10.05.2015 | Автор: Деніс
Задать вопрос автору
Присоединяйтесь к нам в социальных сетях: telegram viber youtube

Зміни у земельному законодавстві, які запровадженні ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення (дерегуляція)»

05 квітня 2015 року набрав чинності Закон України № 191-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)». (далі – Закон № 191-VIII).

Закон № 191-VIII вносить зміни до 37 законодавчих актів, серед яких є Земельний кодекс України, Закони «Про оренду землі», «Про особисте селянське господарство». Надаємо короткий аналіз прийнятих змін.

Обговорюйте тему: Дерегуляція або спрощення умов ведення бізнесу в Україні 

Зміни до правового регулювання використання земельних ділянок, призначених для ведення особистого селянського господарства

Змінами до статті 33 Земельного кодексу України встановлюється, що: «земельні ділянки, призначені для ведення особистого селянського господарства, можуть передаватися громадянами у користування юридичним особам України і використовуватися ними для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення цих земельних ділянок». Зміни такого ж змісту вносяться і до статей 5, 7 Закону України «Про особисте селянське господарство». Зокрема, нова частина четверта статті 5 вказаного Закону визначає, що: «земельні ділянки особистого селянського господарства можуть використовуватися для ведення особистого селянського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства».

Вказані зміни вирішують застарілу проблему, яка виникла ще під час паювання земель. Частина земельних ділянок, яка передана у власність громадян при проведенні паювання, отримала статус земель, призначених для ведення особистого селянського господарства. При цьому мова не завжди йде про окремі земельні ділянки, часто вони представляють собою цілі масиви . Така ситуація створила суттєві проблеми для тих власників, які не вважають за необхідне (або не в змозі) самостійно використовувати земельні ділянки і бажають передавати їх в оренду. Юридична особа, яка отримує в оренду таку земельну ділянку, відразу стає порушником земельного законодавства, адже використовує не за цільовим призначенням (використовує її не для ведення особистого селянського господарства, а для ведення товарного сільськогосподарського виробництва). Змінити жцільове призначення таких земельних ділянок заважає встановлений Перехідними положеннями Земельного кодексу України мораторій. Якщо в минулому такі договори  оренди подекуди ще реєструвались, то в останні роки органи земельних ресурсів (а з 2013 року – реєстраційна служба) масово відмовляли у реєстрації такої оренди.

З прийняттям закону проблему можна вважати вирішеною. Хотілося б зауважити, що в подальшому доцільно було б взагалі відмовитись від поділу земель в межах однієї категорії на певні види використання (види цільового призначення), адже такий поділ є надуманим і не створює для землевласників та землекористувачів нічого, крім штучних складнощів.

Скасування обов’язку землевласників та землекористувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва використовувати розробляти проекти землеустрою щодо еколого-економічного обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь

Це теж стара проблема. 04.06.2009 Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо збереження родючості ґрунтів» статтю 22 Земельного кодексу України було доповнено частиною четвертою, яка встановила, що: «земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва використовуються відповідно до розроблених та затверджених в установленому порядку проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель». Новою редакцією частини другої статті 55 Кодексу України про адміністративні правопорушення  за невиконання цього обов’язку була введена адміністративна відповідальність у вигляді штрафу. Таким чином держава намагалась боротись із виснаженням ґрунтів. Але на практиці вказана стаття так і не запрацювала. Причини цьому різні. Спочатку сам парламент відтермінував запровадження вказаної адміністративної відповідальності. Потім досить тривалий термін була проблема з відсутністю методики розроблення проектів землеустрою землевпорядними організаціями. Крім того, розроблення цих проектів виявилося досить коштовною і обтяжливою для землекористувачів справою.

В результаті через майже 6 років з дня запровадження, вказаний обов’язок землевласників та землекористувачів був скасований. І це можна вважати правильним кроком, адже відповідальність має наставати за нанесення реальної шкоди ґрунтам, а не за просту відсутність певної документації. Тим паче, що відповідальність за безгосподарське використання земель, якщо це спричинило тривале зниження або втрату їх родючості, вже передбачена існуючою статтею 254 Кримінального кодексу України, яка передбачає покарання правопорушника аж до обмеження волі на строк до двох років.

Щоправда, скасовуючи обов’язок щодо розроблення зазначених проектів землеустрою, Верховною Радою України не були внесені зміни до вищезгаданої частини другої статті 55 Кодексу України про адміністративні правопорушення. Але проблем з цим виникати не повинно. Слід подивитись, як сформульована вказана частина:

«Використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва  без  затверджених  у  випадках,  визначених  законом, проектів землеустрою, що  забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь тягне за  собою  накладення штрафу на громадян від п'ятдесяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і на посадових осіб  -  від  трьохсот  до  п'ятисот  неоподатковуваних  мінімумів доходів громадян».

Тобто адміністративна відповідальність за відсутність зазначених проектів землеустрою виникає не у всіх випадках, а лише тоді, коли вимога щодо їх обов’язкової наявності прямо передбачена у законі. Така обов’язковість була встановлена частиною четвертою статті 22 Земельного кодексу України. Ця частина була виключена із Земельного кодексу України Законом № 191-VIII. Інші закони, які б встановлювали обов’язковість розроблення зазначених проектів землеустрою, не існує, тому підстав для застосування частини другої статті 55 Кодексу України про адміністративні правопорушення наразі немає.

Зміни до правового регулювання відносин, пов’язаних із використанням земельних ділянок для розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм)

Змінами до статті 99 Земельного кодексу України передбачена можливість використання земельної ділянки для розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм) на праві земельного сервітуту.

Незважаючи на заявлену мету прийняття вказаних норм (дерегуляція), не можна вважати їх прийняття продуманим рішенням. По-перше, вказаними змінами проігноровано вимоги частини третьої статті 98 Земельного кодексу України, які визначають основну відмінність права земельного сервітуту від інших видів прав на землю. Відповідно до вказаної частини: «встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею». В той же час в разі надання земельної ділянки на праві земельного сервітуту виключно для розміщення тимчасової споруди, власник буде фактично позбавлений права володіння та користування цією земельною ділянкою. Таким чином, в даному випадку право земельного сервітуту буде фактично підміняти право оренди землі. Зазначене ж положення створює передумови для масової передачі органами виконавчої влади та місцевого самоврядування земельних ділянок для розміщення тимчасових споруд в обхід земельних торгів.

Виникають питання і щодо практичної реалізації вказаного положення. Так, зазвичай, необхідність розміщення тимчасових споруд чи малих архітектурних форм виникає на землях загального користування. Встановлення сервітуту не змінює цільового призначення земельної ділянки. Більш того, неможливість використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням, є передбаченою статтею 102 Земельного кодексу України підставою припинення дії вказаного сервітуту. Тому встановлення земельного сервітуту, який полягає у праві розміщення тимчасової споруди (малої архітектурної форми) на земельній ділянці, цільове призначення якої не узгоджується із розміщенням такого об’єкта, буде неможливим.

Зміни до Закону України «Про оренду землі»

Більше всього змін прийнятий Закон № 191-VIII вносить до Закону України «Про оренду землі».

По-перше, зазнав змін встановлений Законом України «Про оренду землі»перелік істотних умов договору оренди землі. Із вказаного переліку були виключені умови щодо:

- умов використання та цільового призначення земельної  ділянки, яка передається в оренду;

- умов збереження стану об'єкта оренди;

- умов і строків передачі земельної ділянки орендарю;

- умов повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- існуючих обмежень  (обтяженнь)  щодо  використання  земельної ділянки;

- визначення сторони,  яка несе ризик  випадкового  пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

- відповідальності сторін;

- умов  передачі  у  заставу  та  внесення до статутного фонду права  оренди  земельної  ділянки.

На даний час кожен договір оренди має містити лише 3 обов’язкових умови, а саме:

об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Щоб не говорили критики даних змін, потрібно визнати, що на практиці сторони, визначаючи виключені умови, у переважній більшості просто переписували норми закону, які встановлюють відповідні вимоги щодо використання орендованої земельної ділянки. А от на неуважності сторін, які часто-густо пропускали у тексті договору певну істотну умову, живились рейдери, ініціюючи судові спори стосовно недійсності укладених договорів. Кількість судових позовів з даних питань «зашкалює».

Крім того, Законом № 191-VIII змінені правові наслідки відсутності в тексті договору однієї з перелічених істотних умов. Тут необхідно зробити невеликий екскурс в історію питання. За загальним правилом частини першої статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Тобто в разі відсутності у договорі однієї із умов, які визнані законом в якості істотних, договір має вважатись таким, що не укладений і визнання його недійсним в судовому порядку не потрібно.

Але колишня редакція статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлювала дещо інше правило, за яким  відсутність істотних умов визнавалась підставою для визнання  договору  недійсним. А визнання договору недійсним має відбуватись у судовому порядку. Вказану норму також було виключено Законом № 191-VIII. Таким чином, правові наслідки відсутності у договорі оренди землі умов, визначених законом в якості істотних, узгоджені із загальними  правилами цивільного законодавства.

Тому зараз, договір оренди землі, який не містить перелічених у частині першій статті 15 Закону України «Про оренду землі» умов фактично не буде вважатись укладеним та не буде мати юридичної сили.

Закон № 191-VIII також виключив необхідність оформлення в якості обов’язкових додатків до договору оренди:

- плану або схеми земельної ділянки, яка передається в оренду;

- кадастрового плану земельної ділянки з  відображенням  обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення   меж   земельної   ділянки   в   натурі   (на місцевості);

- проект  відведення  земельної ділянки у разі його розроблення згідно  із  законом.

Вказані зміни можна оцінити як позитивні, оскільки вся необхідна інформація про земельну ділянку міститься у Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, і за бажанням однієї із сторін договору може бути надана у формі відповідних витягів. Оформлення ж вказаних додатків просто накладає на сторін договору (в більшості випадків – на орендаря) зайві витрати.

Зазнали змін положення Закону України «Про оренду землі» щодо передачі об’єкта оренди. Якщо раніше вказаний Закон вимагав оформлення акту приймання-передачі, то зараз встановлюється правило, за яким земельна ділянка вважається переданою в оренду з моменту державної реєстрації права оренди. Це вбачається абсолютно логічним положенням, адже складання окремого додаткового документа на практиці є абсолютно зайвою формальністю. Якщо ж сторони вважають необхідне документально зафіксувати стан земельної ділянки, яка передається в оренду, наявність на ній певного майна, то це цілком можливо зробити в тексті самого договору оренди.

Найбільш дискусійними є два наступні положення прийнятого Закону № 191-VIII.

По-перше, це встановлення у статті 19 Закону України «Про оренду землі» положення, за яким: «при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років». Не вступаючи в дискусію щодо доцільності запровадження вказаної норми, слід зауважити, що встановлення мінімальних термінів оренди сільськогосподарських земель є поширеною практикою у зарубіжному законодавстві і покликане забезпечити дбайливе та економічно ефективне використання землі орендарем.

Доцільно також  додати, що запровадження вказаного мінімального терміну жодним чином не скасовує можливість дострокового розірвання договору як за рішенням суду, так у позасудовому порядку відповідно до умов самого договору (у тому числі в односторонньому порядку). Тому в даному випадку говорити про те, що прийняті зміни суттєво порушують права та інтереси сторін договору чи, як зазначають деякі критики прийнятого Закону, «закріпачують селян», не можна.

Ще хотілося з зазначити, що прийнята норма стосується виключно договорів, які укладені після набрання нею чинності (тобто, після 5 квітня 2015 року). Термін оренди, зазначений у договорах, укладених до настання цієї дати, визначається за погодженням сторін і підлягає зміні в такому ж порядку.

Іншою дискусійною нормою законопроекту є встановлення грошової форми розрахунків за оренду земель приватної власності. Якщо раніше сторони могли визначити можливість проведення розрахунків як у грошовій, так у натуральній та відробітковій формах, то зараз закон визначає, що: «орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати». Можливість встановлення відробіткової форми орендної плати зараз не передбачена.

Проте, незважаючи на вказані положення, слід зазначити, що орендодавці земель сільськогосподарського призначення, у більшості своїй проживаючи у сільській місцевості, заінтересовані у отриманні у орендаря певної сільськогосподарської продукції та наданні певних послуг (оранка городу, збір врожаю тощо). Тому можна припустити, що в багатьох випадках вказані продукція та послуги будуть продовжувати надаватись орендарями орендодавцям. Але оформлюватись вказана передача буде окремими договорами купівлі-продажу та договорами про надання послуг.

Загалом прийняті зміни можна оцінити позитивно, адже надмірне регулювання відносин, пов’язаних із використанням землі, лише створює додаткові складнощі для землевласників та землекористувачів та приводи для зловживань. Внесені положення, за невеликим виключенням, є логічними і такими, що направлені на лібералізацію відносин землекористування.

Автор статті: Сергій Біленко
Джерело: Zem.ua

Обговорюйте тему: Орендна плата за земельну ділянку: проблемні питання 

 

 

0
Нравится
Оставьте Ваш комментарий:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для добавления комментария.


Популярні судові рішення