Укладання договору купівлі-продажу предмета іпотеки здійснюються іпотекодержателем від свого імені лише в тому випадку, коли іпотечний договір передбачає таке його право (ВССУ, справа № 748/3600/15-ц, 06.03.17)

Фабула судового акту: Ця судова справа заслуговує на увагу тому, що стосується досить болючої теми застосування банками існуючих способів задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора, зокрема, - згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Особливе значення при цьому має та обставина, що за змістом норми закону дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені лише в тому випадку, коли іпотечний договір передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки від свого імені. Це передбачається статтею 38 ЗУ "Про іпотеку".

Отже такий спосіб задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора можливий лише у випадку, коли в іпотечному договорі прямо зазначено права іпотекодержателя діяти самостійно.

Між позивачкою та банком (відповідач) було укладено кредитний договір, відповідно якого банком було надано позивачці кредит в сумі 900 тис. грн. У забезпечення виконання зобов'язань між ними також було укладено договір іпотеки, за яким позивачкою було передано в іпотеку земельну ділянку та житловий будинок загалною вартістю 2 053 574 грн.

Судовому спору передувало отримання позивачкою електронного повідомлення про усунення порушень щодо погашення заборгованості за вказаним кредитним договором та попередження щодо звернення стягнення на нерухоме майно, яке вона не сприйняла як належне, оскільки останнє, на її думку, не містило підпису працівника банку, оформлено не на бланку, а тому вона не вживала заходів щодо погашення заборгованості.

В подальшому позивачка дізналась про укладення банком договору купівлі-продажу вказаних житлового будинку та земельної ділянки, що були предметом договору іпотеки.

Предметом позову стало визнання недійсними договорів купівлі-продажу предмету іпотеки житлового будинку та земельної ділянки, що за твердженням позивачки, були укладені без відповідного про це попередження та за ціною, яка не узгоджувалась з нею та проведена з явним заниженням реальної вартості.

Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду, позовні вимоги залишено без задоволення. Судами досліджувались обставини направлення позивачці повідомлення про усунення порушень щодо погашення заборгованості за вказаним кредитним договором та попередження щодо звернення стягнення на нерухоме майно.

При цьому суди зазначили, що електронне повідомлення було сформовано та направлено на адресу позивачки через відділення «УКРПОШТА», яке отримано позивачкою особисто. Вказане електронне повідомлення містило також попередження про звернення стягнення на нерухоме майно за договором іпотеки шляхом його продажу на підставі договору купівлі-продажу згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в договорі іпотеки.

З цими рішеннями також погодився і ВССУ, який, зокрема зазначив таке.

Установивши, що позасудовим способом звернення стягнення на заставлене майно банком, як іпотекодержателем, обрано продаж майна від свого імені, суди першої та апеляційної інстанцій, обґрунтовано залишили без задоволення вимоги щодо визнання договорів купівлі-продажу нерухомого майна недійсними, а посилання скаржника на неузгодження ціни продажу не є підставою для застосування наслідків недійсності правочину, оскільки боржник має право на відшкодування різниці між ціною продажу предмету іпотеки та звичайною ціною на нього.

Довідка: подібний підхід до вирішення цієї судової справи узгоджується з Правовим висновком у справі за № 6-3034цс16, що сформований ВСУ в постанові від 5 квітня 2017 року.

Аналізуйте судовий акт: При ухваленні рішень про стягнення заборгованості за кредитним договором, судам потрібно встановлювати чи ухвалювалося раніше рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки (ВСУ від 13 березня 2017р.)

Можна отримати і рішення про стягнення заборгованості за кредитом, і рішення про стягнення предмету іпотеки і це не свідчить про подвійність стягнення з боржника (ВССУ у справі № 6-11043св14)

Звернення стягнення шляхом передачі предмету іпотеки у власність іпотекодержателю на підставі рішення суду є неправильним застосуванням ст. 39 ЗУ «Про іпотеку» (ВСУ від 22 березня 2017р. у справі № 6-2967цс16)

Іпотека не припиняється якщо кредитор не скористався своїм правом на підставі рішення суду про задоволення вимог за рахунок предмета цієї іпотеки, виключний перелік підстав припинення іпотеки міститься в ст. 17 ЗУ «Про іпотеку» (ВСУ, 22.02.2017)

Банк БЕЗ торгів може визнати право власності «ЗА СОБОЮ» на предмет іпотеки та таким чином припинити права боржника на це майно (ВСУ від 28 вересня 2016 р. у справі №6-1243цс16)

Ухвала

іменем україни

06 березня 2017 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

ФаловськоїІ.М., Висоцької В.С., Умнової О.В.,

розглянувши у попередньому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_4 до публічного акціонерного товариства «Банк Богуслав», ОСОБА_5 про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, за касаційною скаргою представника ОСОБА_4 - ОСОБА_6 на рішення Чернігівського районного суду Чернігівської області від 15 квітня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Чернігівської області від 31 травня 2016 року,

в с т а н о в и л а:

У грудні 2015 року ОСОБА_4 звернулась до суду із вказаним позовом, в якому просила, з урахуванням поданої заяви про уточнення позовних вимог, визнати недійсними договори купівлі-продажу предмету іпотеки житлового будинку та земельної ділянки, що розташовані по АДРЕСА_1, від 09 грудня 2015 року, укладені між відповідачами.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 23 жовтня 2015 року ОСОБА_4 отримала електронне повідомлення про усунення порушень щодо погашення заборгованості за кредитним договором та попередження щодо звернення стягнення на нерухоме майно, яке не сприйняла як належне, оскільки останнє не містило підпису працівника банку, оформлено не на бланку, а тому не вживала заходів щодо погашення заборгованості. Разом з цим, в подальшому позивач дізналась про укладення оспорених договору купівлі-продажу належного їй на праві власності житлового будинку та земельної ділянки без відповідного про це попередження та за ціною, яка не узгоджувалась та проведена з явним заниженням реальної вартості будинку та земельної ділянки, що є порушенням її прав.

Рішенням Чернігівського районного суду Чернігівської області від 15 квітня 2016 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Чернігівської області від 31 травня 2016 року, позовні вимоги ОСОБА_4 залишено без задоволення.

У касаційній скарзі представник ОСОБА_4 - ОСОБА_6, мотивуючи свою вимогу неправильним застосуванням судами норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, просить скасувати ухвалені судові рішення і ухвалити нове рішення, яким задовольнити заявлені позовні вимоги.

Відповідно до п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ вважає, що касаційна скарга підлягає відхиленню з огляду на наступне.

Згідно з ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального чи порушення норм процесуального права.

Судами встановлено, що 30 травня 2012 року між ОСОБА_4 та ПАТ «Банк Богуслав» було укладено кредитний договір, відповідно якого банком було надано позивачеві кредит в сумі 900 тис. грн зі сплатою фіксованої процентної ставки за користування кредитом з 30 травня 2012 року по 29 травня 2013 року - 20,5 % річних, з 30 травня 2013 року по 31 травня 2013 року - 25 % річних, з 01 червня 2013 року по 29 травня 2017 року - 20,5 % річних, а позичальником було прийнято зазначені кошти та взято зобов'язання належним чином їх використати на зазначені в договорі цілі та своєчасно, в повному обсязі повернути кредит. Позичальник зобов'язалась також у випадку порушення умов договору - сплатити банку неустойку у розмірах, строки та в порядку, встановлених договором, та відшкодувати збитки.

У забезпечення виконання зобов'язань 30 травня 2012 року між ОСОБА_4 та ПАТ «Банк Богуслав» було укладено договір іпотеки, за яким останньою було передано в іпотеку земельну ділянку площею 0,1032 га, що знаходиться в с. Клочків, Чернігівського району, Чернігівської області та житловий будинок з надвірними будівлями, загальною площею 301,6 кв.м., розташований по АДРЕСА_1.Відповідно до договору іпотеки вартість вказаних предметів іпотеки було визначено у загальній сумі 2 053 574 грн.

Крім того, в порядку забезпечення виконання зобов'язань ОСОБА_4 перед банком, 30 травня 2012 року між ПАТ «Банк Богуслав» та ОСОБА_7 було укладено договір поруки.

У подальшому, починаючи з 23 липня 2012 року по 25 квітня 2014 року сторонами кредитного договору було укладено договори № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 10, № 11, № 12 про внесення змін до кредитного договору від 30 травня 2012 року, за яким змінено графік повернення кредиту, строки сплати процентів, періоди, розміри та строки сплати фіксованої процентної ставки, а також було збільшено суму кредиту на 500 000 грн., у зв'язку з чим загальна сума кредиту, отриманого позивачем, склала 1 400 000 грн.

У період з 23 липня 2012 року по 03 вересня 2013 року було укладено договори № 1, №2, №3, №4 про внесення змін до договору іпотеки щодо земельної ділянки, оцінки предмету іпотеки.

У зв'язку з неналежним виконанням ОСОБА_4 взятих на себе зобов'язань за кредитним договором та виникненням заборгованості за поточними платежами, банком 08 травня та 07 липня 2014 року направлялось боржнику та поручителю вимоги - повідомлення про сплату простроченої заборгованості яка станом на 05 травня 2014 року становила 94 407 грн. 52 коп., а станом на 03 липня 2014 року - 191 742 грн 79 коп.

03 серпня 2015 року на адресу ОСОБА_4 банком було надіслано письмову вимогу про усунення порушення та повернення заборгованості, яка станом на 03 серпня 2015 року складає суму 1 217 000 грн та нараховані проценти за фактичне користування кредитними коштами в розмірі - 185 862, 26 грн., одночасно, було попереджено, що у разі невиконання вимоги про усунення порушення у тридцятиденний строк з моменту її отримання, банком буде розпочато процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності на нерухоме майно, що перебуває в іпотеці, за банком, або шляхом продажу вказаного майна будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу згідно із застереженням, що міститься у договорі іпотеки.

Після закінчення тридцятиденного строку з моменту повідомлення боржника, 09 грудня 2015 року, у відповідності до іпотечного застереження, ПАТ «Банк Богуслав» було укладено з ОСОБА_5 договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки що є предметом іпотеки.

Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до вимог ч. 3 ст. 10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Загальні підстави і наслідки недійсності правочинів встановлено статтями 215 216 ЦК України

Положеннями ст.38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про всій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Ухвалюючи рішення у справі, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, відповідно до вимог статей 10 11 60 ЦПК України дослідивши всі наявні у справі докази в їх сукупності та надавши їм належну оцінку, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, врахувавши положення Закону України «Про Іпотеку», дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для задоволення заявлених ОСОБА_4 позовних вимог.

Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно із ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Із матеріалів справи вбачається, що положеннями пункту 7.2 договору іпотеки від 30 травня 212 року передбачено позасудові способи звернення стягнення на іпотечне майно.

Таким чином, установивши, що позасудовим способом звернення стягнення на заставлене майно банком, як іпотекодержателем, обрано продаж майна від свого імені, суди першої та апеляційної інстанцій, обґрунтовано залишили без задоволення вимоги щодо визнання договорів купівлі-продажу нерухомого майна недійсними, а посилання скаржника на неузгодження ціни продажу не є підставою для застосування наслідків недійсності правочину, оскільки боржник має право на відшкодування різниці між ціною продажу предмету іпотеки та звичайною ціною на нього.

Докази та обставини, на які посилається заявник у касаційній скарзі, були предметом дослідження судами першої та апеляційної інстанцій і при їх дослідженні та встановленні судами були дотримані норми матеріального і процесуального права.

Доводи касаційної скарги на правильність висновків судів не впливають та їх не спростовують.

Відповідно до ч. 1 ст. 335 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Керуючись статтями 332 336 337 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ,

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_4 - ОСОБА_6 відхилити.

Рішення Чернігівського районного суду Чернігівської області від 15 квітня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Чернігівської області від 31 травня 2016 рокузалишити без змін.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Колегія суддів: І.М. Фаловська

В.С. Висоцька

О.В.Умнова