Незважаючи на опір орендодавця договір оренди землі визнається поновленим, якщо орендар доведе у суді свій намір скористатись переважним правом, передбаченим ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (ВСУ від 23 листопада 2016 р. у справі № 6-2540цс16)

Фабула судового акту: Незважаючи на мораторій боротьба за землю, за права на земельні ділянки посилюється із кожним роком. Особливо на землях сільськогосподарського призначення де немає будівель. В таких умовах все актуальніше стає переважне право орендаря на поновлення договору оренди на підставі ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та ст. 777 ЦК України, з яким дуже часто не згоден орендодавець. Більш того орендодавець свідомо іде на порушення переважного права, оскільки може мати бажання передати земельну ділянку в оренду третій особі.

ВСУ в цій постанові чітко визначив порядок доведення орендарем наміру скористатись своїм переважним правом на поновлення договору. Такими доказами є: фактичне продовження користування без порушень умов договору оренди, сплата орендної плати після закінчення строку дії договору та вчасно відправлені листи – повідомлення про намір поновити строк дії договору оренди землі на тих самих умовах. Ці докази повинні розглядатись судами, і тільки після їх оцінки суд повинен приймати рішення про відмову у позові, а про поновлення строку дії договору оренди землі та за необхідності визнання недійсним договору оренди цієї ж землі із новим орендарем.

Отже, реалізовуємо своє переважне право через суд, особливо коли оперативний контроль за нерухомістю залишається за орендарем.

Фабула судового акту: Договір оренди (в тому числі і земельної ділянки) визнається недійсним, якщо суд встановлює, що переважне право попереднього наймача було порушено внаслідок укладання цього договору (ВСУ від 12 жовтня 2016р. у справі N 6-1282цс16)

Переважне право орендаря для поновлення договору оренди землі реалізується шляхом направлення ним орендодавцю листа із проектом додаткової угоди за місяць до спливу строку (ВСУ від 23 березня 2016 року № 6-146цс16)

За «бездокументарне» та фактичне користування землею суд стягнув 3,7 млн. грн. збитків з підприємства на користь місцевої ради (ВСУ у справі № 3-383гс15)

Захищено права учасника АТО: суд скасував відмову у наданні дозволу на відведення з/д ОСГ у власність та зобов’язав сільраду такий дозвіл надати (Великобагачанський районний суд Полтавської області від 02 липня 2016 р., суддя Хоролець В. В.)

Правова позиція ВСУ у справі №6-2540цс16: У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Враховуючи зазначене, судам слід встановити наявність вчинення орендарем конклюдентних дій, а саме продовження користування носієм переважного права спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди з новим орендарем недійсним, а договір оренди землі з носієм переважного права поновленим.

Суддя Верховного Суду України Я.М. Романюк

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України у складі:

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія», третя особа – приватний нотаріус ОСОБА_2, про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі, визнання додаткової угоди укладеною за заявою товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» про перегляд рішення апеляційного суду Тернопільської області від 21 липня 2016 року та ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 серпня 2016 року,

в с т а н о в и л а :

У лютому 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» (далі - ТОВ «Мрія Центр») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія» (далі – ТОВ «Борщівська аграрна компанія»), третя особа – приватний нотаріус ОСОБА_2, про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі, визнання додаткової угоди укладеною, посилаючись на те, що 10 травня 2009 року між позивачем та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, а саме земельної ділянки, площею S_1, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, терміном на п'ять років, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 10 грудня 2009 року за НОМЕР_1. Вказаним договором передбачено, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий термін.

Позивач зазначав, що він добросовісно, належним чином виконував свої обов'язки за договором та більше як за місяць до спливу строку його дії, тобто до 10 грудня 2014 року, двічі, а саме 5 березня та 7 серпня 2014 року, направив ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на оренду земельної ділянки з проектом додаткової угоди.

Вказував, що на момент закінчення строку дії договору оренди землі та після спливу такого, позивач користувався спірною земельною ділянкою, яку обробляв, за що вносив орендну плату, оскільки орендодавець у визначений законом строк - у місячний термін, так і не направив жодної відповіді на листи повідомлення ТОВ «Мрія Центр» та жодним іншим чином не повідомив позивача про прийняте рішення щодо поновлення договору оренди землі.

В той же час, 1 червня 2015 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ «Борщівська аграрна компанія» договір оренди спірної земельної ділянки, що на думку ТОВ «Мрія Центр» є порушенням його переважного права на поновлення договору оренди землі від 10 травня 2009 року, оскільки ним було повністю дотримано вимоги, зазначені в частинах першій - п’ятій, частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі».

З урахуванням викладеного, просив визнати недійсним договір оренди землі - земельної ділянки, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області; визнати поновленим договір оренди землі - земельної ділянки площею S_1 від 10 травня 2009 року, укладений між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_1; визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

Рішенням Борщівського районного суду від 30 травня 2016 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір оренди землі - земельної ділянки, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, площею S_1, кадастровий номер НОМЕР_2, укладений 1 червня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія».

Визнано поновленим договір оренди землі - земельної ділянки площею S_1 від 10 травня 2009 року, укладений між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_1, який зареєстрований в Борщівському реєстраційному відділі Тернопільської регіональної філії ДП Центр державного земельного кадастру, запис у Державному реєстрі земель під НОМЕР_1 від 10 грудня 2009 року.

У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Рішенням апеляційного суду Тернопільської області від 21 липня 2016 року рішення суду першої інстанції скасовано, у задоволенні позову відмовлено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 серпня 2016 року ТОВ «Мрія Центр» відмовлено у відкритті касаційного провадження.

У поданій до Верховного Суду України заяві ТОВ «Мрія Центр» просить скасувати рішення апеляційного суду Тернопільської області від 21 липня 2016 року та ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 серпня 2016 року, а рішення Борщівського районного суду від 30 травня 2016 року залишити в силі, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме, статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши доводи заяви, пояснення представника ТОВ «Борщівська аграрна компанія» - ОСОБА_4 на її заперечення, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що заява підлягає задоволенню.

На підставі статті 360-4 ЦПК України Верховний Суд України скасовує судове рішення у справі, яке переглядається з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, якщо установить, що воно є незаконним.

Судом встановлено, що 10 травня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр», як орендарем, та ОСОБА_1, як орендодавцем, було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на п’ять років, пунктом 43 якого передбачено набрання його чинності після підписання сторонами та державної реєстрації. Державна реєстрація договору була здійснена 10 грудня 2009 року.

Згідно пункту 8 указаного договору оренди орендар має переважне право на його поновлення на новий строк.

До закінчення строку дії договору про оренду землі, укладеного з ОСОБА_1 10 травня 2009 року, позивач, з метою скористатися своїм переважним правом, щодо поновлення такого, двічі направляв відповідачу листи повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було надано проект додаткової угоди, а саме 4 березня 2014 року за НОМЕР_3 та 6 серпня 2014 року за НОМЕР_4.

Встановлено, що ОСОБА_1 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернувся до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні, договору оренди землі – земельної ділянки площею S_1 від 10 травня 2009 року.

На період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_1, та після закінчення строку дії такого, тобто після 10 грудня 2014 року, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, товариство виконувало свої обов’язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату, що в ході судового розгляду, зокрема, було стверджено даними відомостей про виплату орендної плати ТОВ «Мрія Центр» по с. Цигани ОСОБА_1 за 2015 рік за користування земельною ділянкою в розмірі 750 кг. пшениці, в яких міститься підпис відповідача, даними форми 1-ДФ про утримання ТОВ «Мрія Центр» необхідних сум ПДФО при виплаті орендної плати ОСОБА_1 у 2015 році, даними договору на надання послуг із використання сільськогосподарської техніки НОМЕР_5 від 1 квітня 2015 року, з додатками та актами, з яких слідує, що у 2015 році на земельній ділянці, належній ОСОБА_1, позивачем проводилися сільськогосподарські роботи, здійснювався посів та збір урожаю, даними форм №4-сг, 29-СГ згідно яких слідує, що протягом 2015 року на території земель Циганської сільської ради проводились сільськогосподарські роботи щодо вирощування та збору урожаю.

1 червня 2015 року ОСОБА_1 уклав договір оренди землі з ТОВ «Борщівська аграрна компанія», тобто через шість місяців після закінчення строку дії договору від 10 травня 2009 року, оскільки не дочекався пропозицій від попереднього орендаря щодо продовження строку дії договору. Крім того, умови укладеного договору є більш сприятливіші для ОСОБА_1.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Мрія Центр» дотримувався строків та процедури на поновлення договору оренди землі на новий строк, після закінчення строку дії такого продовжувало виконувати свої обов’язки орендаря, використовуючи земельну ділянку, вносячи за це орендну плату. Окрім того, законодавчими актами не встановлено обов’язку направлення орендарем на адресу орендодавця повідомлення рекомендованим поштовим листом, отримання останнього адресатом під розпис.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове про відмову у позові суд апеляційної інстанції, з висновком якого погодився суд касаційної інстанції, виходив з того, що ТОВ «Мрія Центр» не було дотримано вимоги, визначені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», щодо повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк, оскільки в матеріалах відсутні докази про отримання ОСОБА_1 надісланих ТОВ «Мрія Центр» до закінчення строку дії договору листа-повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди з доданим проектом додаткової угоди, а тому відсутні передбачені законом підстави для поновлення договору оренди землі від 10 травня 2009 року, укладеного між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_1.

У наданій для порівняння ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 жовтня 2014 року суд касаційної інстанції виходив з того, що не обґрунтованими є посилання заявника про те, що позивач не надав належних доказів отримання ОСОБА_5 листа – повідомлення від ПП «Таврія» про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, оскільки законом направлення орендарем на адресу орендодавця такого повідомлення рекомендованим поштовим листом, під розпис, не вимагається.

У наданій для порівняння ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 28 січня 2015 року суд касаційної інстанції виходив з того, що ПП «Таврія», як попередній орендар земельної ділянки, належним чином виконувало умови договору, сплачувало орендну плату, 10 лютого 2012 року згідно з листом-повідомленням повідомляло ОСОБА_3 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк та надіслало додаткову угоду. До матеріалів справи надано список громадян, яким відправлено листи-повідомлення ПП «Таврія». У вказаному списку зазначено прізвище ОСОБА_3.

У наданій для порівняння ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 8 жовтня 2014 року суд касаційної інстанції виходив з того, що суди помилково відмовили у позові з підстав відсутності належних доказів отримання листа відповідачем та не взяли до уваги як належний доказ наданий позивачем список громадян з відтиском штемпеля від 13 лютого 2012 року про відправлення даних документів. При цьому не врахували, що законом направлення орендарем на адресу орендодавця такого повідомлення з проектом додаткової угоди рекомендованим поштовим листом, під розпис, не вимагається.

Викладене свідчить про те, що існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме, статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначених норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить із такого.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, указана норма визначає об’єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов’язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб’єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб’єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ «Мрія Центр» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою–третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору від 1 червня 2015 року укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія», ТОВ «Мрія Центр» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі – ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

З матеріалів справи, яка переглядається, вбачається, що пунктами 28 - 31 договору оренди землі від 10 травня 2009 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Мрія Центр», встановлено права та обов’язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Частинами першою – п’ятою статті 33 Закону України “Про оренду землі” (в редакція яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Судами попередніх інстанцій у справі, яка переглядається, встановлено, що ТОВ «Мрія Центр», згідно вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі», є добросовісним орендарем, який : з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, двічі направляв відповідачу листи повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди; на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_1, та після закінчення строку дії такого, тобто після 10 грудня 2014 року, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов’язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату.

Окрім того, судом також встановлено, що ОСОБА_1 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернувся до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні.

Враховуючи зазначене, суд першої інстанції дійшов до обґрунтованого висновку, що конклюдентні дії ТОВ «Мрія Центр», а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчить про намір ТОВ «Мрія Центр» скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди землі від 1 червня 2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія», недійсним, а договір оренди землі від 10 травня 2009 року, укладений між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_1, поновленим.

Тому, рішення судів апеляційної та касаційної інстанцій підлягають скасуванню, а рішення суду першої інстанції залишенню в силі, як помилково скасоване.

Керуючись пунктом 1 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої статті 360-3, частинами першою, другою статті 360-4 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» задовольнити.

Рішення апеляційного суду Тернопільської області від 21 липня 2016 року та ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 серпня 2016 року скасувати, а рішення Борщівського районного суду від 30 травня 2016 року залишити в силі.

Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 ЦПК України.

Головуючий Я.М. Романюк

Судді: В.І. Гуменюк

Н.П. Лященко

Л.І. Охрімчук

В.М. Сімоненко