Інвестор не може визнати право власності на нерухомість - новозбудоване майно, оскільки юридично таке право виникає з моменту державної реєстрації прав у реєстрі після прийняття будівництва в експлуатацію згідно ст. 331 ЦК (ВСУ від 10.02.2016р.)

Фабула судового акту: За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред’явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності. Оскільки відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності – це певний юридичний склад, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на певні об’єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

1. «За змістом пункту 1.4 договорів купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно».

2. «Позивачка зазначала, що вона повністю оплатила вартість майнових прав; будинок, складовою частиною якого є спірна квартира, введено в експлуатацію 16 вересня 2011 року, вона зверталася до відповідача з вимогою про виконання умов договору, у тому числі підписання акта приймання-передачі, однак жодної відповіді від відповідача не отримала».

Таким чином, Суд посилаючись на ст. 331 ЦК України, якою визначене загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію, скасував рішення попередніх інстанцій і остаточно відмовив позивачу у задоволені його позову щодо визнання право власності на новобудову.

Отже, Верховний суд України постановив, що суди, приймаючи до уваги ст. 331 ЦК України, не мають право визнавати за Інвестором право власності на новозбудоване майно.

Тобто, якщо ви інвестували кошти в новобудову, то власником квартири Ви будите лише з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно і лише після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію, а до цього моменту …

P.s. На мою думку, і нажаль, в Україні не діє положення Закону України «Про інвестиційну діяльність», ч. 5. ст. 7 зокрема якого передбачає, що інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Автор коментаря: адвокат Мороз Євгеній Олександрович

Аналізуйте судовий акт: Право власності спадкоємця на нерухомість визнано судом без правовстановлюючого документу виданого на ім‘я спадкодавця (Бобринецький районний суд Кіровоградської області, суддя Бевз О. Ю.)

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 лютого 2016 року м. Київ

Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

головуючого Гуменюка В.І., суддів Лященко Н.П.,Романюка Я.М.,Сімоненко В.М., Охрімчук Л.І.,Сеніна Ю.Л.,Яреми А.Г., за участю представника ОСОБА_8 - ОСОБА_9,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_10 до товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-сіті», реєстраційної служби Ірпінського міського управління юстиції Київської області, Міністерства внутрішніх справ України про визнання права власності, зобов'язання вчинити певні дії та визнання постанови незаконною за заявою ОСОБА_8 про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 червня 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У травні 2013 року ОСОБА_10 звернулася до суду із зазначеним позовом, мотивуючи вимоги тим, що 21 лютого 2012 року між нею, ОСОБА_11 та товариством з обмеженою відповідальністю «Аверс-сіті» (далі - ТОВ «Аверс-сіті») укладено договір відступлення права вимоги, за умовами якого вона набула право вимоги до ТОВ «Аверс-сіті» щодо майнових прав на об'єкт нерухомості - складову та невід'ємну частину об'єкта капітального будівництва у вигляді квартири АДРЕСА_1 згідно з договором купівлі-продажу, укладеним 17 вересня 2010 року між ОСОБА_11 та ТОВ «Аверс-сіті», та додатковою угодою до нього.

Позивачка зазначала, що вона повністю оплатила вартість майнових прав; будинок, складовою частиною якого є спірна квартира, введено в експлуатацію 16 вересня 2011 року, вона зверталася до відповідача з вимогою про виконання умов договору, у тому числі підписання акта приймання-передачі, однак жодної відповіді від відповідача не отримала.

Посилаючись на зазначені обставини, позивачка просила суд визнати за нею право власності на зазначену квартиру, зобов'язати реєстраційну службу Ірпінського міського управління юстиції Київської області (далі - Ірпінське МУЮ Київської області) зареєструвати за нею право власності на спірний об'єкт нерухомості, а також видати на її ім'я свідоцтво про право власності; визнати незаконною постанову начальника Головного слідчого управління Міністерства внутрішніх справ України (далі - ГСУ МВС України) від 28 вересня 2011 року в частині накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 та звільнити квартиру з-під арешту, виключивши з акта опису та арешту майна.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 17 червня 2013 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Київської області від 12 лютого 2015 року, позов ОСОБА_10 задоволено частково: визнано за ОСОБА_10 право власності на квартиру АДРЕСА_1; зобов'язано реєстраційну службу Ірпінського МУЮ Київської області зареєструвати за ОСОБА_10 право власності на зазначене нерухоме майно; у задоволенні решти позовних вимог відмовлено; вирішено питання розподілу судових витрат.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 червня 2015 року касаційну скаргу ОСОБА_8 відхилено, рішення Ірпінського міського суду Київської від 17 червня 2013 року та ухвалу Апеляційного суду Київської області від 12 лютого 2015 року залишено без змін.

У вересні 2015 року до Верховного Суду України звернувся ОСОБА_8 про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 червня 2015 року, посилаючись на неоднакове застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме статті 392 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статі 7 Закону України від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закону № 1560-XII), що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у побідних правовідносинах.

У зв'язку із цим ОСОБА_8 просить ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 червня 2015 року, ухвалу Апеляційного суду Київської області від 12 лютого 2015 року та рішення Ірпінського міського суду Київської області від 17 червня 2013 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_10

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи заявника, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до статті 353 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 355 ЦПК України заява про перегляд судових рішень у цивільних справах може бути подана з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Згідно зі статтею 3604 ЦПК України Верховний Суд України задовольняє заяву за наявності однієї з підстав, передбачених пунктами 1, 2, 4 частини першої статті 355 цього Кодексу.

Суди першої та апеляційної інстанцій установили, що 3 березня 2011 року між ОСОБА_11 та ТОВ «Аверс-сіті» укладено додаткову угоду до договору купівлі-продажу майнових прав від 17 вересня 2010 року № С145, відповідно до якої цей договір було викладено в новій редакції.

За умовами зазначеного договору ТОВ «Аверс-сіті» продає, а ОСОБА_11 купує майнові права на об'єкт нерухомості - складову та невід'ємну частину об'єкта капітального будівництва у вигляді квартири АДРЕСА_1. Загальна вартість майнових прав на квартиру складає 89 тис. 121 грн 68 коп.

Згідно з пунктом 1.4 зазначених договорів майнові права - це всі права на об'єкти нерухомості, що полягають у праві продавця набути право власності на об'єкти нерухомості після введення об'єктів капітального будівництва в експлуатацію та оформлення відповідних правовстановлюючих документів.

Відповідно до пунктів 3.1, 3.2, 3.6, 3.7.1 зазначених договорів майнові права на об'єкти нерухомості передаються продавцем покупцю шляхом підписання акта прийому-передачі майнових прав. Акт підписується сторонами не пізніше 120 робочих днів з дати настання останньої з таких подій: здійснення покупцем оплати 100 % вартості майнових прав; уведення відповідної частини об'єкта капітального будівництва в експлуатацію та здійснення розрахунків. Право власності на майнові права переходить від продавця покупцю після підписання акта. Одночасно з підписанням зазначеного акта продавець надає покупцю документи, необхідні для оформлення покупцем права власності на об'єкт нерухомості, а саме завірену копію акта вводу в експлуатацію відповідної частини об'єкта капітального будівництва, технічний паспорт на об'єкт нерухомості.

Згідно з пунктами 5.2.1, 5.2.5 зазначених договорів ТОВ «Аверс-сіті» зобов'язалось після введення відповідної частини об'єкта капітального будівництва в експлуатацію та оформлення відповідних документів протягом сорока п'яти робочих днів надіслати покупцю повідомлення про необхідність з'явитися для підписання актів; передати покупцю майнові права в порядку, установленому цими договорами.

Будинок, складовою частиною якого є спірна квартира, було введено в експлуатацію 16 вересня 2011 року (згідно із сертифікатом відповідності від 16 вересня 2011 року).

Суди також установили, що ОСОБА_11 свої зобов'язання виконав у повному обсязі, факт відсутності заборгованості позивача зі сплати вартості майнових прав на спірну квартиру підтверджується довідкою про оплату повної її вартості від 15 жовтня 2012 року, виданої відповідачем (т.1, а.с. 20).

21 лютого 2012 року між ОСОБА_11 (цедент), ТОВ «Аверс-сіті» (боржник) та ОСОБА_10 (цесіонарій) укладено договір відступлення права вимоги, за умовам якого ОСОБА_10 набула право вимоги до ТОВ «Аверс-сіті» щодо майнових прав на об'єкт нерухомості - складову та невід'ємну частину об'єкта капітального будівництва у вигляді квартири АДРЕСА_1 за договором купівлі купівлі-продажу, укладеним 17 вересня 2010 року між ОСОБА_11 та ТОВ «Аверс-сіті», та додатковою угодою до нього.

Пунктом 1.3 зазначеного договору сторони узгодили, що права вимоги, що відступаються за цим договором, належать цеденту як набувачу прав за договором купівлі-продажу майнових прав від 17 вересня 2010 року № С145, укладеним між боржником та цедентом (далі - основний договір). З дня укладання цього договору цедент не має права вимагати від боржника виконання зобов'язань за основним договором. Боржник не заперечує, що він стає зобов'язаним перед цесіонарієм за основним договором (т.1, а.с. 10-12).

Задовольняючи позовні вимоги та визнаючи за ОСОБА_10 право власності на квартиру, суд першої інстанції, з висновками якого погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив з того, що ОСОБА_10 проінвестувала будівництво відповідно до статті 7 Закону 1560-XII на підставі договору відступлення права вимоги, об'єкт нерухомості здано в експлуатацію, тому позивачка має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, тобто об'єкти та результати інвестицій є власністю інвестора.

ОСОБА_8 зазначає, що суд касаційної інстанції під час розгляду більш ніж двох справ з подібними предметами спору, підставами позову, змістом позовних вимог та встановленими судом фактичними обставинами й однаковим матеріально-правововим регулюванням спірних правовідносин дійшов неоднакових правових висновків, покладених в основу судових рішень у цих справах.

На підтвердження неоднакового застосування норм матеріального права заявник надав ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 жовтня 2013 року та 3 червня 2015 року.

У наданій для порівняння ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 жовтня 2013 року суд касаційної інстанції виходив з того, що інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України. Ураховуючи те, що товариство проінвестувало будівництво спірної квартири раніше, ніж позивачка уклала договір купівлі-продажу майнових прав, то відповідно до статті 7 Закону 1560-XII саме товариство має право володіти, користуватися й розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, оскільки об'єкти та результати інвестицій є власністю інвестора.

В ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 3 червня 2015 року суд касаційної інстанції керувався тим, що, встановивши факт набуття товариством права власності на новостворену будівлю - об'єкт житлового призначення, суд визнав одночасно за позивачем право власності на частину цього об'єкта на підставі статті 392 ЦК України, проте не зазначив, з яких передбачених статтею 346 цього Кодексу підстав припинено право власності товариства на спірні приміщення. При цьому суд не врахував, що за правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.

Відповідно до статей 526 527 530 - 532 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (частина перша статті 190 ЦК України).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Разом з тим статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України визначає загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Указаними нормами права визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації.

Оскільки відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

Крім того, суди встановили, що 3 серпня 2007 року товариство з обмеженою відповідальністю «Регіональні будівні інвестиції» (далі - ТОВ «Регіональні будівні інвестиції») уклало з товариством з обмеженою відповідальністю «Мьолі-Інвест-Україна» (далі - ТОВ «Мьолі-Інвест-Україна») договір бронювання об'єкта нерухомості, відповідно до умов якого останнє забронювало квартиру за будівельним АДРЕСА_1 (т. 1, а.с. 115, зворот - 117).

18 вересня 2008 року між ТОВ «Регіональні будівні інвестиції» та ТОВ «Мьолі-Інвест-Україна» підписано акт про зарахування 29 серпня 2008 року облігацій на рахунок емітента (т.1, а.с. 118).

У подальшому на підставі рішень Господарського суду Київської області від 30 червня та 17 серпня 2009 року активи будівельного проекту житлового комплексу «Коцюбинський», у тому числі й спірної квартири, перейшли від ТОВ «Регіональні будівні інвестиції» до ТОВ «Аверс-сіті».

Актом звіряння договірних зобов'язань від 30 червня 2010 року, підписаним між ТОВ «Аверс-сіті» та ТОВ «Регіональні будівні інвестиції», сторони засвідчили та гарантували, що об'єкти, які увійшли до акта та переліку, у тому числі й спірна квартира 145, придбана ТОВ «Мьолі-Інвест-Україна», не можуть бути предметом іншого договору купівлі-продажу, не можуть бути використані як внесок до статутного фонду юридичних осіб, передані, відчужені в інший спосіб, не можуть бути використані сторонами як юридична адреса тощо (т. 1, а.с. 124 - 135).

5 вересня 2014 року ТОВ «Мьолі-Інвест-Україна» передало своє право вимоги щодо спірної квартири ОСОБА_8 (згідно з договором про відступлення права вимоги (т. 1, а.с. 136 - 137).

Ураховуючи те, що ТОВ «Мьолі-Інвест-Україна» проінвестувало будівництво спірної квартири раніше, ніж ОСОБА_11 уклав договір купівлі-продажу майнових прав, за яким ОСОБА_10 набула право вимоги, то відповідно до статті 7 Закону1560-XII товариство має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об'єкти та результати інвестицій є власністю інвестора.

ОСОБА_11 виконав грошові зобов'язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, за яким ОСОБА_10 набула право вимоги, повністю сплативши вартість, установлену вказаними договорами, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги щодо переходу права власності на об'єкт будівництва.

Однак у ОСОБА_10 право власності на спірні квартири не виникло. Порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових правЗаконом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом 1560-XII. За змістом пункту 1.4 договорів купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Виходячи зі змісту статті 392 ЦК України ОСОБА_10 не довела, що вона є саме власником спірного нерухомого майна і це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також те, що вона втратила документ, який засвідчує її право власності.

Ураховуючи зазначене, суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми статей 331 392 ЦК України й дійшли помилкового висновку про визнання права власності за позивачем на об'єкт інвестування.

За таких обставин згідно з підпунктом «а» пункту 2 частини другої статті 3604 ЦПК України ухвалені у справі рішення судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_10 підлягають скасуванню з ухваленням в цій частині нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_10 до ТОВ «Аверс-сіті» про визнання права власності; провадження у справі в частині позовних вимог ОСОБА_10 до реєстраційної служби Ірпінського МУЮ Київської області необхідно закрити, оскільки зазначений спір підлягає розгляду в порядку адміністративного судочинства.

Керуючись статтями 355 3603 3604 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

Заяву ОСОБА_8 задовольнити частково.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 17 червня 2013 року, ухвалу Апеляційного суду Київської області від 12 лютого 2015 року та ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11 червня 2015 року в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_10 скасувати й ухвалити нове рішення.

У позові ОСОБА_10 до товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-сіті» про визнання права власності на квартиру АДРЕСА_1 відмовити.

Провадження у справі в частині позовних вимог ОСОБА_10 до реєстраційної служби Ірпінського міського управління юстиції Київської області про зобов'язання зареєструвати за ОСОБА_10 право власності на зазначене нерухоме майно закрити.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першоїстатті 355 ЦПК України.

Головуючий В.І. Гуменюк

Судді: Н.П. Лященко

Л.І. Охрімчук

Я.М. Романюк

Ю.Л. Сенін

В.М. Сімоненко

А.Г. Ярема