Як розрахувати розмір поліпшень орендованого майна для відшкодування (ВС/КГС у справі №905/435/19 від 24.02.2021).

Фабула судового акту: Чи варто здійснювати поліпшення державного майна, якщо воно знаходиться в оренді? Кожен вирішує це питання для себе самостійно, однак дана справа наглядно показала з яким «підводним камінням» можна зустрітись, якщо поліпшення майна все ж таки здійснено.

Так, між регіональним відділенням ФДМУ та ТОВ укладено договір оренди державного майна - цілісного майнового комплексу судноремонтного заводу.

Даний договір було розірвано в судовому порядку, однак, після припинення його дії між сторонами виник спір, щодо відшкодування вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна. Саме за стягненням таких сум і звернувся колишній орендар - ТОВ.

Суд першої інстанції позовні вимоги ТОВ задовольнив, оскільки невід'ємні поліпшення орендованого майна були здійснені орендарем за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця, що у відповідності до ст.778 ЦК України, ст. 27 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" є підставами для відшкодування вартості здійснених поліпшень після припинення дії договору.

Апеляційним судом дане рішення було залишено без змін з цих же підстав.

Не погоджуючись із винесеними рішеннями із касаційною скаргою звернулось РВ ФДМУ.

Переглядаючи рішення судів попередніх інстанцій, ВС зазначив, що предметом доказування у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту (реконструкції) майна. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

ВС наголосив, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов'язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди.

У силу положень статті 27 Закону (попередня редакція) компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.

Отже, розглядаючи справу по суті, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.

В свою чергу, у справі, що переглядається, суди не врахували, обставин щодо збільшення вартості орендованого майна взагалі не встановлювали, а керувалися виключно розміром витрат позивача, які становлять безпосередньо вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна безвідносно до показників вартості орендованого майна.

Також ВС зауважив, що положення щодо відшкодування саме вартості витрат наймача на здійснені за згодою наймодавця поліпшення речі містяться в ч. 3 ст. 778 ЦК України, які до спірних правовідносин оренди державного майна застосуванню не підлягають з огляду на врегулювання цих правовідносин спеціальними нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

З урахуванням зазначеного, ВС дійшов до висновку про неправильне застосування норм матеріального права, зокрема, ст. 27 Закону (попередня редакція) та направив справу на новий розгляд.

Аналізуйте судовий акт: Внесення змін до типового договору оренди землі не тягне за собою приведення договорів, укладених раніше, у відповідність до нових вимог, якщо це прямо не передбачено в постанові КМУ (ВС/КГС,№ 907/87/19,25.02.20)

Якщо дозвіл на розробку проекту відведення з/д отримали два заявника, то право оренди на цю з/д продається компетентним органом на аукціоні за правилами ст. 134 ЗК України (ВС у справі № 688/2908/16-ц від 29 вересня 2020 р.)

Систематична несплата орендної плати за землю є підставою для розірвання договору оренди незважаючи на погашення простороченої заборгованості (ВС/КЦС № 383/708/16-ц від 20.06.2019)

Належний спосіб захисту у випадку відмови чи ухилення орендодавця від укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі (ВП/ВС у справі № 908/299/18 від 26 травня 2020 р.)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 лютого 2021 року

м. Київ

Справа N 905/435/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Савінкової Ю.Б.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 30 листопада 2020 року (головуючий - Пушай В.І., судді - Попков Д.О., Пелипенко Н.М.) і рішення Господарського суду Донецької області від 08 вересня 2020 року (головуючий - Чернова О.В., судді - Левшина Г.В., Курило Г.Є.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "СРЗ"

до: 1. Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області, 2. Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях,

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: 1. Головного управління державної казначейської служби України в Харківській області, 2. Фонду державного майна України,

про стягнення 18 370 447,52 грн,

(за участю представників: позивача - Бережний Ю.В. третьої особи-2 - Вакуляк Ю.А.)

Історія справи

Обставини, встановлені судами

1. 17 червня 2003 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області (далі - РВ ФДМУ по Донецькій області, орендодавець, відповідач-1), та Товариством з обмеженою відповідальністю "СРЗ" (далі - ТОВ "СРЗ", орендар, позивач), укладено договір оренди N 1055/03 цілісного майнового комплексу ДП "Азовський судноремонтний завод" (ЦМК ДП "АСРЗ"), вартістю відповідно до акту оцінки 567 403,6 тис. грн., строк дії договору до 17.06.2013 (далі - договір оренди N 1055/03).

1.1. Умовами п. 6.3. договору передбачено право орендаря з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, здійснювати його реконструкцію, технічне переозброєння та інші поліпшення, що зумовлюють підвищення його вартості.

1.2. Відповідно до пункту 10.5 договору у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю держави, та компенсуються згідно з чинним законодавством.

2. У період дії договору оренди N 1055/03 сторонами неодноразово вносились до нього зміни, зокрема щодо розміру орендної плати, складу та вартості предмета оренди.

3. Також, рішенням Господарського суду Донецької області від 13.06.2013 у справі N 5006/37/152пн/2012, яке набрало законної сили, внесено зміни в договір оренди N 1055/03, зокрема продовжено строк його дії до 17.06.2016.

4. Іншим рішенням господарського суду Донецької області від 20.10.2015 у справі N 905/1502/15, яке набрало законної сили 20.01.2016, договір оренди N 1055/03 достроково розірвано.

5. Під час дії договору оренди РВ ФДМУ по Донецькій області у листах N 06-5559 від 05.08.2004, N 06-8076 від 15.11.2004, N 06-02-4112 від 23.05.2008 надавав дозвіл на проведення позивачем невід'ємних поліпшень орендованого майна за рахунок власних коштів після вичерпання амортизаційних відрахувань.

6. Про згоду орендодавця на здійснення позивачем невід'ємних поліпшень орендованого майна за рахунок власних коштів свідчать відомості, зазначені в актах перевірки використання державного майна, затверджених відповідачем-1 25.06.2007, 29.08.2008 та 04.10.2012.

7. Відповідно до звіту незалежного аудитора - ТОВ "Аудиторська компанія "Партнер-Аудит" від 02.06.2017 за даними бухгалтерського обліку станом на 30.04.2017 вартість невід'ємних поліпшень орендованих основних засобів, здійснених за період оренди за рахунок власних коштів ТОВ "СРЗ" становить 13 779 748,12 грн. Крім того, за період оренди підприємством за рахунок власних коштів були здійснені поліпшення по теплоходу "Анна" у сумі 4 590 699,40 грн., який повернуто до державної власності без компенсації вартості.

8. 31.01.2018 комісією по розмежуванню і оцінці майна ЦМК ДП "АСРЗ" у складі представників відповідача-1 та позивача, за результатами аналізу результатів проведеної станом на 30.04.2017 інвентаризації, складено протокол N 1, в якому зазначено про відсутність підстав для визнання невід'ємних поліпшень орендованих основних засобів здійснених орендарем - ТОВ "СРЗ" такими, що є погодженими з РВ ФДМУ по Донецькій області. Позивач проти таких висновків заперечив з посиланням на наявність дозволу орендодавця на здійснення поліпшень.

9. Протоколом комісії по розмежуванню і оцінці майна ЦМК ДП "АСРЗ" N 2 від 21.03.2018 складено акт оцінки вартості ЦМК ДП "АСРЗ" станом на 30.04.2017 без врахування вартості невід'ємних поліпшень орендованих основних засобів, здійснених за рахунок власних коштів ТОВ "СРЗ" і яка враховується як власна частка орендаря у складі ЦМК ДП "АЗСР" у сумі 13780 тис. грн.

Короткий зміст позовних вимог

10. У лютому 2019 року позивач звернувся до відповідача-1 та РВ ФДМУ по Харківській, Донецькій та Луганській областях (далі - відповідач-2) з позовом про стягнення 18 370 447,52 грн. відшкодування вартості невід'ємних поліпшень основних засобів у складі ЦМК ДП "АСРЗ" (з урахуванням численних заяв про зміну предмета позову).

Короткий зміст оскаржуваних судових рішень

11. Рішенням господарського суду Донецької області від 08 вересня 2020 року: (1) закрито провадження у справі у частині позовних вимог до відповідача-1; (2) позовні вимоги до відповідача-2 задоволено повністю, стягнуто з останнього на користь позивача вартість невід'ємних поліпшень основних засобів у складі ЦМК ДП "АСРЗ" в сумі 18 370 447,52 грн.

12. Суд першої інстанції встановив, що невід'ємні поліпшення орендованого майна здійснені орендарем за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця, а їх вартість підтверджена звітом незалежного аудитора і визнана самим орендарем у відповідних актах перевірки використання державного майна. У зв'язку з чим наявні передбачені умовами договору, статтею 778 ЦК України, статтею 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підстави для відшкодування вартості здійснених позивачем поліпшень орендованого майна.

13. Розглядаючи заяву відповідача-2 про застосування строку позовної давності, суд встановив, що в силу положень частини 2 статті 786 ЦК України перебіг позовної давності щодо вимог орендаря про відшкодування вартості поліпшень почався з 20.01.2016 - дати розірвання договору оренди N 1055/03 за судовим рішенням у справі N 905/1502/15. Однак судове рішення про розірвання договору оренди було скасовано за нововиявленими обставинами іншим рішенням від 20.12.2016 у межах справи N 905/1502/15 і лише постановою Верховного Суду від 14.05.2019 рішення Господарського суду Донецької області від 20.10.2015 про розірвання договору оренди було залишено в силі. До ухвалення остаточної постанови Верховного Суду у справі N 905/1502/15 позивач цілком правомірно вважав, що договір оренди N 1055/03 є чинним і не вчиняв дій, спрямованих на відшкодування понесених витрат, а отже строк позовної давності пропущений ним з поважних причин.

14. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 30 листопада 2020 року вказане судове рішення було залишено без змін з цих же підстав щодо суті спору.

15. Однак суд апеляційної інстанції не погодився з висновками місцевого суду щодо порядку обчислення строку позовної давності. З посиланням на частину 2 статті 795 ЦК України суд зазначив, що такий строк слід обчислювати з моменту повернення майна орендарем за відповідним актом, що станом на момент вирішення даного спору ще не відбулося, орендоване майно не повернуто, а отже пропуск строку позовної давності не мав місце.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

16. Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, відповідач-2 звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, прийняти нове рішення, яким у позові відмовити.

Ухвалою Верховного Суду від 29.01.2021 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.

Аргументи учасників справи

Доводи відповідача-2, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

17. Суди попередніх інстанцій застосували приписи статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" без урахування висновків Верховного Суду у справі N 916/685/17, відповідно до яких орендар має право на компенсацію не вартості поліпшень (вартості проведених робіт з ремонту, реконструкції), а на компенсацію йому різниці між вартістю поліпшеного майна і вартістю цього майна на момент передачі в оренду.

18. Унаслідок неправильного застосування статей 786 795 ЦК України суд апеляційної інстанції помилково ототожнив поняття "припинення договору оренди" та "припинення зобов'язань за договором оренди" (у даному випадку - зобов'язання орендаря з повернення орендованого майна), внаслідок чого дійшов хибного висновку про те, що позивач не пропустив строк позовної давності для звернення з даним позовом. На переконання скаржника строк позовної давності почав перебіг з моменту розірвання договору за рішенням суду - 20.01.2016, а отже строк позовної давності пропущений позивачем, що є самостійною підставою для відмови в позові.

Щодо відзиву на касаційну скаргу

19. Відповідно до статті 118 ГПК України Верховний Суд не розглядає поданий позивачем 22.02.2021 відзив на касаційну скаргу у зв'язку з пропуском останнім встановленого ухвалою Верховного Суду від 29.01.2021 процесуального строку на його подання.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій

20. Верховний Суд вважає обґрунтованими доводи відповідача-2 в пункті 17 Постанови з огляду на таке.

21. Особливий порядок компенсації здійснених орендарем поліпшень під час оренди державного майна врегульований спеціальним Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон).

22. Так, відповідно до частини 2 статті 27 Закону (у редакції станом на момент розірвання договору оренди) якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

23. Іншого договором оренди N 1055/03 не встановлено, а лише передбачено, що у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю держави, та компенсуються згідно з чинним законодавством (пункт 10.5 договору).

24. Отже, предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту (реконструкції) майна. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

25. Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов'язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди. У силу положень статті 27 Закону компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.

26. Тобто, розглядаючи справу по суті, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.

27. Наведені правові висновки щодо застосування положень статті 27 Закону щодо порядку компенсації поліпшень орендованого державного майна є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та, зокрема, викладені в постановах від 14.11.2018 у справі N 910/4923/14, від 20.02.2020 у справі N 916/685/17.

28. Однак, вирішуючи даний спір, суди попередніх інстанцій зазначених вище правових висновків суду касаційної інстанції не врахували, обставин щодо збільшення вартості орендованого майна взагалі не встановлювали, а керувалися виключно розміром витрат позивача, які становлять безпосередньо вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна безвідносно до показників вартості орендованого майна.

29. Верховний Суд зауважує, що положення щодо відшкодування саме вартості витрат наймача на здійснені за згодою наймодавця поліпшення речі містяться в частині 3 статті 778 ЦК України, які до спірних правовідносин оренди державного майна застосуванню не підлягають з огляду на врегулювання цих правовідносин спеціальними нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

30. Враховуючи вищенаведене, внаслідок неправильного застосування статті 27 Закону господарськими судами використано не у повному обсязі свої повноваження, передбачені процесуальним законом, щодо повного та всебічного з'ясування обставин справи в частині з'ясування вартості орендованого майна в межах збільшення в результаті зроблених орендарем поліпшень, які мають бути компенсовані.

31. Враховуючи викладене, постановлені у справі судові рішення не можна визнати законними і обґрунтованими, у зв'язку з чим вони підлягають скасуванню.

32. У зв'язку із встановленням допущених судами порушень, які унеможливили з'ясування фактичних обставин справи щодо наявності або відсутності порушеного права позивача, Верховний Суд не розглядає доводи касаційної скарги в пункті 18 Постанови, які стосуються обчислення строку позовної давності.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

33. Беручи до уваги наведені вище висновки, Верховний Суд вважає, що вимоги касаційної скарги є частково обґрунтованими, судові рішення підлягають скасуванню з підстав неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права. У зв'язку з тим, що судами не досліджено підстави позову та докази у підтвердження заявлених позовних вимог Верховний Суд в силу встановлених статтею 300 ГПК України меж розгляду справи судом касаційної інстанції позбавлений можливості прийняти рішення щодо суті спору та вважає за доцільне застосувати повноваження, передбачені пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

34. Під час нового розгляду суду слід урахувати викладене в пунктах 24-28 Постанови, оцінити правомірність вимог позивача, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням, а отже і встановити обставини щодо наявності або відсутності підстав для задоволення позову.

Щодо судових витрат

35. З огляду на висновок щодо суті касаційної скарги судові витрати, понесені у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, мають бути розподілені за результатами розгляду спору.

Керуючись статтями 300 301 306 308 310 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях задовольнити частково.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 30 листопада 2020 року і рішення Господарського суду Донецької області від 08 вересня 2020 року у справі N 905/435/19 скасувати.

3. Справу N 905/435/19 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий: Міщенко І.С.

Судді: Берднік І.С.

Суховий В.Г.