитних зобов'язань продавця.
  • Приклад проблеми: Квартира є предметом іпотеки за кредитом продавця. Продавець обіцяє погасити кредит в день угоди. Однак, якщо кредит не буде погашено або іпотека не буде знята належним чином з реєстру до або під час угоди, покупець ризикує придбати обтяжене майно, на яке може бути звернено стягнення банком.
• Арештів та заборон відчуження: Накладаються судами, органами виконавчої служби, прокуратурою.
  • Приклад проблеми: На квартиру накладено арешт у зв'язку з борговими зобов'язаннями продавця, про які він замовчує. Укладення договору купівлі-продажу арештованої квартири є неможливим, а спроба обійти це може призвести до визнання угоди недійсною.
• Сервітутів: Право користування чужим майном.
• Права оренди, емфітевзису, суперфіцію: Довгострокові права користування земельною ділянкою під об'єктом нерухомості або самою нерухомістю, які можуть обмежувати право власника.
• Судових спорів: Записи про наявність судових проваджень щодо об'єкта нерухомості.
  • Приклад проблеми: Квартира є предметом спору про право власності між продавцем та третьою особою. Покупець, придбавши таку квартиру, автоматично стає учасником судового спору та ризикує втратити її у разі програшу продавцем.

3. Перевірка осіб, зареєстрованих у квартирі:

Наявність зареєстрованих осіб у квартирі є одним з найчастіших джерел проблем при продажу. Покупець не бажає купувати майно, обтяжене зареєстрованими особами, які не збираються виписуватися добровільно.

• Приклад проблеми: У квартирі, що продається, зареєстрований колишній член сім'ї продавця (наприклад, доросла дитина або колишній чоловік/дружина), який відмовляється зніматися з реєстрації. Примусове зняття з реєстрації можливе лише через суд, що є тривалим і виснажливим процесом для нового власника.
• Приклад проблеми: У квартирі зареєстровані неповнолітні діти. Зняття з реєстрації місця проживання неповнолітніх осіб можливе лише за наявності дозволу органу опіки та піклування та за умови гарантування дитині належних житлових умов в іншому місці, що значно ускладнює та затягує процес.

4. Перевірка заборгованості за комунальні послуги:

Хоча заборгованість за комунальні послуги не є обтяженням у правовому сенсі та не переходить на нового власника автоматично, вона може бути джерелом незручностей та додаткових витрат. Постачальники послуг можуть відмовлятися переоформлювати договори на нового власника без погашення старих боргів.

• Приклад проблеми: Продавець має значну заборгованість за газ та електроенергію. Покупець після реєстрації права власності не може укласти нові договори з постачальниками послуг, доки борги попереднього власника не будуть погашені, або ж йому доведеться самостійно ініціювати складний процес доведення, що ці борги не його.

5. Перевірка наявності самовільного будівництва або перепланування:

Незаконні перепланування або реконструкції квартири, які не були узаконені в установленому порядку, можуть стати серйозною проблемою для нового власника. Це може загрожувати штрафами, вимогами повернути все у початковий стан та труднощами при подальшому продажу чи оформленні інших документів.

• Приклад проблеми: Продавець здійснив знесення несучої стіни або приєднання балкону до житлової кімнати без відповідних дозволів та введення в експлуатацію. Покупець, придбавши таку квартиру, несе ризики адміністративної відповідальності та витрат на легалізацію або відновлення первинного стану.

Висновок:

Купівля квартири вимагає не лише фінансової, а й юридичної обачності. Комплексний юридичний аудит об'єкта нерухомості та продавця є запорукою безпеки та збереження інвестицій покупця. Залучення кваліфікованих юристів, що спеціалізуються на питаннях нерухомості, дозволить мінімізувати ризики, виявити потенційні проблеми на ранній стадії та уникнути вкрай неприємних та дорогих наслідків у майбутньому. Економія на юридичній перевірці часто призводить до значно більших витрат на усунення вже виниклих проблем.

Автор консультації: Юридична компанія "LEXAL"