Земельний банк в агробізнесі на стадії формування - корисні поради від юриста по земельним питанням Зибінської Галини

Земельний банк в агробізнесі на стадії формування

Корисні поради від юриста по земельним питанням Зибінської Галини

Земельний банк – що це таке, модний юридичний термін чи просто поширений вислів серед власників агробізнесу?

Насправді, земельний банк – це найцінніший ресурс будь-якого аграрія, що є запорукою прибутку!

То ж поговоримо про те, як забезпечити стабільну роботу агробізнесу на початковій стадії - стадії формування земельного банку, а точніше – юридичного оформлення земельних відносин.

Насправді, робота юриста починається ще задовго до моменту підписання договору з власником земельної ділянки, адже перш ніж брати ручку і ставити підпис на готовому документі – необхідно попередньо перевірити, чи немає перешкод для реєстрації права оренди земельною ділянкою.

Найпоширенішими перешкодами для документального оформлення користування з/д є, зокрема: (право власності на з/д не оформлене і підтверджується лише сертифікатом на право; є помилка в кадастровому номері з/д; земельна ділянка накладена на іншу ділянку на кадастровій карті; в реєстрі вже є обмеження на цю ділянку; ділянкою фактично розпоряджається спадкоємець, який не переоформив документально право власності на себе, тощо).

Я пропоную більш детально обговорити процес підготовки та підписання договору з власником земельної ділянки.

Найпоширенішим та найпопулярнішим серед юристів способом оформлення земельних відносин між власником з/д та користувачем в умовах дії мораторію на продаж землі с/г призначення – є договір оренди земельної ділянки.

Ще донедавна (до 01 січня 2019 року) досить поширеним способом оформлення земельних відносин між власником з/д та користувачем був договір емфітевзису, оскільки такий спосіб (на відміну від договору оренди) давав можливість аграріям володіти, користуватись і розпоряджатись земельною ділянкою без обмеження в часі. На практиці траплялись випадки підписання та реєстрації договорів емфітевзису строком на 100, 500 і навіть 1 тис. років!

Тобто, підписанням договору емфітевзису на строк більше 100 років, сторони фактично укладали договір купівлі-продажу з/д, обходячи в такий спосіб мораторій законним шляхом.

Однак, з початку 2019 року частину четверту статті 102-1 викладено в новій редакції, згідно якої максимальний строк дії договору емфітевзису обмежено до 50 років, в зв’язку з чим інтерес до договору емфітевзису фактично пропав.

Отож договір оренди земельної ділянки, чим керуватись і з чого починати.

Перш за все слід зазначити про те, що існує типова форма договору оренди землі, затверджена постановою Кабміну від 03.03.2004 р. № 220. https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF

Затверджена Кабміном типова форма договору оренди землі містить всі істотні умови, без яких договір не може існувати, і така форма цілком може бути використана, як шаблон для оформлення орендних відносин між власниками земельної ділянки (паю) та орендарем.

Однак, враховуючи невтішну статистику рейдерських захоплень цілих агрохолдингів, зокрема, через визнання договорів оренди землі недійсними в судовому порядку, юристам варто попрацювати над вдосконаленням типової форми договору оренди землі.

Отже, на що потрібно звернути особливу увагу при складанні договору оренди землі.

І Максимальний строк оренди

Максимальний строк оренди з/д, як ми вже вияснили – не може перевищувати 50 років. Деякі юристи тлумачать цю норму по своєму, і побоюючись порушити норму закону, прописують в договорах максимальний строк оренди – 49 років. Однак такі побоювання є безпідставними, адже стаття 19 ЗУ «Про оренду землі» чітко регламентує «Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років», тобто 50 років – можна, а от перевищити 50 років (50 років і 1 день ) -не можна.

ІІ Істотна умова договору - строк дії договору оренди земельної ділянки

Актуальне і досі відкрите питання: з якої дати починається (та коли закінчується) строк дії договору оренди з/д: з моменту підписання сторонами чи з моменту державної реєстрації права оренди?

Здавалося б, які проблеми? Адже можна скористатись типовою формою договору оренди земельної ділянки, що затверджена Постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220, і не заморочувати собі голову. В такому випадку строк дії договору почнеться з моменту підписання його сторонами. «п. 43. Цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами».

Судова практика з даного питання є діаметрально протилежною порівняно з типовою формою договору оренди. Так Верховний суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду зробив наступний правовий висновок: «Укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації та набирає чинності після такої реєстрації, тобто строк його дії починається саме після реєстрації, а не з моменту укладення» (ВС/КЦС, справа № 532/384/16-ц, 15.09.18).

Особисто мені позиція верховного суду є більш прийнятною та логічною, поясню чому.

Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору (ч.1 ст.631 ЦКУ), АЛЕ як же орендар може здійснити своє право користування земельною ділянкою безпосередньо після підписання договору, якщо земельна ділянка вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди?! (ст. 17 ЗУ «Про оренду землі»).

Тобто саме по собі підписання договору оренди з/д (без реєстрації права оренди) не породжує у сторін прав та обов’язків, а орендар апріорі не може почати користування земельною ділянкою без реєстрації права оренди.

Додаткові труднощі у юристів з’являються і на стадії пролонгації договорів оренди на новий строк, адже щоб скористатись своїм першочерговим правом на поновлення договору оренди і не пропустити момент для повідомлення орендодавця про свій намір продовжити орендні відносини - необхідно чітко розуміти дату закінчення договору оренди.

Отож, аби не ламати голову з якого моменту почати відлік строку договору оренди, я пропоную сформулювати договір наступним чином: «Цей договір оренди земельної ділянки набирає чинності з моменту реєстрації права оренди такої земельної ділянки».

Таке формулювання строку дії в договорі цілком узгоджується з нормами загального та спеціального законодавства.

Так, частиною 1 статті 631 ЦК передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов’язки відповідно до договору, а частиною 2 вказаної статті передбачено, що договір набирає чинності з моменту його укладення. Отже, початок дії договору збігається з початком строку дії договору.

Разом з тим, спеціальна норма ст.17 ЗУ «Про оренду землі» пов’язує момент передачі земельної ділянки орендарю з моментом реєстрації права оренди такої земельної ділянки. Тобто, враховуючи ч.1 ст.631 ЦК, сторони договору оренди земельної ділянки можуть здійснювати свої права і виконувати свої обов’язки з моменту передачі з/д, тобто після реєстрації права оренди з/д.

Отже, орендодавець та орендар при укладенні договору оренди земельної ділянки вправі визначити момент набрання ним чинності інший, ніж з моменту його укладення, що відповідатиме принципу свободи цивільно-правового договору, передбаченого ст.627 ЦК, в тому числі визначити, що договір набирає чинності з моменту реєстрації права оренди з/д.

Момент укладення договору в даному випадку не збігатиметься з моментом набрання ним чинності. При цьому юридичне значення має факт реєстрації права оренди та передачі земельної ділянки орендареві.

III Не ототожнюйте поняття «строк» та «термін»!

Стаття 252 Цивільного кодексу України «Визначення строку та терміну» дає чітке і зрозуміле тлумачення термінів «строк» і «термін»

Строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами.

Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Отож, якщо ми вказуємо строк, то пишемо: один день, десять місяців, три роки, і т.п.

Якщо ми вказуємо термін, то це буде виглядати так: до 01 липня 2020 року, до моменту виконання сторонами взятих на себе обов’язків, до настання певної події, і т.п.

Істотною умовою договору оренди землі є саме строк дії договору оренди, а не термін (ст. 15 ЗУ «Про оренду землі»). Тому будьте уважні і не допускайте поширеної на практиці помилки, адже йдеться про істотну умову договору.

Досить цікаво, але мені на практиці зустрічались такі договори оренди земельної ділянки, які в розділі «строк дії договору оренди» містили положення про термін наступного змісту: «даний договір оренди земельної ділянки діє до 01.07.2016 року»…?! Що саме цікаве – державний реєстратор не звернув увагу на те, що договір не містить істотної умови (строку), і зареєстрував право оренди. Як ви думаєте, які правові наслідки має договір без істотної умови, і який потенційний ризик у орендаря втратити право оренди такої землі?

IV ОРЕНДНА ПЛАТА – ІСТОТНА УМОВА ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ

Істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (п.3 ч.1 ст.15 ЗУ «Про оренду землі»).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. (ч.3 ст.21 ЗУ «Про оренду землі»

Розмір орендної плати в договорі оренди землі, як правило встановлюють у відсотковому значенні до нормативно-грошової оцінки землі. Хоча такий спосіб розрахунку є обов’язковим лише за земельні ділянки державної або комунальної власності, а щодо земельних ділянок приватної власності, то розмір орендної плати може визначатись в твердій грошовій формі.

Так, встановлюючи орендну плату в твердій грошовій сумі без урахування індексів інфляції орендар звільняє себе від додаткової щорічної роботи та потенційних ризиків. Що мається на увазі – при встановленні орендної плати у відсотковому значенні до нормативно-грошової оцінки з урахуванням індексації, орендар зобов’язаний пильно стежити за нормативно-грошовою оцінкою землі а також кожного року перед нарахуванням орендної плати враховувати індекс інфляції. Таким чином сума орендної плати кожного року змінюється і будь-яке відхилення в нарахуванні (навіть на копійки) – це порушення умов договору, що дає право орендодавцю розірвати договір достроково!

І на останок, ще одна корисна порада

Часто-густо трапляються такі ситуації, коли орендодавець передумав співпрацювати зі своїм орендарем (чи то надумав сам обробляти землю, чи отримав більш привабливу пропозицію оренди). В такому випадку орендар вдається до хитрощів, і для того, аби мати право достроково розірвати орендні відносини – останній ухиляється від отримання орендної плати, а далі посилаючись на невчасний розрахунок, намагається припинити оренду через суд.

Аби не стати жертвою недобросовісних орендодавців, я пропоную захистити права орендаря, включивши в договір статтю наступного змісту: «Орендодавець зобов’язаний надати в письмовій формі Орендарю реквізити або змінені (банківські, поштові рахунки) до 01.09. поточного року, на які будуть перераховуватись кошти за оренду земельної ділянки. В разі ненадання реквізитів (банківських, поштових рахунків) Орендар не несе відповідальності щодо не виплати орендної плати Орендодавцю в терміни зазначенні в цьому договорі».

Автор консультації: Зибінська Галина, юрист по земельним питанням.

050 809-50-58, 098 654-55-23

e-mail: galinazibinska@gmail.com