Особа довела у суді, що саме вона є реальним покупцем квартири, а інша особа, яка підписала договір купівлі-продажу квартири «за покупця» – фіктивним покупцем, при цьому сам договір був визнаний частково недійсним (справа № 761/32029/15-ц)

Фабула судовоого акту: Нам звичайно невідомо чи був хабар у справі або чи судді виявилися настільки прогресивними, проте за такі рішення слід звичайно аплодувати юристам, які їх забезпечують.

Обставини надзвичайно точно встановлені судом. Як було насправді. Представник партії регіонів на «трудові» доходи придбав квартиру у 2014 році, проте побоюючись її конфіскації оформив навіть не на дружину, а на матір дружини. Реально квартира була придбана у продавця за 16 000 000,00 млн. гривень (майже 2 млн. доларів США за курсом на той час), хоча у договорі купівлі-продажу написали вартість квартири у 149 000,00 гривень, які продавець начебто отримав готівкою від покупця. Планувалося, що коли згасне революційний гнів, матір дружини регіонала подарує дружині регіонала, тобто своїй дочці, квартиру. Чомусь цього не відбулося. І ось дружини регіонала звернулася до суду із позовом проти власної матері про визнання себе покупцем квартири – переведення прав покупця на себе та визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири в частині покупця.

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні такого позову, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції та ухвалив нове рішення, яким задовільнив позов та перевів права покупця квартири з матері на дочку. Проте невгамовна матір подала касаційну скаргу, яку було відхилено судом касаційної інстанції.

Отже, з професійної точки зору надзвичайно цікавими є докази, на підставі яких суд прийшов до висновку, що дружина регіонала є реальним покупцем квартири, а матір дружини регіонала, незважаючи на те, що нею власноручно був підписаний договір купівлі-продажу «за покупця» - є фіктивним покупцем квартири.

1. Показання продавця квартири ( за сумісництвом вже мати самого регіонала), яка підтвердила у суді, що продала квартиру саме позивачу, а не тій особі, яка підписала договір купівлі-продажу.

2. Розписка продавця про отримання коштів за квартиру у сумі 16 000 000,00грн. та нотаріальна посвідчена заява; звичайно судам байдуже, що в договорі купівлі-продажу вартість квартири була визначена в сумі 149 000,00 грн. і майже 2 млн. доларів готівкою пройшли поза увагою усіх державних органів, зокрема НАБУ.

3. Реєстрація позивача разом із дітьми у спірній квартирі відразу після її придбання.

4. Довідка з ЖЕКу про оплату позивачем всіх експлуатаційних витрат за спірну квартиру як власником весь час після її придбання.

5. Відсутність відповідача -пенсіонерки у суді (тільки представник), відсутність можливості у суду відібрати у неї пояснення та фактична відсутність у неї коштів для придбання квартири такої вартості.

6. Докази, які підтверджують, що у позивача були кошти на купівлю квартири (реалізація іншої квартири за повну вартість у 2012р., додаткові заощадження, тощо).

У підсумку суд прийшов до наступного висновку. "Якщо при вирішенні позову про визнання договору купівлі-продажу недійсним з підстав, що насправді покупцем є інша особа, суд встановить, що фактично майно було придбано за кошти іншої особи і для неї та що інших підстав для визнання цієї угоди недійсною немає, вказаний договір визнається недійсним лише в частині, що стосується покупця, і покупцем за цим договором визнається особа, за рахунок коштів якої і для якої фактично укладався цей договір."

Іншими словами, покупцем є той, хто сплатив за товар (квартиру) кошти, в іншій частині договір купівлі-продажу залишається дійсним.

Насамкінець, слід підкреслити, що єдиними нормами, якими суд хоч якимось чином обгрунтував таке рішення є стаття 655 ЦК України - "договір купівлі-продажу", ат ст. 217 ЦК України - "правові наслідки недійсності окремих частин правочину."

Аналізуйте судовий акт: Витребування майна, придбаного добросовісним набувачем на публічних торгах хоча и проведених з порушенням процедури є НЕЗАКОННИМ (№ 750/2872/16-ц від 08.11.2017)

Право власності на нерухомість підтверджується технічним паспортом на майно (АРЦИЗЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ справа №492/825/17)

Визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено (справа № 6-159цс15, 27.05.2015)

Умовою визнання договору, який потребує нотаріального посвідчення, укладеним без такого є БЕЗПОВОРОТНЄ ухилення сторони від його посвідчення та втрата стороною МОЖЛИВОСТІ нотаріально посвідчити правочин (№6-1288цс17 від 06.09.2017)

Про фіктивність договору дарування свідчить передбачення позичальником негативних наслідків у випадку стягнення з нього боргу шляхом звернення на це майно (Апеляційний суд Рівненської області, справа № 569/2178/16-ц, 27.04.17)

Ухвала

іменем україни

25 жовтня 2017 року м. Київ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Кузнєцова В.О.,

суддів: Євтушенко О.І., Євграфової Є.П.,

КадєтовоїО.В., Карпенко С.О.,

за участю представника ОСОБА_3 - ОСОБА_4,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_3, ОСОБА_6 про визнання договору купівлі-продажу недійсним в частині покупця, визнання покупцем за договором купівлі-продажу та визнання права власності,

за касаційною скаргою ОСОБА_3, подану представником ОСОБА_4, на рішення апеляційного суду м. Києва від 20 лютого 2017 року,

в с т а н о в и л а:

У жовтні 2015 року ОСОБА_5звернулася до суду з позовом до ОСОБА_3, ОСОБА_6 про визнання договору купівлі-продажу недійсним в частині покупця, визнання покупцем за договором купівлі-продажу та визнання права власності.

На обґрунтування позовних вимог посилалася на те, що 26 вересня 2014 року між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_6 було укладено договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1. І хоча покупцем за даним договором виступала ОСОБА_3, фактичним покупцем була ОСОБА_5 Підставами для укладення такого договору було те, що її колишній чоловік був високопосадовцем та членом Партії регіонів. А у 2014 році були непоодинокі випадки знищення майна членів вказаної партії. Тому побоюючись за своє життя та здоров'я вимушена була оформити квартиру на свою матір з якою домовилась в подальшому про укладення договору дарування квартири на своє ім'я. Проте, ОСОБА_3 дану домовленість не виконала.

У ході розгляду справи позивач в порядку положень ст. 31 ЦПК України подала заяву про зміну предмету позову та просила суд визнати недійсним договір купівлі - продажу квартири у частині покупця та визнати за нею право власності на спірну квартиру.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 11 лютого 2016 року в задоволенні позовних вимог відмовлено.

Рішенням апеляційного суду м. Києва від 20 лютого 2017 року рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 11 лютого 2016 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги задоволено частково.

Визнано частково недійсним договір купівлі-продажу квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_2, у частині покупця укладений 26 вересня 2014 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_7 за реєстровим № 3302, переведено право покупця за цим договором на ОСОБА_5

В задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

У касаційній скарзі ОСОБА_3 просить скасувати рішення апеляційного суду м. Києва від 20 лютого 2017 року та залишити в силі рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 11 лютого 2016 року, мотивуючи свої вимоги неправильним застосуванням судом норм матеріального права та порушенням норм процесуального права.

Відповідно до п. 6 розд. XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ вважає, що касаційна скарга підлягає відхиленню з огляду на наступне.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 324 ЦПК України підставами для касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що спірний договір було укладено в письмовій формі, посвідчено нотаріально, за умовами договору сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов, отже підстав для визнання такого договору удаваним правочином у відповідності до положень ст. 235 ЦК України немає.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про часткове задоволення позовних вимог, апеляційний суд виходив з того, що саме позивач ОСОБА_5 виступила покупцем квартири за адресою вказаною у договорі, сплативши при цьому кошти в розмірі, які визнані продавцем як достатніми щодо вартості квартири.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, що 26 вересня 2014 року між ОСОБА_6 (за договором продавець) та ОСОБА_3 (за договором - покупець) було укладено договір купівлі-продажу квартири, за яким продавець передала у власність покупцю, а покупець прийняла від продавця (купила) квартиру за АДРЕСА_1 і оплатила її вартість за ціною та у порядку, передбаченому договором.

Відповідно до п. 7 договору ринкова вартість об'єкту складала 5 050 800,50 гривень.

Згідно п. 8 договору передбачено, що за домовленістю сторін продаж квартири вчиняється за 149 000 гривень, які продавець отримав від покупця повністю готівкою під час укладення цього договору.

В процесі розгляду справи, позивач подала заяву за правилами ст. 31 ЦПК України про зміну предмету позову, де просила суд визнати недійсним у частині покупця договір купівлі продажу квартири розташованої за адресою: АДРЕСА_3, визнавши її покупцем за даним договором з подальшим визнанням права власності.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що продавець ОСОБА_6 підтвердила, що вона продавала квартиру своїй невістці (позивачу по справі) і саме ОСОБА_8 передавала їй кошти за договором. Зазначаючи при цьому також, що ніяких перемовин з ОСОБА_3 яка була формально вписана в договір як покупець вона про продаж квартири не вела, ніяких коштів від неї не отримувала. Оскільки мала намір забезпечити житлом саме свою колишню невістку разом з дітьми (онуками). Підставою для укладення угоди за участю ОСОБА_3 була лише та політична ситуація, що виникла в 2014 році в Україні, оскільки її син (колишній чоловік позивача) займав високі посади, був членом правлячої на той час партії і спільне прізвище яке мала позивач з чоловіком на той час могло спричинити негативні наслідки в частині щодо її власності.

Як на підтвердження укладення договору купівлі-продажу з позивачем у якості покупця, відповідач ОСОБА_6 посилалася на розписку щодо отримання коштів в розмірі 16 000 000 гривень від 26 вересня 2014 року (а. с. 85), нотаріально посвідчену заяву (а. с. 44 ).

Позивач як на підтвердження заявлених позовних вказувала, що саме вона здійснила оплату вартості квартири, із коштів, що належали їй особисто.

Із матеріалів справи вбачається та судом апеляційної інстанції встановлено, що 27 грудня 2012 року у відповідності до договору купівлі - продажу квартири (а. с. 172) ОСОБА_5 продала за 7 886 433 гривень належну їй на праві власності квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1. Отримані кошти у зв'язку з уникненням можливих інфляційних витрат, з метою заощадження обміняла на долари США, що на той час склало близько 1 000 000 доларів США за діючим курсом. В свою чергу, напередодні купівлі спірної квартири у серпні 2014 року вона здійснила обмін за діючим на той час курсом наявних в неї доларів США на гривні та маючи певні заощадження здійснила розрахунок з відповідачем.

Після укладення договору купівлі - продажу позивач ОСОБА_5 разом з дітьми та відповідачем ОСОБА_9 зареєструвалася в спірну квартиру, де продовжує проживати до теперішнього часу, та нести всі витрати пo утриманню квартири як власник.

Зі змісту довідки ТОВ «Планета житло - сервіс» встановлено, що позивач ОСОБА_10 (ОСОБА_5.) проживає та зареєстрована в придбаній квартирі АДРЕСА_1. Належно та своєчасно сплачує експлуатаційні та комунальні платежі. У той час, як відповідач ОСОБА_3 не проживає за цією адресою (а. с. 173).

Позивач вказувала також, що підставою для звернення з позовом до суду є те, що її мати ОСОБА_9 поїхала з квартири не здійснивши дії щодо дарування спірної квартири (згідно домовленості) і встановити фактичне місце проживання вона не має змоги. Так як між ними відбуваються лише періодичні спілкування по телефону. Коштів на придбання квартири її мати не мала, на момент укладення договору була пенсіонеркою. Також у неї не було достатніх заощаджень, для придбання квартири.

У ході розгляду справи продавцем за договором купівлі-продажу ОСОБА_6 було визнано позовні вимоги та встановлено, що саме позивач ОСОБА_5 а не відповідач ОСОБА_3 виступала покупцем квартири за адресою вказаною у договорі, сплативши при цьому кошти в розмірі, які визнані продавцем як достатніми щодо вартості квартири. Квартира була придбана для проживання сім'ї позивача.

Згідно ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

За своєю суттю договір купівлі-продажу передбачає для однієї сторони право отримання предмета купівлі-продажу у власність та зобов'язання сплатити його покупну ціну, а для другої сторони право на отримання ціни та обов'язок передати предмет договору наступному власнику.

Крім того, покупець може домовитись з іншою особою про придбання власності за її рахунок з наступним відшкодуванням цій особі витрат.

Отже, за звичаями ділового обороту презюмується, що предмет договору належить продавцю та переходить у власність покупця, якщо інше не передбачено домовленістю сторін, та покупець має сплатити ціну за власний рахунок, якщо інше не передбачено домовленістю сторін договору або покупцем та іншою особою.

Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Положеннями ст. 217 ЦК України визначено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідків недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був вчинений без включення до нього недійсної частини.

Якщо при вирішенні позову про визнання договору купівлі-продажу недійсним з підстав, що насправді покупцем є інша особа, суд встановить, що фактично майно було придбано за кошти іншої особи і для неї та що інших підстав для визнання цієї угоди недійсною немає, вказаний договір визнається недійсним лише в частині, що стосується покупця, і покупцем за цим договором визнається особа, за рахунок коштів якої і для якої фактично укладався цей договір.

Статтею 60 ЦПК України на сторін покладено обов'язок довести ті обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказуванню підлягають обставини, щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.

Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення, на підставі належним чином оцінених доказів, поданих сторонами (ст. 212 ЦПК України), дійшов правильного висновку що позовні вимоги про визнання частково недійсним договору купівлі - продажу квартири в частині покупця та переведення права покупця на позивача є доведеними, оскільки ОСОБА_3 виступила фіктивним покупцем по договору у зв'язку з тим, що позивач вимушена була оформити квартиру на ім'я своєї матері.

Що стосується позовних вимог про визнання за позивачем права власності на квартиру АДРЕСА_1, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку, що такі вимоги не підлягають задоволення, оскільки задовольняючи вимоги позивача щодо переведення на позивача прав покупця за договором купівлі-продажу квартири, фактично визначив її право власності на дане нерухоме майно як сторони у договорі. Відтак, позивач має право у визначений законом спосіб здійснити документальне оформлення наявного у неї права власності у відповідності до рішення суду як сторони у договорі.

Таким чином, перевіривши матеріали справи, доводи касаційної скарги, суд касаційної інстанції дійшов висновку про відхилення касаційної скарги та залишення без змін рішення апеляційного суду м. Києва від 20 лютого 2017 року.

Доводи касаційної скарги зводяться лише до переоцінки доказів та не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Відповідно до ч. 3 ст. 332 ЦПК України суд касаційної інстанції при попередньому розгляді справи відхиляє касаційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Керуючись ст. ст. 332 336 337 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу ОСОБА_3, подану представником ОСОБА_4, відхилити.

Рішення апеляційного суду м. Києва від 20 лютого 2017 року залишити без змін.

Ухвала оскарженню не підлягає.

ГоловуючийВ.О. Кузнєцов Судді:О.І. Євтушенко Є.П. Євграфова О.В. Кадєтова С.О. Карпенко