«Закон про OLX» і нові правила оподаткування оренди: чи справді ставка ПДФО знижується до 5% для всіх?

Законопроєкт про запровадження звітності цифрових платформ, який у публічному просторі отримав назву «закон про OLX», привернув увагу насамперед через нові правила оподаткування доходів кур'єрів, таксистів та продавців. Водночас аналіз остаточної редакції документа, переданого на підпис Президенту України, свідчить, що його наслідки можуть виявитися значно ширшими. Однією з найбільш неочікуваних новел стали зміни до порядку оподаткування доходів фізичних осіб від надання нерухомості в оренду.

Що саме змінюється

Закон передбачає внесення змін до статті 170 Податкового кодексу України (ПКУ), яка регулює оподаткування доходів від оренди нерухомості.

Якщо чинна редакція Кодексу передбачає застосування загальної ставки ПДФО 18%, то нові положення відсилають до пункту 167.2 ПКУ, який встановлює ставку 5%. Одночасно скасовується спеціальний обов'язок декларувати такі доходи протягом 40 календарних днів після завершення кварталу. Натомість застосовуватиметься загальний порядок: подання річної декларації до 1 травня та сплата податкових зобов'язань до 1 серпня наступного року.

Фактично законодавець істотно спрощує режим оподаткування для фізичних осіб, які здають нерухомість в оренду без статусу підприємця.

Чи поширюється ставка 5% лише на цифрові платформи?

Саме це питання сьогодні є одним із ключових.

Закон загалом присвячений імплементації правил оподаткування доходів, отриманих через цифрові платформи, які виконуватимуть функції податкових агентів. Саме тому логічним виглядало б припущення, що й нова пільгова ставка застосовуватиметься лише тоді, коли договір оренди укладається через відповідну платформу.

Однак аналіз тексту закону не підтверджує такого висновку. У новій редакції пункту 170.1 ПКУ відсутня будь-яка вимога щодо використання цифрової платформи, як і згадка про податкового агента. Норма сформульована таким чином, що її можна тлумачити як загальне правило для випадків, коли фізична особа здає нерухомість іншій фізичній особі, яка не є підприємцем та не виконує функцій податкового агента.

Буквальне тлумачення закону дає підстави припустити, що застосування ставки 5% не ставиться у залежність від використання цифрової платформи. Водночас остаточну відповідь зможе дати лише офіційна позиція податкових органів або подальші законодавчі уточнення.

Ще одна проблема: що означають «інші об'єкти нерухомості»?

Нова редакція породжує ще одну колізію. Для житлової та нежитлової нерухомості закон прямо відсилає до пункту 167.2 ПКУ, тобто до ставки 5%. Водночас у тексті залишається посилання на застосування ставки 18% щодо доходів від надання в оренду «інших об'єктів нерухомості».

Саме це формулювання викликає запитання. Податкове законодавство традиційно поділяє нерухоме майно на житлову та нежитлову нерухомість. Якщо обидві категорії вже охоплені новою нормою, то залишається незрозумілим, які саме об'єкти законодавець відносить до «інших».

Можна припустити, що йдеться про окремі специфічні об'єкти інженерної інфраструктури або інші різновиди нерухомого майна, однак закон цього прямо не пояснює. Відсутність чіткої законодавчої конструкції потенційно створює підстави для різного адміністративного тлумачення.

Чи отримають переваги нерезиденти?

Найбільш дискусійною виглядає ситуація із власниками нерухомості, які є нерезидентами України.

Підпункт 170.1.3 ПКУ вже понад двадцять років містить спеціальне правило:

«Нерухомість, що належить фізичній особі - нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу - підприємця або юридичну особу - резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів».

Законопроєкт ці положення не змінює. Оскільки діяльність нерезидента здійснюється через податкового агента, до таких доходів продовжують застосовуватися правила, передбачені для доходів, що виплачуються податковими агентами, тобто ставка 18% ПДФО. Отже, навіть якщо нерезидент здає квартиру звичайній фізичній особі — резиденту України, нова пільгова ставка 5% фактично не застосовуватиметься.

У цій частині норма є колізійною. Україна має понад 70 конвенцій про запобігання подвійному оподаткуванню, і всі вони без виключення містять статтю про недискримінацію.

Наприклад, ст. 23 Угоди між Україною та Мальтою:

«Національні особи Договірної Держави не підлягають в іншій Договірній Державі будь-якому оподаткуванню, або їм не пред'являють будь-яких пов'язаних із оподаткуванням вимог, які є іншими чи більш обтяжливими ніж оподаткування, або пов'язані з оподаткуванням вимоги, яким підлягають або можуть підлягати національні особи цієї іншої Держави за тих самих обставин, особливо щодо резидентності.

Вказану норму ДПС традиційно оминає в багатьох спірних питаннях, отже, нові правила оподаткування ризикують одразу поповнити перелік спірних норм з точки зору міжнародних договорів, укладених Україною.

Окрім цього, під пільгову норму не підпадає надання в оренду майна юридичним особам або ФОП — вони є податковими агентами, тому такі доходи фактично залишаються під загальною ставкою 18%.

Таким чином, однаковий за економічною суттю дохід оподатковуватиметься по-різному залежно від статусу власника майна та статусу орендаря.

Висновки

Попри те що законопроєкт позиціонується як акт, спрямований на регулювання діяльності цифрових платформ, його наслідки можуть істотно вплинути й на ринок оренди нерухомості.

По-перше, нова ставка ПДФО 5% потенційно застосовуватиметься не лише до операцій через цифрові платформи, оскільки закон не містить відповідного обмеження.

По-друге, законодавча конструкція щодо «інших об'єктів нерухомості» потребує уточнення, адже після поширення ставки 5% на житлову та нежитлову нерухомість її практичний зміст залишається незрозумілим.

По-третє, нерезиденти, ймовірно, не отримають переваг від нового режиму оподаткування, оскільки для них продовжує діяти спеціальний порядок здавання нерухомості через податкового агента.

Саме ці питання можуть стати предметом подальших роз'яснень податкових органів, а згодом — і судової практики. До моменту появи офіційної позиції контролюючих органів застосування нових правил вимагатиме особливо уважного аналізу кожної конкретної ситуації.

Автори статті: Дмитро Михайленко – керуючий партнер Crowe Mikhailenko, президент Асоціації податкових консультантів, голова Комітету підприємців з податкових питань при ТПП України, та голова податкового комітету КБУ

Марк Зіньковський – молодший спеціаліст практики податкових спорів компанії Crowe Mikhailenko