За змістом договору купівлі-продажу майнових прав немає підстав для визнання за інвестором прав на нерухоме майно (об’єкт інвестування) на підставі статей 331, 392 ЦК України (ВСУ у справі № 6-290цс16 від 16 березня 2016р.)

ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК ВСУ у справі № 6-290цс16: Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва визначено предметом іпотеки Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким було внесено зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

У справі, яка переглядається, спірні договори іпотеки майнових прав на не закінчені будівництвом квартири були укладені 1, 2 та 16 липня 2008 року, тобто з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення цих договорів), у зв’язку із чим відповідний пункт цих договорів підлягає визнанню недійсним.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред’явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

У справі, яка переглядається, за змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно. Отже, підстав для визнання за ним права на майнові права на об’єкт інвестування на підставі статей 331, 392 ЦК України немає.

Аналізувати судовий акт: Право власності на новостворений об’єкт нерухомого майна неможливо визнати на підставі рішення суду до державної реєстрації цього права власності (Правовий висновок ВСУ від 18 лютого 2016р. у справі № 6-244цс14)

Інвестор не може визнати право власності на нерухомість - новозбудоване майно, оскільки юридично таке право виникає з моменту державної реєстрації прав у реєстрі після прийняття будівництва в експлуатацію згідно ст. 331 ЦК (ВСУ від 10.02.2016р.)

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання права на майнові права, визнання договорів іпотеки частково недійсними за заявою ОСОБА_1 про перегляд Верховним Судом України ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 5 листопада 2015 року та рішення Апеляційного суду Одеської області від 2 липня 2015 року,

в с т а н о в и л а :

У липні 2013 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (далі – ТОВ «Альянс-Висотбуд»), публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі – ПАТ «Укрсоцбанк») про визнання права на майнові права, визнання договорів іпотеки частково недійсними.

ОСОБА_1 зазначав, що 9 листопада 2009 року між ним (покупець) та ТОВ «Альянс-Висотбуд» (продавець) було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 38,55 кв.м, яку продавець зобов’язався після завершення будівництва вказаного будинку в строк до ІІ кварталу 2010 року передати йому за актом передачі-приймання. Позивач на виконання умов цього договору сплатив вартість майнових прав на квартиру в розмірі 212 тис. 25 грн. Проте продавець, порушивши умови цього договору, жилий будинок не збудував і не ввів в експлуатацію.

1, 2 та 16 липня 2008 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі – АКБ «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки, за якими майнові права на не закінчені будівництвом квартири, у тому числі й на зазначену квартиру, було передано в іпотеку банку.

Посилаючись на те, що відповідно до положень Закону України від 5 червня 2003 року № 898-ІV «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, майнові права не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, чим порушило права ОСОБА_1 на проінвестовану нерухомість, уточнивши у процесі розгляду справи позовні вимоги, позивач просив: визнати за ним право на майнові права на об’єкт інвестування – вказану квартиру згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 9 листопада 2009 року; визнати недійсним пункт 1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16 липня 2008 року, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру; зняти заборону відчуження на цю квартиру та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження майнових прав на неї іпотекою.

Суворовський районний суд м. Одеси рішенням від 5 червня 2014 року позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнив: визнав за ним право на майнові права на об’єкт інвестування – однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 38,55 кв. м згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 9 листопада 2009 року; визнав недійсним пункт 1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16 липня 2008 року, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», щодо передачі в іпотеку майнових прав на зазначену квартиру; зняв заборону відчуження на вказану квартиру та виключив з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Апеляційний суд Одеської області рішенням від 2 липня 2015 року, залишеним без змін ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 5 листопада 2015 року, рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 5 червня 2014 року скасував та ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовив.

У заяві про перегляд Верховним Судом України ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 5 листопада 2015 року та рішення Апеляційного суду Одеської області від 2 липня 2015 року ОСОБА_1 просить скасувати зазначені судові рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції з передбачених пунктами 1, 4 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України) підстав неоднакового застосування судом касаційної інстанції статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки), що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідності зазначеного судового рішення суду касаційної інстанції викладеним у постановах Верховного Суду України від 17 квітня, 25 вересня 2013 року та 2 грудня 2015 року висновкам щодо застосування у подібних правовідносинах цієї норми матеріального права.

На обґрунтування заяви ОСОБА_1 надав копії: рішень колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15 липня, 26 серпня 2015 року, ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 березня 2015 року та постанов Верховного Суду України від 17 квітня, 25 вересня 2013 року та 2 грудня 2015 року.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві ОСОБА_1 доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку про те, що заява підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

За положеннями пунктів 1, 4 частини першої статті 355 ЦПК України підставами для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права.

Згідно із частиною першою статті 360⁴ ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд судових рішень за наявності однієї з підстав, передбачених частиною першою статті 355 цього Кодексу.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що 28 лютого 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та управлінням капітального будівництва Одеської міської ради було укладено контракт на будівництво жилого будинку НОМЕР_1 з інженерними мережами в мкр ІІІ-4-2 ж/м Котовського в м. Одесі.

З метою забезпечення будівництва багатоквартирного будинку 1 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ «Укрсоцбанк» було укладено генеральний договір про співробітництво. На виконання цього договору 1 липня 2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» за договором іпотеки передало в іпотеку АКБ «Укрсоцбанк» майнові права, зокрема й на не закінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 38,55 кв. м.

2 та 16 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ «Укрсоцбанк» укладено кредитні договори, за умовами яких банк надав товариству кредит у розмірі 1 млн 9 тис. 323 долари США 60 центів та 741 тис. 137 доларів США 25 центів відповідно.

2 та 16 липня 2008 року з метою забезпечення виконання вказаних договорів між АКБ «Укрсоцбанк» і ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки, за умовами яких товариство передало в іпотеку банку майнові права на не закінчені будівництвом квартири, у тому числі й на зазначену квартиру.

9 листопада 2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого ОСОБА_1 придбав у товариства майнові права на вказану квартиру, яку продавець зобов’язався після завершення будівництва в строк до ІІ кварталу 2010 року передати за актом приймання-передачі покупцеві. ОСОБА_1 зобов’язання за цим договором купівлі-продажу виконав, повністю сплативши вартість об’єкта будівництва в розмірі 212 тис. 25 грн. ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов’язання за цим договором не виконало: у визначені строки будівництво жилого будинку не закінчило, квартиру за актом передачі-приймання позивачу не передало.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_1, суд першої інстанції керувався тим, що стаття 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів іпотеки) не визначала майнові права як предмет іпотеки; майнові права на об’єкт незавершеного будівництва визначено як предмет іпотеки Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VІ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі – Закон № 800-VІ), яким було внесено відповідні зміни до Закону України «Про іпотеку». При цьому суд дійшов висновку про те, що майнові права на спірну квартиру, вартість якої була сплачена позивачем у повному обсязі за договором купівлі-продажу, не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало їх в іпотеку банку.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, апеляційний суд, з висновками якого погодився й суд касаційної інстанції, зазначив, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми Закону України від 19 червня 2003 року № 979-VІ «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (далі – Закон № 979-VІ) як спеціального закону, що містить норми щодо укладення іпотечного договору, предметом якого можуть бути майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, тому оспорювані іпотечні договори були укладені відповідно до вимог чинного на той час законодавства. Крім того, ці іпотечні договори укладені до моменту укладення договору купівлі-продажу майнових прав на не закінчену будівництвом квартиру, тобто до виникнення в позивача цих майнових прав. Більш того, позивач обрав неналежний спосіб захисту порушеного права, яке може бути захищене в інший, передбачений законом спосіб, у тому числі шляхом звернення до суду з позовом про визнання недійсним або розірвання вказаного договору купівлі-продажу та відшкодування переданих забудовнику коштів, а не шляхом визнання недійсними оспорюваних договорів іпотеки майнових прав.

Разом з тим у рішеннях колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15 липня, 26 серпня 2015 року та ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 березня 2015 року, які надані заявником для порівняння, суд касаційної інстанції дійшов висновку про те, що спірні договори іпотеки підлягають визнанню недійсними як укладені з порушенням норм статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час їх укладення), оскільки майнові права на окремі приміщення в жилому будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» мало право передавати в іпотеку лише з 25 грудня 2008 року, коли майнові права було визначено як предмет іпотеки Законом № 800-VІ. Крім того, суд дійшов висновку про те, що майнові права виникли в позивача на підставі договору купівлі-продажу, тому підстав для визнання права на них у судовому порядку немає.

У постановах Верховного Суду України від 17 квітня 2013 року та 2 грудня 2015 року, наданих заявником для порівняння, міститься висновок про те, що статтею 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів) визначено вичерпний перелік об’єктів, які можуть бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні.

Предметом правового регулювання Закону № 979-ІV є відносини з приводу іпотечного боргу, який виникає внаслідок невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не з приводу забезпечення кредитного договору, укладеного за обставинами справи, що переглядалась; цей закон до спірних правовідносин не застосовується.

Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва визначено предметом іпотеки Законом № 800-VІ, яким було внесено зміни до Закону України «Про іпотеку».

З огляду на зазначене під час укладення договорів іпотеки були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів), оскільки майнові права на окремі приміщення в жилому будинку не могли бути предметом іпотеки.

У постанові Верховного Суду України від 25 вересня 2013 року, наданій заявником для порівняння, зокрема, міститься висновок про те, що, передаючи в іпотеку майнові права на квартиру в не завершеному будівництвом жилому будинку, ТОВ «Перша українська індустріально-інвестиційна компанія» діяло без згоди інвестора.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції статті 5 Закону України «Про іпотеку» та невідповідність ухвали суду касаційної інстанції, що оскаржується, викладеним у постановах Верховного Суду України висновкам щодо застосування вказаної норми права.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.

За статтями 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину обє’кта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

На час укладення спірних договорів іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права предметом іпотеки.

Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва визначено предметом іпотеки Законом № 800-VI, яким було внесено зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

У справі, яка переглядається, спірні договори іпотеки майнових прав на не закінчені будівництвом квартири були укладені 1, 2 та 16 липня 2008 року.

За таких обставин висновок суду апеляційної інстанції, з яким погодився й суд касаційної інстанції, про те, що оспорювані договори іпотеки були укладені відповідно до вимог чинного на час їх укладення законодавства та що на спірні правовідносини поширюється дія Закону № 979-ІV, є помилковим.

Закон № 979-ІV, який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, до спірних правовідносин не застосовується.

Тому в цій частині судові рішення судів апеляційної та касаційної інстанцій, про перегляд яких подано заяву, підлягають скасуванню із залишенням у силі рішення суду першої інстанції в частині визнання недійсним пункту 1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16 липня 2008 року, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», щодо передачі в іпотеку майнових прав на не закінчену будівництвом спірну квартиру, зняття заборони відчуження на вказану квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек записів про обтяження її іпотекою.

Водночас відповідно до статті 190 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) майном як особливим об’єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість – об’єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об’єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об’єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, – це обумовлене право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред’явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Оскільки відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності – це певний юридичний механізм, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на окремі об’єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

У справі, яка переглядається, позивач виконав свої грошові зобов’язання за договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість об’єкта будівництва, установлену цим договором, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги переходу права власності на об’єкт будівництва або для набуття права на майнові права на цей об’єкт.

Проте право власності на спірну квартиру в позивача не виникло. Порядок оформлення права власності на об’єкт інвестування після прийняття такого об’єкта до експлуатації врегульовано чинним на час укладення договору купівлі-продажу майнових прав Законом України від 19 червня 2003 року № 978-ІV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність». За змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Ураховуючи зазначене, апеляційний суд, з висновком якого погодився суд касаційної інстанції, обґрунтовано відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання за позивачем права на майнові права на об’єкт інвестування на підставі статей 331, 392 ЦК України.

Такий висновок відповідає нормам матеріального права, тому підстави для скасування судових рішень апеляційного та касаційного судів у цій частині відсутні.

Керуючись пунктами 1, 4 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої, частиною третьою статті 360³, частиною першою, пунктом 2 частини другої статті 360⁴ ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву ОСОБА_1 задовольнити частково.

Ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 5 листопада 2015 року та рішення Апеляційного суду Одеської області від 2 липня 2015 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним пункту 1.1 договорів іпотеки, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк», та товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» 1, 2 та 16 липня 2008 року, щодо передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 38,55 кв. м, зняття заборони відчуження на вказану квартиру та виключення з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою скасувати та залишити в силі в цій частині рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 5 червня 2014 року.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.

Головуючий Л.І. Охрімчук

Судді: В.І. Гуменюк

Ю.Л. Сенін

В.М. Сімоненко

А.Г. Ярема