Захист порушеного права орендаря земельної ділянки можливий лише у разі якщо його право користування, станом на дату ухвалення рішення судом, не припинилось. (ВП/ВС, справа № 610/1030/18 від 01 квітня 2020 року)

22.10.2020 | Автор: Бердниченко Ірина
Задать вопрос автору
Присоединяйтесь к нам в социальных сетях: telegram viber youtube
Захист порушеного права орендаря земельної ділянки можливий лише у разі якщо його право користування, станом на дату ухвалення рішення судом, не припинилось. (ВП/ВС, справа № 610/1030/18 від 01 квітня 2020 року) - 0_66292600_1603356834_5f9148a2a1def.jpeg

Фабула судового акту: Вказане судове рішення цікаве в першу чергу тим, що суди, розглядаючи справу, вийшли за межі позовних вимог та прийняли рішення з огляду на його правові наслідки та можливість відновити порушене право позивача.

Варто розпочати аналіз із фактичних обставин справи.

25 лютого 2008 року між Позивачем та орендодавцями були укладені договори оренди земельних ділянок на 10 років. Договори зареєстровані 06 травня 2008 року.

Між тим, 06 грудня 2017 року Відповідачами (спадкоємцями орендодавців) з іншим орендарем також були укладені договори оренди щодо тих самих земельних ділянок.

19 квітня 2018 року Позивач звернувся до суду за захистом порушених прав з вимогами:

- визнати недійсними укладені під час дії договору оренди з Позивачем, договорів оренди тих же земельних ділянок, укладених з іншим орендарем.

- скасувати рішення про державну реєстрацію такого права оренди земельних ділянок.

Розглядаючи справу, судами було встановлено, що 10-річний строк дії первинних договорів оренди розпочався з 06 травня 2008 року та сплинув 06 травня 2018 року, і що на момент укладення оскаржених договорів оренди - 06 грудня 2017 року - були чинними первинні договори оренди. Тобто, право Позивача на користування землею ніби і справді було порушено.

Чому пишу ніби, бо по суті, якщо Позивач до 19 квітня 2018 року не ініціював питання щодо визнання таких договорів недійсними, напевно будь-якого фактичного перешкоджання в користуванні земельними ділянки не було, інакше позов в суді був би куди раніше.

Тому, суд першої інстанції, розглядаючи справу, врахувавши строки подачі позовної заяви, за місяць до закінчення строку дії договору, та факт того, що Позивачем не було ініційовано поновлення договорів оренди як того вимагали договірні відносини та положення законодавства, відмовив у задоволенні позовних вимог.

Приймаючи рішення про відмову у задоволенні позову, перша інстанція, мотивувала його тим, що оскільки на час розгляду справи строк дії первинних договорів оренди закінчився, позивач уже не є орендарем відповідних земельних ділянок і не довів, що внаслідок укладення оскаржених договорів оренди були порушені його права як такого орендаря, немає підстав для задоволення і позовних вимог. Натомість, апеляційна інстанція задовольнила позовні вимоги, вказавши, що незважаючи на те, що позивач мав реалізувати право письмового повідомлення орендодавця про намір продовжити дію первинних договорів оренди, відповідачі діями з укладення оскаржених договорів оренди позбавили позивача можливості реалізувати це право. Тому позивач не порушив обов`язок з повідомлення орендодавців в установлений строк до закінчення строку дії первинних договорів оренди про намір скористатися переважним правом на укладення договорів на новий строк.

Справа була передана на розгляд Великої Палати Верховного суду, яка прийшла до наступних висновків.

Підтримуючи висновки, наведені в рішенні суду першої інстанції, Велика палата вказала, що Позивач звернувся до суду тоді, коли з огляду на встановлені процесуальним законом строки він завідомо не міг мати чинного права оренди земельних ділянок на момент набрання законної сили судовим рішенням про задоволення відповідного позову. Оскільки на час розгляду справи й ухвалення судом першої інстанції рішення від 27 листопада 2018 року строк дії первинних договорів оренди закінчився, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність у позивача права користування спірними земельними ділянками та внаслідок цього - про відмову у задоволенні позову.

Прийняте рішення, Велика Палата обґрунтовує тим, що суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

Велика Палата Верховного Суду керувалась положеннями цивільного законодавства відповідно до яких з метою захисту порушеного, невизнаного або оспорюваного права мають бути застосовані відповідні способи захисту.

Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.

Відповідно, звернувшись із позовом за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, позивач заявив вимоги, які не могли забезпечити поновлення його права користування відповідними земельними ділянками

Враховуючи вищевикладене, можна відмітити, що з одного боку, суди вийшли за межі позовних вимог та, залишивши чинними оспорювані договори оренди земельних ділянок, порушили якщо не переважене право орендаря на поновлення договору оренди землі, то, як мінімум, на укладення нового договору оренди на загальних підставах.

Проте, непоодинока судова практика, яка акцентує увагу на необхідності мати волевиявлення власника землі на поновлення/укладення нового договору оренди, дає підстави погодитись із правовими висновками Великої Палати, адже внаслідок задоволення позовних вимог право орендаря не відновиться, так як воно перестало існувати внаслідок закінчення строку дії договору оренди земельних ділянок, а факт наявності інших договорів оренди говорить про відсутність волевиявлення власників землі на поновлення або укладання нового договору з попереднім орендарем.

Таким чином, задоволення позовних вимог не призведе до відновлення порушеного права користування земельною ділянкою, яке станом на дату винесення рішення судом першої інстанції вже перестало існувати.

Аналізуйте судовий акт: Якщо дозвіл на розробку проекту відведення з/д отримали два заявника, то право оренди на цю з/д продається компетентним органом на аукціоні за правилами ст. 134 ЗК України (ВС у справі № 688/2908/16-ц від 29 вересня 2020 р.)

У разі поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі частини 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», волевиявлення сторін при зміні істотних умов договору обов’язкове. (ВС/КГС, справа № 917/130/19 від 22 вересня 2020 року)

Якщо власник з/д не підписував договір оренди землі, то для того щоб повернути собі земельну ділянку від агрохолдингу слід подавати негаторний позов, на який строки позовної давності не розповсюджуються (ВС/КЦС, № 358/815/17 від 19 серпня 2020 р.)

Хоча діє стаття 19 ЗУ «Про оренду землі» припинити договір оренди землі шляхом розірвання через суд за ініціативою орендаря – забудовника фактично неможливо (ВС/КГС у справі 910/10865/19 від 05 серпня 2020 р.)

Договір оренди землі не може бути визнаний недійсним судом, у разі якщо сторони протягом певного часу його виконували (КСЦ/ВС у справі № 471/761/17-ц від 30 липня 2020 р)

Постанова

Іменем України

1 квітня 2020 року

м. Київ

Справа № 610/1030/18

Провадження № 14-436цс19

Велика Палата Верховного Суду у складі

судді-доповідача Гудими Д. А.,

суддів Антонюк Н. О., Анцупової Т. О., Бакуліної С. В., Британчука В. В., Власова Ю. Л., Гриціва М. І., Данішевської В. І., Єленіної Ж. М., Золотнікова О. С., Кібенко О. Р., Князєва В. С., Лященко Н. П., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І., Ситнік О. М., Ткачука О. С., Уркевича В. Ю., Яновської О. Г.

розглянула справу за позовом Приватного підприємства «Міловське» (далі - позивач) до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Успіх Слобожанщини» (далі - товариство), Відділу з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань Балаклійської районної державної адміністрації (далі - відділ з питань державної реєстрації), третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, - Головне управління Держгеокадастру у Харківській області, про визнання недійсними договорів оренди та скасування рішень про державну реєстрацію права оренди

за касаційною скаргою товариства (представник - адвокат Короткова Алла Олександрівна) на постанову Харківського апеляційного суду від 27 лютого 2019 року, прийняту колегією суддів у складі Колтунової А. І., Бровченка І. О., Бурлаки І. В.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

1. 19 квітня 2018 року позивач звернувся до суду з позовною заявою, в якій просив:

1.1. Визнати недійсними укладені 6 грудня 2017 року товариством з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договори оренди (далі - оскаржені договори оренди) земельних ділянок із кадастровими номерами 6320284000:03:000:0007 і 6320284000:03:000:0004 (далі - земельні ділянки).

1.2. Скасувати рішення про державну реєстрацію за товариством права оренди земельних ділянок (індексний номер 38796691 від 18 грудня 2017 року й індексний номер 38827510 від 19 грудня 2017 року) (далі - оскаржені рішення).

2. Позов мотивував такими обставинами :

2.1. ОСОБА_1 має на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 7 лютого 2014 року земельну ділянку площею 4,1243 га з кадастровим номером 6320284000:03:000:0007 (далі - земельна ділянка-1). Спадкодавець - ОСОБА_3 - за життя, 5 травня 2008 року, уклав із позивачем договір оренди цієї земельної ділянки строком на 10 років.

2.2. ОСОБА_2 має на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 25 грудня 2015 року земельну ділянку площею 4,3441 га з кадастровим номером 6320284000:03:000:0004 (далі - земельна ділянка-2). Спадкодавець - ОСОБА_4 - за життя, 5 травня 2008 року, уклала з позивачем договір оренди цієї земельної ділянки строком на 10 років.

2.3. ОСОБА_1 та ОСОБА_2 як нові власники земельних ділянок зазначених договорів оренди з позивачем (далі - первинні договори оренди) не розірвали, а 6 грудня 2017 року уклали оскаржені договори оренди з товариством. Останні є недійсними, як і здійснена на їх підставі державна реєстрація права оренди за товариством, оскільки не відповідають вимогам чинного законодавства та порушують права позивача.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

3. 27 листопада 2018 року Балаклійський районний суд Харківської областіухвалив рішення, згідно з яким у задоволенні позову відмовив.

4. Рішення мотивував так :

4.1. Позивач уклав первинні договори оренди 25 лютого 2008 року, а не 5 травня 2008 року. Строк дії цих договорів почався 6 травня 2008 року - після їх державної реєстрації - та сплинув 6 травня 2018 року.

4.2. Оскільки на час розгляду справи строк дії первинних договорів оренди закінчився, позивач уже не є орендарем відповідних земельних ділянок і не довів, що внаслідок укладення оскаржених договорів оренди були порушені його права як такого орендаря,немає підстав для задоволення і основних вимог - про визнання оскаржених договорів оренди недійсними, і похідних - про скасування оскаржених рішень.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

5. 27 лютого 2019 року Харківський апеляційний суд прийняв постанову, якою рішення суду першої інстанції скасував і ухвалив нове, згідно з яким позов задовольнив.

6. Мотивував постанову так :

6.1. Суд першої інстанції правильно розглянув спір за правилами цивільного судочинства, оскільки сторонами оскаржених договорів оренди є як юридична особа, так і фізичні особи, питання про права й обов`язки яких були вирішені під час розгляду цього спору.

6.2. Суд першої інстанції неналежно дослідив і не оцінив умови первинних договорів оренди: розділ другий цих договорів передбачав умову про те, що після закінчення строку дії договору орендар (позивач) має гарантоване статтею 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право на поновлення такого строку. Для реалізації цього права орендар повинен не пізніше як за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію.

6.3. Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, висловлених у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, для застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує його обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлений строк про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди та продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

6.4. Під час розгляду справи «відповідачами не було доведено» неналежне виконання позивачем обов`язків за первинними договорами оренди. Незважаючи на те, що позивач до 5 лютого 2018 року мав реалізувати право письмового повідомлення орендодавця про намір продовжити дію первинних договорів оренди, відповідачі діями з укладення оскаржених договорів оренди позбавили позивача можливості реалізувати це право. Тому позивач не порушив обов`язок з повідомлення орендодавців в установлений строк до закінчення строку дії первинних договорів оренди про намір скористатися переважним правом на укладення договорів на новий строк.

6.5. Переважне право позивача на укладення (поновлення) первинних договорів оренди порушене, що є юридичною підставою для визнання недійсними оскаржених договорів оренди. Крім того, відповідачка ОСОБА_2 визнала позовні вимоги, що підтверджує її намір продовжити дію договору оренди з позивачем.

6.6. Вимоги про скасування оскаржених рішень є похідними, а тому їх теж слід задовольнити.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

7. 26 березня 2019 року товариство подало касаційну скаргу. Просить скасувати постанову Харківського апеляційного суду від 27 лютого 2019 року та залишити в силі рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 27 листопада 2018 року.

Короткий зміст ухвали суду касаційної інстанції

8. 24 липня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалою передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

9. Обґрунтував ухвалу тим, що товариствооскаржує постанову Харківського апеляційного суду від 27 лютого 2019 року, зокрема, з підстав порушення правил суб`єктної юрисдикції.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

(1) Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

10. Товариство мотивує касаційну скаргу так :

10.1. Права позивача не порушені, оскільки строк дії первинних договорів оренди закінчився 6 травня 2018 року, а тому на момент розгляду справи й ухвалення 27 листопада 2018 року рішення судом першої інстанції позивач не мав права користування земельними ділянками.

10.2. Апеляційний суд вийшов за межі позову та розглянув спір з інших підстав, дослідив докази, які не досліджував суд першої інстанції, а також помилково застосував приписи статті 33 Закону України «Про оренду землі» до спірних правовідносин.

10.3. Апеляційний суд не врахував, що справу № 610/1030/18 треба розглядати за правилами господарського судочинства з огляду на висновок Великої Палати Верховного Суду, висловлений у постанові від 12 грудня 2018 року у справі № 820/3668/16.

(2) Позиція інших учасників справи

11. Інші учасники справи відзивів на касаційну скаргу не подали.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

(1) Оцінка аргументів учасників справи та висновків судів першої й апеляційної інстанцій

(1.1) Щодо юрисдикції суду

12. Право на доступ до суду реалізується на підставах і в порядку, встановлених законом. Кожний із процесуальних кодексів встановлює обмеження щодо кола питань, які можуть бути вирішені в межах відповідних судових процедур. Зазначені обмеження спрямовані на дотримання оптимального балансу між правом людини на судовий захист і принципами юридичної визначеності, ефективності й оперативності судового процесу.

13. Суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають, зокрема, із земельних та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства (частина перша статті 19 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України)).

14. Критеріями відмежування справ цивільної юрисдикції від інших є, по-перше, наявність спору щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересіву будь-яких правовідносинах, крім випадків, коли такий спір вирішується за правилами іншого судочинства, а, по-друге, спеціальний суб`єктний склад цього спору, в якому однією зі сторін є, як правило, фізична особа.

15. Відповідно до пункту 6 частини першої статті 20 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку зі здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем.

16. Згідно з частиною першою статті 45 ГПК України сторонами в судовому процесі - позивачами та відповідачами - можуть бути особи, зазначені у статті 4 цього кодексу.

17. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням. До господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб (частини друга та третя статті 4 цього Кодексу).

18. Отже, розмежування компетенції судів з розгляду спорів щодо речових прав на земельні ділянки проведено відповідно до предмета та суб`єктного складу учасників цих спорів. Крім спорів, зокрема, про оскарження рішень, дій або бездіяльності суб`єктів владних повноважень при реалізації ними управлінських функцій у сфері земельних правовідносин, вирішення яких віднесене до компетенції адміністративних судів, земельні спори, сторонами в яких є насамперед юридичні особи та фізичні особи-підприємці, розглядають господарські суди, а інші - за правилами цивільного судочинства.

19. Позивач заявив вимоги про визнання недійсними оскаржених договорів оренди та про скасування оскаржених рішень. Позивач визначив відповідачами сторін оскаржених договорів оренди, а також відділ з питань державної реєстрації речових прав, державні реєстратори якого прийняли оскаржені рішення.

20. Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на земельну ділянку іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо тієї ж земельної ділянки. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснений аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Участь державного реєстратора як співвідповідача (якщо позивач вважає його винним у порушенні прав) не змінює цивільно-правового характеру спору (див. пункт 36 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16).

21. Спір про цивільне право є таким незалежно від того, чи здійснено на підставі оскарженого договору оренди державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з дотриманням державним реєстратором вимог законодавства, чи заявлена, окрім іншої, також вимога про визнання недійсним оскарженого договору, на підставі якого державний реєстратор прийняв оскаржене рішення, а також незалежно від того, яку з цих вимог позивач вважає основною, а яку - похідною (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц (пункт 32), від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (пункт 22), від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц (пункт 25)).

22. Отже, спір у цій справі є приватноправовим. А з огляду на суб`єктний склад учасників спору його слід розглядати за правилами цивільного судочинства. Тому необґрунтованими є наведені у касаційній скарзі доводи щодо наявності юрисдикції господарського суду, зокрема і щодо необхідності врахування висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 12 грудня 2018 року в адміністративній справі № 820/3668/16 з огляду на відмінний предмет спору.

(1.2) Щодо суті спору

23. Суди першої й апеляційної інстанцій установили такі обставини :

23.1. 25 лютого 2008 року ОСОБА_3 як орендодавець уклав із позивачем як із орендарем договір оренди земельної ділянки-1 строком на 10 років. Цей договір був зареєстрований 6 травня 2008 року. ОСОБА_1 як спадкоємець ОСОБА_3 є власником земельної ділянки-1. 6 грудня 2017 року ОСОБА_1 уклав із товариством один з оскаржених договорів оренди. 14 грудня 2017 року право оренди товариства на земельну ділянку-1 було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

23.2. 25 лютого 2008 року ОСОБА_4 як орендодавець уклала з позивачем як із орендарем договір оренди земельної ділянки-2 строком на 10 років. Цей договір був зареєстрований 6 травня 2008 року. ОСОБА_2 як спадкоємниця ОСОБА_4 є власником земельної ділянки-2. 6 грудня 2017 року ОСОБА_2 уклала з товариством один із оскаржених договорів оренди. 14 грудня 2017 року право оренди товариства на земельну ділянку-2 зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

24. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або необхідні для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)).

25. Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі».

26. Передання в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина друга статті 124 ЗК України у редакції, чинній на час підписання первинних договорів оренди та їх державної реєстрації).

27. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

28. Згідно з частиною другою статті 125 ЗК України у вказаній редакції право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації.

29. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (стаття 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час підписання первинних договорів оренди та їх державної реєстрації).

30. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України «Про оренду землі» у вказаній редакції).

31. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації (частина третя статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

32. За вказаних приписів та встановлених обставин суди попередніх інстанцій дійшли правильних висновків про те, що 10-річний строк дії первинних договорів оренди розпочався з 6 травня 2008 року та сплинув 6 травня 2018 року, і що на момент укладення оскаржених договорів оренди - 6 грудня 2017 року - були чинними первинні договори оренди.

33. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що позивач звернувся з позовом 19 квітня 2018 року, а на підтвердження обставини обізнаності про укладення оскаржених договорів оренди надав досліджені судами попередніх інстанцій інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 9 квітня 2018 року (т. 1, а. с. 11, 15).

34. Суд апеляційної інстанції встановив, що до визначеного в оскаржених договорах оренди терміну, тобто до 5 лютого 2018 року, позивач не повідомив письмово орендодавців про намір продовжити строк дії первинних договорів оренди. Згідно з умовами останніх для реалізації переважного права на поновлення цих договорів на новий строк саме позивач мав проявити відповідний намір.

35. Згідно з частиною першою статті 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

36. Особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд (частина перша статті 12 ЦК України).

37. Хоч станом на момент звернення з позовом до суду - 19 квітня 2018 року - первинні договори оренди ще були чинними до 6 травня 2018 року, але позивач згідно з умовами цих договорів не реалізував і у передбачений ними строк вже не міг реалізувати його переважне право на продовження строку їхньої дії. Тому необґрунтованим є висновок суду апеляційної інстанції про задоволення позову через те, що позивач має переважне право на продовження строку дії первинних договорів оренди, а відповідачі діями з укладення оскаржених договорів оренди позбавили його можливості реалізувати це право.

38. Велика Палата Верховного Суду також звертає увагу на те, що подання ОСОБА_2 до суду першої інстанцій заяви про визнання позову (т. 2, а. с. 1), у прийнятті якої суд відмовив, бо таке визнання порушує права, свободи й інтереси інших відповідачів, не може підміняти процедуру переговорів сторін договору оренди щодо його поновлення на новий строк.

39. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини перша та друга статті 15 ЦК України).

40. За змістом наведених приписів способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16). Іншими словами, це дії, спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (див. пункт 14 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц).

41. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40)).

42. Звернувшись із позовом за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, позивач заявив вимоги, які не могли забезпечити поновлення його права користування відповідними земельними ділянками.

43. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що позивач звернувся до суду тоді, коли з огляду на встановлені процесуальним законом строки він завідомо не міг мати чинного права оренди земельних ділянок на момент набрання законної сили судовим рішенням про задоволення відповідного позову. Оскільки на час розгляду справи й ухвалення судом першої інстанції рішення від 27 листопада 2018 рокустрок дії первинних договорів оренди закінчився, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність у позивача права користування спірними земельними ділянками та внаслідок цього - про відмову у задоволенні позову.

44. Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 2 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц та від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц).

45. У справах № 587/2110/16-ц, № 587/2331/16-ц і № 587/2326/16-ц як на час звернення з позовом, так і на час ухвалення рішення суду першої інстанції про визнання недійсними договорів оренди строки дії раніше укладених договорів оренди ще не сплили. Натомість у справі № 587/2135/16-ц перший договір оренди зареєстрований 24 жовтня 2007 року та мав строк дії 10 років, тобто до 24 жовтня 2017 року; орендар за тим договором звернувся до суду, зокрема, з вимогою визнати недійсним наступний договір оренди у жовтні 2016 року, а рішення суду першої інстанції про таке його визнання суд ухвалив 27 грудня 2017 року, тобто після спливу строку дії договору, укладеного з позивачем.

46. Оскільки у справі № 587/2135/16-ц суди першої й апеляційної інстанцій не з`ясовували, чи вживав первинний орендар заходи з поновлення договору оренди землі на новий строк, а у справі № 610/1030/18 ці обставини були предметом дослідження судів попередніх інстанцій, і відповідний аргумент товариство заявило у касаційній скарзі, Велика Палата Верховного Суду відповідно до обставин справи № 610/1030/18 вважає за необхідне конкретизувати висловлений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц висновок стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист :

46.1. Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 2 липня 2019 року у справі № 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц).

46.2. Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17).

46.3. Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

46.4. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

47. Велика Палата Верховного Суду вважає явно необґрунтованим довід касаційної скарги про те, що апеляційний суд вийшов за межі позову та розглянув спір з інших підстав, ніж підстави, наведені позивачем. Цей суд розглянув справу саме у межах заявлених вимог і з огляду на наведені позивачем обставини (підстави позову).

(2) Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

(2.1) Щодо суті касаційної скарги

48. Пункт 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» (далі - Закон № 460-IX), який набрав чинності 8 лютого 2020 року, передбачає, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

49. Оскільки товариство подало касаційну скаргу у справі № 610/1030/18 26 березня 2019 року, Велика Палата Верховного Суду переглядає оскаржені рішення на підставі приписів ЦПК України у редакції, чинній до набрання чинності Законом № 460-IX.

50. Згідно з пунктом 4 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

51. Відповідно до статті 413 ЦПК України у редакції, чинній до набрання чинності Законом № 460-IX, суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

52. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що позивач, вказуючи на необхідність розгляду цієї справи за правилами господарського судочинства, просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції. Оскільки доводи касаційної скарги щодо господарської юрисдикції суду цього спору не підтвердилися, касаційна скарга є обґрунтованою частково. Тому постанову Харківського апеляційного суду від 27 лютого 2019 року слід скасувати, а рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 27 листопада 2018 року- залишити в силі.

(2.2) Щодо судових витрат

53. Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

54. З огляду на висновок щодо суті касаційної скарги судовий збір у сумі 15 368 грн, сплачений товариством у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, слід стягнути з позивача.

(3) Висновки щодо застосування норм права

55. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації (частина третя статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

56. Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

57. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини перша та друга статті 15 ЦК України).

58. Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

59. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

Керуючись частиною першою статті 400, пунктом 4 частини першої статті 409, статтею 413, статтями 416, 418 і 419 ЦПК України у редакції, чинній до набрання чинності Законом № 460-IX, Велика Палата Верховного Суду

П О С Т А Н О В И Л А :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Успіх Слобожанщини» задовольнити.

2. Постанову Харківського апеляційного суду від 27 лютого 2019 рокускасувати, а рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 27 листопада 2018 рокузалишити в силі.

3. Стягнути з Приватного підприємства «Міловське» (адреса: Харківська обл., Балаклійський р-н, с. Мілова, вул. Нова, 10; ідентифікаційний код: 32803274) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Успіх Слобожанщини» (адреса: Харківська обл., Балаклійський р-н, м. Балаклія, вул. Геологічна, 61; ідентифікаційний код: 3510796) 15 368 (п`ятнадцять тисяч триста шістдесят вісім) грн судового збору.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Д. А. ГудимаСудді:Н. О. АнтонюкО. Р. Кібенко Т. О. АнцуповаВ. С. Князєв С. В. БакулінаН. П. Лященко В. В. БританчукО. Б. Прокопенко Ю. Л. ВласовЛ. І. Рогач М. І. ГрицівО. М. Ситнік В. І. ДанішевськаО. С. Ткачук Ж. М. ЄленінаВ. Ю. Уркевич О. С. ЗолотніковО. Г. Яновська

1994
Просмотров
0
Комментариев
Оставьте Ваш комментарий:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для добавления комментария.


Популярные судебные решения
ЕСПЧ
0